以迅雷不及掩耳之勢(shì)，深圳空降“棚改大招”！

8月9日，深圳市住建局日前起草的《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施(征求意見(jiàn)稿)》在網(wǎng)上流出。

根據(jù)文件內(nèi)容顯示：深圳將“加快推廣”政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+公共住房的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施模式”。

明確規(guī)定：棚改區(qū)改造的住宅部分，除搬遷安置房以外，全部用于人才住房和保障性住房。

在南山、福田、羅湖、鹽田在4個(gè)區(qū)里，供應(yīng)大量的保障性住房+人才性住房，并實(shí)現(xiàn)只租不售。

此外，本次棚改的界定時(shí)間，由去年7月棚改計(jì)劃認(rèn)定的30年減少到20年。

首先，這份文件對(duì)于整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)而言，影響都是空前的。

本次文件最大的看點(diǎn)在于：政府主導(dǎo)+國(guó)企實(shí)施+公共住房，本次棚戶改造后釋放的所有房源，無(wú)論建設(shè)、上市、分配等供應(yīng)環(huán)節(jié)，都將由國(guó)家主導(dǎo)完成。換句話說(shuō)：未來(lái)的住房市場(chǎng)，政府的管控將更加嚴(yán)謹(jǐn)。

最重要的是：棚改將以保障性住房+人才性住房為主。

參考《深圳市十三五住房建設(shè)規(guī)劃》，深圳將供應(yīng)30萬(wàn)套商品住房+40萬(wàn)套保障性住房（含人才性住房），加上如今的棚改計(jì)劃，深圳未來(lái)房屋供應(yīng)量中，政府和國(guó)企控制的政策性住房、租賃住房，將至少超過(guò)一半。深圳也有望成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)“住房公有制”主導(dǎo)的城市。

這對(duì)于國(guó)家目前倡導(dǎo)的“長(zhǎng)效機(jī)制”，將具有積極的推動(dòng)作用和示范作用，對(duì)于樓市的后半場(chǎng)，都具有劃時(shí)代的意義。

棚改是對(duì)棚戶區(qū)的改造，棚戶區(qū)是指：使用年限較久、房屋質(zhì)量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設(shè)施不齊全的危舊住宅、住宅區(qū)和城中村。

深圳快速發(fā)展的近四十年里，由于人口爆增，住房需求大，曾經(jīng)創(chuàng)造三天造一層樓的“深圳速度”，存在房屋質(zhì)量的問(wèn)題，比如“鹿丹村”。以及特區(qū)獨(dú)有“二線插花地”的“真空地帶”，很多房屋甚至建造在鐵絲網(wǎng)附近的山林地帶，這些房屋的安全隱患巨大，管理混亂。

除此之外，深圳共有241個(gè)城市村+1009個(gè)老破小小區(qū)，這些都可能是未來(lái)棚改的主要對(duì)象，占據(jù)了深圳的住房市場(chǎng)半壁江山，將左右未來(lái)的住房市場(chǎng)。

深圳這次的棚改計(jì)劃，對(duì)于城市競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)有很大的提升。

本號(hào)曾多次提出，深圳發(fā)展空間很大，是一個(gè)以房選人的城市，走的路線也是精英化路線。未來(lái)棚改+城市更新釋放的人才性住房，將成為深圳吸引人才、留住企業(yè)的重要籌碼。另外這次的棚改修改了去年7月制定的界定時(shí)間，也將有效緩解深圳用地緊張的難題。

相對(duì)于城市更新，政府對(duì)于棚改區(qū)的態(tài)度比較強(qiáng)硬，主動(dòng)權(quán)也掌握在政府手中。因?yàn)榕锔膮^(qū)基本上都是違法建筑、以及安全隱患較大的房屋。文件提出：申請(qǐng)依法啟動(dòng)強(qiáng)制程序，主要分為：行政征收+行政處罰。

本次棚戶區(qū)改造搬遷補(bǔ)償安置將采取貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換以及兩者結(jié)合等方式。和城市更新、舊改的搬遷補(bǔ)償相比，棚改區(qū)要低于兩者，并且屬于政府強(qiáng)制性征收，“釘子戶”將會(huì)很難受。

但值得注意的是：棚改之后會(huì)有個(gè)比較突出的問(wèn)題，就是大量的棚戶區(qū)原住民將面臨搬家的問(wèn)題。深圳的棚改計(jì)劃多為“只租不售”。

也就是說(shuō)，購(gòu)房需求可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，另外這里的租房人群也將被迫轉(zhuǎn)移。因此，短期內(nèi)需求與供應(yīng)難以對(duì)等，深圳的棚改也會(huì)影響到轄區(qū)內(nèi)甚至其他片區(qū)的房?jī)r(jià)、租金。

最后總結(jié)：

1、此前一些試圖博老破小舊改的投機(jī)分子，這次會(huì)得不償失。另外，這對(duì)于購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的置業(yè)者來(lái)說(shuō)，也具有警示作用，因?yàn)橥恋禺吘故菄?guó)家的，危房等違法建筑納入棚改并拆除改造，合情合理合法。

2、這次棚改對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，卻形成利好。因?yàn)槌鞘懈路秶?，包括到了老破小和城中村，但現(xiàn)在來(lái)看，以后這些都將屬于棚改范圍。

這意味著：原來(lái)可交易買賣的商品房，主要供應(yīng)鏈將會(huì)縮水，尤其是中心區(qū)，比如官方認(rèn)定的保障性住房區(qū)域：南山+福田+羅湖，以及鹽田，這些地方的商品房將更加稀缺，供應(yīng)將更加緊張。同時(shí)也發(fā)出了一個(gè)信號(hào)：未來(lái)商品房真正的主戰(zhàn)場(chǎng)在關(guān)外。

3、但相對(duì)來(lái)說(shuō)，深圳將出現(xiàn)大量人才房、保障房，其中有一大部分還將集中在中心地帶，在未來(lái)，深圳的核心區(qū)域也將以租賃為主。

此外，“深圳式棚改”即降低了住房成本，又減輕了一部分人購(gòu)房的緊急需求，同時(shí)保持了深圳的核心競(jìng)爭(zhēng)力和人口凝聚力，形成了“雙贏局面”。

4、深圳市的棚改方式，將增加一部份改善型的住房需求：原棚戶區(qū)居民獲得補(bǔ)償后，將購(gòu)買新的住房。

目前該文件還不是正式版，但相信不久后會(huì)公示于眾。并且，“深圳式棚改”將成為“公有制住房”打響的第一槍，未來(lái)可能會(huì)有更多的一、二線城市效仿實(shí)施，中國(guó)住房改革在加快，新的時(shí)代已經(jīng)降臨！