問(wèn)：年初，我購(gòu)得一處商品房。購(gòu)買(mǎi)前，我從售樓人員那里了解到社區(qū)的綠化面積非常大，而且在售樓資料中我也看到了“尊享特大街心花園”的字樣。作為賣(mài)點(diǎn)，社區(qū)聲稱(chēng)綠化面積達(dá)到55%，但在售樓合同中并未體現(xiàn)上述情況。買(mǎi)房不久，我就發(fā)現(xiàn)社區(qū)原先規(guī)劃有街心花園的位置上開(kāi)始破土修建商業(yè)樓宇，這樣算下來(lái)，社區(qū)面積根本達(dá)不到40%，我該怎樣維護(hù)自己的權(quán)益？
答：按照您所描述的社區(qū)綠化面積“縮水”一事，可以主張開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?？梢?jiàn)，上述規(guī)定中“但書(shū)”的內(nèi)容對(duì)您非常重要，雖然在簽售房屋的合同中并未注明和詳解“尊享特大街心花園”字樣含義，不過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)街心花園的情況有事先規(guī)劃也有說(shuō)明和允諾，即便沒(méi)有寫(xiě)入商品房買(mǎi)合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商任意改花園為樓宇屬于違約。
另外，依據(jù)《北京市綠化條例》的相關(guān)規(guī)定，新建居住區(qū)、居住小區(qū)綠地比例不得低于30%，并按照居住區(qū)人均不低于2平方米、居住小區(qū)人均不低于1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)集中綠地，同時(shí)房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要對(duì)綠地面積和位置予以標(biāo)明。因此，對(duì)于綠化用地面積低于30%的新建小區(qū)，市民可向市、區(qū)、縣綠化行政主管部門(mén)反映情況，一經(jīng)查實(shí)，相關(guān)行政主管部門(mén)或者城市管理綜合行政執(zhí)法部門(mén)將會(huì)依法予以處罰。
