56次，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，7月份全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)再度突破年內(nèi)記錄。這也使得年內(nèi)全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達307次，比去年同期的260次上漲了18%。而在6月份房貸利率連降趨勢終止、出現(xiàn)回彈以后，杭州、廣州、蘇州、無錫等多地在近日均傳出房貸利率上浮、審批速度放慢的信號。

??繼4月19日中央政治局會議重申“房住不炒”之后，樓市調(diào)控在近期再度升級。7月30日，中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”；而央行在7月29日召開的銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上，也指出房地產(chǎn)行業(yè)占用較多的信貸資源。

??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在房地產(chǎn)政策最密集的2019年，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風(fēng)險被密集提及。累計來看，今年以來，中央各部委已經(jīng)發(fā)布過15次講話或政策，都要求注意防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

??在國家和監(jiān)管層持續(xù)釋放緊縮信號，不斷推進落實房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的背景下，不論是針對居民的房貸業(yè)務(wù)，還是針對房企的融資，都有很大可能將進一步收緊。

??多地房貸利率收緊

??從房貸利率來看，據(jù)《金融時報》記者走訪調(diào)查了解，今年以來，北京地區(qū)主要中資銀行的房貸利率都維持在最少上浮10%的水平，即使是在利率持續(xù)走低的前5個月也沒有變化。而據(jù)一位房產(chǎn)中介介紹，在近期，銀行對房貸資格的審查有所加強，放貸的速度也略有下降。

??和北京現(xiàn)在的“按兵不動”不同，全國多地的房貸利率上漲趨勢進一步顯現(xiàn)。上半年，杭州首套房貸利率普遍執(zhí)行上浮5％至8％，而現(xiàn)在，不少銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套基準上浮8％或者10％的政策。

??一線城市中，廣州市在6月份就已出現(xiàn)反彈。據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份廣州有6家銀行調(diào)高了房貸利率水平，光大銀行更是率先將首套房貸款利率調(diào)整至基準上浮20%。

??事實上，銀行房貸利率的拐點在6月份已經(jīng)出現(xiàn)。據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，較上月的5.416%略有上漲。二套房貸款平均利率為5.75%，同樣高于上月的5.74%。

??“7月份，部分地區(qū)的房貸利率頻頻調(diào)高，而開始上調(diào)房貸利率的城市也越來越多。不過，中央政治局會議對房貸利率的具體影響現(xiàn)在還無法確定，需要結(jié)合未來會不會出現(xiàn)一些具體的調(diào)整措施以及住房市場的交易活躍度來看。” 融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦對《金融時報》記者表示。

??嚴控房地產(chǎn)信貸

??“我們會嚴查‘首付貸’。對于各類消費貸產(chǎn)品，在放款后，我們會監(jiān)測借款人銀行流水的走向；而像裝修貸這類有特定用途的貸款，還需要核實發(fā)票。一旦被查明發(fā)現(xiàn)貸款資金是用于購房首付，我們會要求其提前還貸?！蹦彻煞葜沏y行有關(guān)人士表示。

??房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層的高度重視?！敖陙恚覈恍┏鞘凶舨块T杠桿率急速攀升，相當大比例居民家庭負債率達到難以持續(xù)的水平，更嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域?！毖胄悬h委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清在6月份舉行的陸家嘴論壇上表示。

??對此，在銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上，央行提出要保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性穩(wěn)定性。要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。

??李萬賦認為，“下一步，銀行可能會適度調(diào)整個人住房貸款的條件及額度，同時，提高消費貸和個人經(jīng)營貸款在零售貸款中的占比，并嚴控消費貸資金流向樓市?！?/span>

??與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)融資的問題也引起重視?！耙恍┓康禺a(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機行為。” 郭樹清在陸家嘴論壇上表示。

??在7月份的56次房地產(chǎn)調(diào)控中，有接近10次調(diào)控內(nèi)容都是中央部委發(fā)布的，其中，針對房地產(chǎn)企業(yè)資金收緊的內(nèi)容非常多?！疤貏e是7月份來，連續(xù)兩次針對房地產(chǎn)信托及美元債，均單獨針對房地產(chǎn)發(fā)布資金收緊政策。對政策的收緊預(yù)期越來越強?！?張大偉表示。

??而在銀行業(yè)金融機構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會上，央行也要求加強對存在高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風(fēng)險提示，合理管控企業(yè)有息負債規(guī)模和資產(chǎn)負債率。

??“對公方面，銀行或?qū)⑻岣叻康禺a(chǎn)開發(fā)貸貸款的條件，同時把更多信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業(yè)、中小微企業(yè)等方向?！?李萬賦預(yù)測說。

??構(gòu)筑長效機制

??“本次中央政治局會議將成為房地產(chǎn)調(diào)控又一個階段升級的標志?！?張大偉表示，7月份是房地產(chǎn)調(diào)控再次升級的一個節(jié)點，當月不僅各地房地產(chǎn)調(diào)控政策內(nèi)容繼續(xù)頻繁發(fā)布，中央也首次明確不將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟的工具，長效機制將繼續(xù)加快落地。

??“在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下仍然強調(diào)‘房住不炒’，反映出決策當局對房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)度之堅決。”興業(yè)研究認為，此次中央政治局會議要求“落實房地產(chǎn)長效管理機制”，意味著房地產(chǎn)調(diào)控將延續(xù)偏緊的基調(diào)，調(diào)控政策也將更加具有穩(wěn)定性和連續(xù)性。隨著調(diào)控的長效化，市場對于房價的預(yù)期也將更為穩(wěn)定，下半年房地產(chǎn)銷售可能繼續(xù)下滑。

??與前次中央政治局會議相對比，本次會議未提及“因城施策”、“一城一策”等內(nèi)容，對此，中信證券首席經(jīng)濟學(xué)諸建芳認為，下半年房地產(chǎn)政策相比于上半年將有所收緊，這與目前對房地產(chǎn)企業(yè)的融資支持收緊也是一致的。

??“樓市調(diào)控嚴格，針對房價上漲的‘打補丁’措施依然不斷出現(xiàn)。預(yù)計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調(diào)控，房價平穩(wěn)的城市不排除出現(xiàn)寬松政策，但只要上漲明顯，房地產(chǎn)調(diào)控肯定會加碼?！?張大偉認為。

??“從信貸利率角度看，也不排除針對房地產(chǎn)的利率再次提高?！?張大偉表示，只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動，其他政策的調(diào)整對樓市影響非常有限。目前，房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外的政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持較緊狀態(tài)。

來源：金融時報