【市場表現(xiàn)及預判】

新房市場

上半年市場局部回暖，當前開發(fā)商促銷意向還較弱 。下半年面臨銷售進一步放緩（一二線壓制，三四線調整） 、購房者信心回落，融資全渠道緊縮，市場促銷力度可能加大。當前各家貨量較充足，業(yè)績尚有保障，但利潤空間或將趨弱。

土地市場

 隨融資多渠道收緊，房企下半年拿地力度將減弱，土地市場大概率降溫。

“高負債”房企及小型房企資金鏈承壓，大宗資產(chǎn)包收購機會或增多。

【周期研判】

一二線：筑底復蘇大趨勢不變，但受政策壓制，復蘇表現(xiàn)弱于年初預判，7月繼續(xù)筑底。

政策基調轉緊

4月19日

政治局會議，習總書記重申房住不炒，落實好一城一策、  因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制

5月18日

住建部在此前對6個城  市進行預警提示的基礎上，又對新建商品 住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、  南寧4個城市進行了預警提示

7月30日

政治局會議，堅持“房住不炒” 的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

土拍政策調整，平抑土地市場

杭州

主城區(qū)涉宅用地溢價率上限由50%調至30%，溢價率封頂后進入競自持

蘇州

將土地競價超過土地出讓市場指導價25%后轉為一次報價出讓方式的規(guī)定，調整為超過市場指導價10-25%

合肥

禁止有關聯(lián)的母公司、子公司同時參與土地拍賣，杜絕“圍標”，違者兩年不得參與合肥市范圍內的土地競拍

東莞

終次報價所報價與平均價相差的絕對值最小的為競得入選人

房企融資多渠道收緊

5月17日

銀保監(jiān)會發(fā)布（23號文），其中提到信托機構按照相關要點開展整治工作。房地產(chǎn)信托將進一步收窄。對于房企而言，這意味著原本相對寬口徑、高成本的一大融資渠道提升了門檻。 

7月12日

發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

8月8日

銀保監(jiān)會《關于開展 2019 年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務  專項檢查的通知》，重點檢查32個城市的銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務中的違規(guī)情況

三四線：加速下行，維持年初判斷，預計2020年H2后進入筑底復蘇

2019年7月三四線市場繼續(xù)加速下行。預計三四線進入弱牛期滯后于一二線3-4個季度，預計2020年H2進入弱牛。

【土地預警】土拍熱度持續(xù)降溫，房企拿地趨于理性

7月監(jiān)測的101城里共有69個城市有土地成交，降溫預警城市有45個，占比65%，整體熱度持續(xù)下降。

7月多城市限地價、限房價政策出臺，房企融資收緊，各線城市土拍和房企拿地熱度加速下滑。

長三角核心城市南京、蘇州、杭州地價均有不同程度下調，西部核心城市西安、成都、重慶的核心地塊維持熱度。

城市說明：共101個城市，世茂進入64個

一二線城市：北京、成都、大連、福州、廣州、杭州、合肥、濟南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、上海、深圳、沈陽、石家莊、蘇州、天津、武漢、西安、銀川、長春、長沙、鄭州、重慶、貴陽、哈爾濱、呼和浩特、太原、烏魯木齊（共34個城市，我司進入30個）

三四線城市:寶雞、常州、德陽、佛山、衡陽、湖州、惠州、吉安、嘉興、荊門、荊州、廊坊、龍巖、瀘州、茂名、南平、南通、內江、寧德、莆田、泉州、三明、紹興、臺州、泰州、濰坊、溫州、無錫、徐州、煙臺、鹽城、漳州、肇慶、淄博、安慶、蚌埠、常德、東莞、撫州、阜陽、贛州、淮安、濟寧、江門、金華、九江、麗水、連云港、臨沂、洛陽、馬鞍山、南陽、衢州、汕頭、蕪湖、湘潭、襄陽、新鄉(xiāng)、信陽、揚州、宜昌、岳陽、湛江、鎮(zhèn)江、中山、珠海、株洲（共67個城市，我司進入34個）

【成交預判】市場信心走弱，7月成交稍放緩，預計8月仍將冷淡

【市場預警】：7月熱度下降明顯，降溫城市數(shù)量明顯增加

7月住宅市場數(shù)據(jù)更新了61個城市，其中降溫城市數(shù)量31個，占比50%；

7月開發(fā)商推盤減緩，61城整體供應量環(huán)比6月下滑21%，但成交量與上月基本持平，微降3%。

7月市場整體熱度下降，去化率下降城市數(shù)量增加，中西部多數(shù)二線城市去化率下降，如成都、合肥、西安、鄭州、蘭州。

【政策環(huán)境】

730：“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”——寬貨幣，緊行業(yè)

預判國慶前房價控制穩(wěn)定，甚至下降。短期政策收緊城市會繼續(xù)增多，尤其統(tǒng)計局房價指數(shù)顯示19年漲幅較高的城市可能將受到嚴控。

“房地產(chǎn)不搞短期刺激”下半年政策環(huán)境定調

宏觀：重提“六穩(wěn)”，不提“去杠桿”；增加“流動性合理充?！?/span>

行業(yè)：重申“房住不炒”；新增“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”

——國內經(jīng)濟下行壓力加大，此次會議貨幣政策措辭偏溫和，但明確流向主要是高端制造及新型基建，“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，中央對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度仍是定向控制，近期各種房地產(chǎn)融資渠道均有收緊。

——此次強調地方在經(jīng)濟發(fā)展困難的過程中仍要保持定力，不能只從房地產(chǎn)一端入手，要培育新的增長點，按以上表達，預計三季度地方政府直接放松房地產(chǎn)的可能性大幅減小，地方政府“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價”限制政策將繼續(xù)加碼。

關注統(tǒng)計局房價指數(shù)，漲幅較高城市面臨政策嚴控

8月8日，銀保監(jiān)會發(fā)布《關于開展2019年銀行機構房地產(chǎn)業(yè)務專項檢查的通知》，重點檢查32個城市的銀行在房地產(chǎn)融資業(yè)務中的違規(guī)情況

分析這32個城市名單 ：

1）6月統(tǒng)計局房價指數(shù)同比漲幅前10的一二線（西安、貴陽、呼和浩特、石家莊、昆明）及三線城市（大理、秦皇島、徐州、洛陽、襄陽）

2）其他重點一二線城市22個：

武漢、濟南、成都、重慶、沈陽、廣州、青島、福州、無錫、南寧、杭州、寧波、蘇州、長沙、合肥、鄭州、南京、北京、天津、上海、深圳、廈門

來源:湖北省房地產(chǎn)協(xié)會