有“樓市四小龍”頭銜之一的合肥，房價的堅挺性正在慢慢瓦解。

新一期的國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月合肥新房價環(huán)比下跌0.1%，同比上漲5.7%。環(huán)比下跌0.1%的幅度雖小，但將其與此前合肥新房價格已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲16個月，其中8月份環(huán)比上漲0.8%，同比上漲6.9%相比，已經(jīng)很不易。

二手房市場價格漲勢同樣回落明顯。9月份，合肥二手房價僅環(huán)比上漲0.1%，而8月份這一漲幅為0.4%，7月份則達(dá)1%。

“最近又有很多新樓盤加大折扣力度，甚至出現(xiàn)8折、9折優(yōu)惠的現(xiàn)象?！焙戏室晃环康禺a(chǎn)機(jī)構(gòu)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，不少房企選擇以價換量，抓緊回籠資金。即使新房價格下跌，也還未帶來銷量上的轉(zhuǎn)好，市場交易反而大幅萎縮。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，9月份合肥商品住宅市場供應(yīng)75.15萬平方米，環(huán)比上漲52%；成交31.71萬平方米，環(huán)比下跌49%， 降至1年來最低值。

合肥土地競拍市場上，開發(fā)商的謹(jǐn)慎觀望情緒更加濃重，流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?？硕鸷戏蕶C(jī)構(gòu)總經(jīng)理周開拓對中國房地產(chǎn)報記者表示，一方面是新政實施以來房企拿地條件苛刻；另一方面，隨著金融政策收緊，開發(fā)商融資渠道變窄。疊加合肥樓市銷售市場不是很理想，土地市場下滑比較嚴(yán)重。

不過，周開拓同時認(rèn)為，合肥樓市不會一直在底部，幾個月緩沖期過后，成交量會被拉上來；開發(fā)商也會積極通過以價換量展開自救。從市場需求端來看，對量還是有剛硬的支撐。

土地流拍增多

長江三角洲，是中國最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。2016年6月，合肥被國務(wù)院批準(zhǔn)為長三角副中心城市，當(dāng)?shù)爻脛菰谝?guī)劃層面進(jìn)行概念重構(gòu)，新站區(qū)產(chǎn)業(yè)園、巢湖健康養(yǎng)老居住中心等多個概念加身，合肥的樓市、地市隨之水漲船高。

2016年這一年，是合肥土地市場和樓市的高光年頭，出現(xiàn)了10多宗全國總價地王、單價地王和溢價率超過100%的三高地塊，吸引了大批外來房企搶駐，市場預(yù)期被迅速燃高。這一年，房價從7000元/平方米躥升至萬元以上，漲幅高達(dá)48.4%，被胡潤研究院列為“房價漲幅全球第一”。

這種態(tài)勢引起了政策的反作用力。2016年10月，合肥市開始實施以“限購、限貸、限價”為核心的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，此后，房價過快上漲勢頭開始得以遏制。2017年迎來市場冰凍，新房成交量同比下跌73.78%。

2018年下半年開始，合肥樓市開始回暖。并在2019年上半年，再度迎來一波購房及拿地高潮，千人搶房、開盤即售罄的樓市盛況再現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2019年3月合肥市區(qū)共網(wǎng)簽住宅類商品房3585套，環(huán)比上漲37.4%，同比上升355%。這期間，合肥的限購政策開始悄悄松動，同時較為寬松的落戶政策也在一定程度上緩沖了限購政策的市場影響。

無可避免地，這種回漲再度引發(fā)新一輪調(diào)控降臨。2019年8月28日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，對商品住宅用地定價方式和拍賣方式進(jìn)行了調(diào)整。合肥住宅用地將參考周邊新房和二手房定價，拍賣方式由“價高者得+最高限價時轉(zhuǎn)為搖號”變?yōu)椤皟r高者得+最高限價時轉(zhuǎn)競自持用于租賃的商品住房”。

當(dāng)時就有市場研究人士預(yù)計，直接限定未來銷售價格及競自持租賃住房的規(guī)定，會使房企拿地更加理性謹(jǐn)慎，更加關(guān)注拿地成本及未來的盈利空間。同時，銀行二套貸款的收緊也勢必會抑制一部分購房需求，降低市場熱度。接下來合肥土地及樓市上半年的火熱現(xiàn)象將不再。

合肥土地市場熱度下滑甚至頻現(xiàn)流拍，這是新政對樓市的最直接影響。9月27日下午，合肥市出臺土地新政后首場拍賣會舉行，共有15宗地塊集中出讓，其中住宅用地4宗，分別位于瑤海、廬陽區(qū)、高新區(qū)。最終，4宗居住地塊中，只有瑤海地塊順利成交，最終由融僑以951萬元/畝單價競得，樓面價為7132.46元/平方米，租賃住房面積為3000平方米。其余3幅地塊均流拍。

10月17日，合肥土地市場推出4宗地塊，最終，3宗順利成交，收金7.685億元；新站區(qū)1宗“大個頭”商住地塊流拍，面積124.1484 畝（其中居住用地面積94.38畝）。資料顯示，該地塊曾拍賣轉(zhuǎn)掛牌延期上市，此次場上最高報價為720萬元/畝，因未達(dá)底價而流拍。

合肥中原戰(zhàn)略研究中心負(fù)責(zé)人李洪沛對中國房地產(chǎn)報記者表示，流拍地塊的出現(xiàn)，與地塊片區(qū)所在位置較為偏遠(yuǎn)有關(guān)，也反映出開發(fā)商與地方政府對底價的心理預(yù)期有一定差異，拿地謹(jǐn)慎與開發(fā)商資金鏈也有一定關(guān)系。合肥市政府方面希望控制住地價，同時地價過高時，增加租賃房配建。

周開拓分析稱，從政府口徑講，土地競拍價的最高限價相比以往其實已經(jīng)有了很大幅度的下調(diào)，地方政府更希望開發(fā)商們在突破這個限價后，配一些租賃性用地，完成一些租賃住房指標(biāo)的任務(wù)。

但顯然，開發(fā)商對在合肥配建租賃地塊的熱情并不高。據(jù)記者采訪了解，作為首批住房租賃全國試點(diǎn)城市，合肥去年曾嘗試增加一些租賃用地出讓，但市場反響不是很好，土地流拍較多，造成供地反向緊張。再加上去年四季度合肥樓市出現(xiàn)一波下滑行情，合肥市政府不得不取消了租賃用地指標(biāo)，今年又想繼續(xù)做起來。

周開拓認(rèn)為，限制合肥住房租賃市場發(fā)展的一個重要因素，還是租金差，一些比較好的長租公寓的品牌還沒有引進(jìn)來，合肥市政府現(xiàn)在主推的事情就是怎樣把租賃市場規(guī)范化，提升品質(zhì)。

高價地難入市

供應(yīng)量增加，但交易量下滑，房價開始下行，是當(dāng)前合肥樓市的現(xiàn)狀。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年9月份合肥市商品住宅市場共成交2266套，成交量同比下跌19.1%，環(huán)比下跌66.2%；成交均價為16682元/平方米，環(huán)比下滑2.38%。

9月合肥全市各區(qū)域成交當(dāng)中，第一位新站區(qū)成交583套房源，第二位濱湖區(qū)成交444套房源，第三位瑤海區(qū)成交299套房源。

不過，疊加上半年的火熱行情，1～9月份，合肥市商品住宅市場累計成交面積502.9萬平方米，同比上漲1.5%，累計成交金額830.8億元，同比上漲11.6%，累計成交均價16530元/平方米，同比上漲9.9%。

值得關(guān)注的前車之鑒是，在被視為“地王年”的2016年，一些開發(fā)商拿下的部分高價地，因限價至今未能入市。

例如2016年保利地產(chǎn)（現(xiàn)為保利發(fā)展）以19.44億元競得合肥瑤海區(qū)一宗地塊，溢價率達(dá)383.33%，住宅樓面價1.2萬元/平方米。后公布此地塊案名為保利海上明悅。據(jù)其2018年財報，上述項目整體開發(fā)進(jìn)度緩慢，累計簽約面積均顯示為0，即未貢獻(xiàn)銷售收入。在年報中，保利發(fā)展對可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的項目計提相應(yīng)的跌價準(zhǔn)備，其中就包括合肥保利海上明悅項目。這一項目何時入市仍未可知。

據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場人士分析，合肥備案價格審批嚴(yán)格，備案價延續(xù)2016年的價格，價格不能突破的情況下，按照當(dāng)時拿的地價，項目上市后注定是虧損的結(jié)果，只能延期上市。目前瑤海區(qū)新樓盤均價為12285元/平方米。

同策咨詢研究院總監(jiān)張宏偉分析表示，限價樓盤在銷售的時候可能都虧損，尤其高價地項目，由于之前的拿地成本高，限價后的首開房源有可能就是虧本銷售，至今沒有解決方案。如果要加速去化，只能虧本賣，價格再漲一點(diǎn)也賣不動。目前來講，市場表現(xiàn)就是如此。

合肥還有多少高價地沒有入市？周開拓表示，整個合肥市場上的待開發(fā)用地大概有1500萬平方米，處于兩年正常的去化周期內(nèi)。這些地塊中，2016年拍出的地塊占比較高，有375萬平方米未上市，2017年所拍地塊有187萬平方米未入市，2018年有359萬平方米，剩下的是2019年拍的地，確實有一些高價地還沒全部推售。

而在政策和資金面的雙重壓力下，開發(fā)商打折跑量的情況多了起來。李洪沛認(rèn)為，當(dāng)前合肥推出的很多樓盤太集中了，項目之間競爭較大，開發(fā)商會采取優(yōu)惠措施、加快銷售速度。但從單純的銷售價格來看，并沒有明顯下降情況出現(xiàn)，只是說在賣的過程中，根據(jù)蓄客量情況采取折扣措施走量。

對于合肥樓市后市走向，受訪人士認(rèn)為，有著長三角城市副中心、綜合性國家科學(xué)中心等多重政策優(yōu)勢疊加下的合肥，對人口的虹吸效應(yīng)還是較大，這也是其樓市的支撐力量所在。

安徽官方的數(shù)據(jù)顯示，合肥市常住人口為808.7萬，人口增量高達(dá)12.2萬/年，預(yù)計2030年，人口總量突破千萬。這是合肥由特大城市向超大城市邁進(jìn)的一大步。

從人口輻射范圍看，最主要的還是合肥周邊城市、安徽省內(nèi)一些地市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的流入，即主要是對安徽省內(nèi)人口的虹吸效應(yīng)。曾有官方數(shù)字顯示，在沒限購前的2015年，合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占比35.8%，余下的58.4%是安徽省內(nèi)其他城市來合肥的人們。

“每年七八百萬平方米的市場成交量一直都是在的，屬于很穩(wěn)定的城市?！敝荛_拓說，從支撐力看，對合肥樓市很有信心。

來源:中國房地產(chǎn)報