由于疫情影響，往年3至4月樓市交易量提升的“小陽春”現(xiàn)象，在今年延后到了5至6月。而在貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）呈現(xiàn)下降趨勢(shì)的背景下，近期房貸利率步入下行軌道，據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對(duì)全國41個(gè)重點(diǎn)城市674家銀行分支機(jī)構(gòu)房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月20日至6月18日，首套房貸款平均利率則為5.28%，環(huán)比下降4個(gè)基點(diǎn)（BP）；二套房貸款平均利率為5.60%，環(huán)比下降3BP。

不過，專家和業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“房住不炒”的導(dǎo)向不會(huì)改變，房地產(chǎn)業(yè)在加速從疫情沖擊中修復(fù)后，會(huì)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，不會(huì)“入夏”。這也從住房金融端得到印證，6月22日最新出爐的5年期LPR報(bào)價(jià)不變，繼續(xù)保持了4月20日公布的4.65%的水平，將使房貸利率進(jìn)一步保持平穩(wěn)。

自LPR機(jī)制推行以來，目前一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，5年期LPR從最初的4.85%降到現(xiàn)在的4.65%。在換錨LPR后房貸利率也持續(xù)走低。多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也反映出這一趨勢(shì)。貝殼研究院6月監(jiān)測(cè)的32城平均主流房貸利率持續(xù)下行，其中首套房貸利率為5.32%，二套為5.66%，環(huán)比均下降2bp，創(chuàng)18個(gè)月新低。2020年以來，首套房貸利率下降26bp，二套則下降24bp，降幅大于LPR降幅。

融360簡普科技大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)亦顯示，繼4月20日5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)10BP后，全國房貸利率整體下降了15個(gè)BP左右。“房貸利率和5年期LPR的聯(lián)動(dòng)規(guī)律再次得到驗(yàn)證，即單次5年期LPR下調(diào)會(huì)帶來房貸利率雙月下調(diào)，其中首月房貸利率一般和LPR保持同幅度調(diào)整，次月調(diào)整幅度較小?！?融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示。

不同城市的差異繼續(xù)顯現(xiàn)。融360大數(shù)據(jù)研究院5月20日-6月18日監(jiān)測(cè)的41個(gè)城市中，28個(gè)城市首套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，30個(gè)城市二套房貸款利率平均水平環(huán)比下降，其中，鄭州、蘇州和大連三地的首套和二套房貸利率本月降幅均在10BP以上；太原和惠州的首套和二套房貸利率則均在上月超10BP的降幅上略有回調(diào)。

“以往討論房地產(chǎn)市場狀況，人們習(xí)慣于拿一二三線城市粗線條進(jìn)行分類討論。而目前即便同在一個(gè)城市，不同的區(qū)塊、不同的房屋類型，其境況也會(huì)有明顯不同。”興業(yè)研究首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，房地產(chǎn)將進(jìn)入“巷戰(zhàn)時(shí)代”。

“5月，商品房銷售面積環(huán)比和同比分別增長22.8%、9.7%，銷售面積環(huán)比和同比分別增長25.3%、14%，市場成交修復(fù)明顯加速，其中一線和二線代表城市5月成交面積恢復(fù)相對(duì)較快。成交回暖帶動(dòng)5月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，增速較上月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)?！?交通銀行(5.090, -0.03, -0.59%)金融研究中心資深研究員夏丹表示。

不過，樓市修復(fù)并不意味著火爆局面的再現(xiàn)?！胺績r(jià)同比增速延續(xù)2019年5月以來的回落態(tài)勢(shì)，仍在穩(wěn)步壓降中。同時(shí)，北京本地疫情反彈，廣東境外輸入病例上升較快，表明戰(zhàn)‘疫’還有波折，對(duì)相應(yīng)地區(qū)房地產(chǎn)市場的影響存在不確定性?！毕牡ふf。

最新公布的LPR則繼續(xù)“按兵不動(dòng)”。“6月適逢跨季末、跨半年時(shí)點(diǎn)，資金價(jià)格的整體上行對(duì)LPR下行形成一定牽制。同時(shí)，LPR與MLF利率直接掛鉤，MLF利率未降更大程度影響了本月LPR報(bào)價(jià)的持平。此外，銀行資金成本的居高不下制約了點(diǎn)差的壓降空間，導(dǎo)致降低LPR的動(dòng)力相對(duì)有限?！泵裆y行(5.650, -0.02, -0.35%)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬分析。

后續(xù)，LPR下行仍存空間。溫彬認(rèn)為，貨幣金融政策將繼續(xù)加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，隨著CPI漲幅進(jìn)一步回落，降準(zhǔn)和降息仍有空間和必要，適時(shí)適度調(diào)降存款基準(zhǔn)利率，引導(dǎo)LPR下行，實(shí)現(xiàn)直接融資和間接融資成本“雙下降”。

“結(jié)合國務(wù)院17日的常務(wù)會(huì)議再次傳達(dá)了較為寬松的貨幣政策基調(diào)，且從逆回購公開市場操作利率大幅下行等方面來看，下期LPR利率存在著下調(diào)的可能性。”融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。

反映在房貸利率方面，李萬賦預(yù)計(jì)，接下來一個(gè)月房貸利率將會(huì)比較平穩(wěn)，同時(shí)會(huì)有個(gè)別城市或銀行變化帶來全國整體水平的微幅調(diào)整?！耙痪€城市目前變化還是比其他城市更穩(wěn)一些，和LPR變動(dòng)幅度的同步性更高；其他城市變化差異更大一些，平穩(wěn)、小微微調(diào)、大幅下降的都有?！?/span>

“雖然從房企融資成本和購房者按揭成本看，降低依然是趨勢(shì)。但整體來看，LPR繼續(xù)保持不變，代表了房地產(chǎn)市場再?zèng)_高的動(dòng)力不足，小陽春很難發(fā)展到盛夏?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

“研究表明，有房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)衰退和無房地產(chǎn)泡沫破裂的經(jīng)濟(jì)衰退相比，前者更長更深，復(fù)蘇起來也更慢；后者更短更淺，復(fù)蘇起來也更快?！孔〔怀础汀€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期’對(duì)抑制房地產(chǎn)市場的投資和投機(jī)需求，讓房子回歸居住屬性，防范房地產(chǎn)市場泡沫化風(fēng)險(xiǎn)是完全必要的，將會(huì)長期堅(jiān)持?！濒斦硎荆南Ｍ谠诮?jīng)濟(jì)下行壓力大的背景下，政策會(huì)放松房地產(chǎn)調(diào)控是不切實(shí)際的。

銀行業(yè)持續(xù)為穩(wěn)樓市提供金融定力。今年以來，央行和銀保監(jiān)會(huì)多次在該領(lǐng)域發(fā)聲。央行5月29日發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2020）》要求，下一步，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。堅(jiān)持因城施策，緊緊圍繞穩(wěn)地價(jià)、 穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)，完善長效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住房租賃是銀行業(yè)可以進(jìn)一步加大探索的領(lǐng)域。上述報(bào)告指出，目前，“租購并舉”的住房體系建設(shè)還待完善，住房租賃的規(guī)劃、 土地、稅收、金融等支持政策有待進(jìn)一步完善。要著力培育和發(fā)展住房租賃市場。

《金融時(shí)報(bào)》記者從建行海南分行了解到，該分行結(jié)合海南度假、旅居、康養(yǎng)、民宿等短租需求，與政府合作打造海南省住房短租平臺(tái)，依托建行在住房租賃領(lǐng)域積累的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為短租客戶提供便捷、可靠、低成本的線上短租服務(wù)。截至5月末，已完成住房租賃平臺(tái)30個(gè)子平臺(tái)上線，市場化房源數(shù)22933套，“建融家園”APP實(shí)名注冊(cè)用戶數(shù)36754戶，在線簽約1567筆。

來源：金融時(shí)報(bào)