今年以來，多地相繼出臺(tái)支持樓市政策，以滿足購房者的合理住房需求。與此同時(shí)，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因資金壓力爆雷頻現(xiàn)，讓購房者認(rèn)為“當(dāng)前不是一個(gè)買房的好時(shí)機(jī)”。另外，面對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的下行壓力，多數(shù)城市土拍市場仍延續(xù)低溫態(tài)勢，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著該不該拿地的困惑。如何看待這些困惑？近日，本刊編輯采訪了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長王惠敏。

 剛需者買房正吉時(shí) 

01

王惠敏認(rèn)為，對(duì)剛需者來說，現(xiàn)階段買房處于一個(gè)比較好的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。目前，房地產(chǎn)市場不是很景氣，房價(jià)總體偏低。

央行數(shù)據(jù)披露

5月份住戶貸款增加2888億元，同比少增3344億元。其中，以按揭房貸為主的中長期貸款增加1047億元，同比少增3428億元。

從個(gè)人貸款數(shù)據(jù)看，當(dāng)前購房需求不足。之所以出現(xiàn)購房需求不足，關(guān)鍵還在于消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場的信心不足，正所謂買漲不買跌。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場的信心瞬間掉下來時(shí)，往往是斷崖式的，但要想把信心鼓起來，就得像爬坡一樣，還應(yīng)該給消費(fèi)者鼓勁。

在王惠敏看來，現(xiàn)在買房并非忽悠。一是大范圍的經(jīng)濟(jì)下行迫使房地產(chǎn)市場狀況不理想，房價(jià)基本上屬于低點(diǎn)，少花錢有利于減輕購買者負(fù)擔(dān)。二是消費(fèi)者總是希望撈個(gè)最低價(jià)，但現(xiàn)實(shí)是很難觸到最低點(diǎn)的時(shí)機(jī)。

佛教里“何為吉時(shí)，何為吉日”，應(yīng)理解為時(shí)時(shí)為吉時(shí)，日日為吉日，買房也是這樣，現(xiàn)正處于吉時(shí)。從現(xiàn)狀來看，除了價(jià)格處于較低點(diǎn)外，最重要的是消費(fèi)者有沒有剛性需求或者改善性需求。因此，對(duì)于消費(fèi)者的觀望現(xiàn)狀，我們應(yīng)該鼓勵(lì)剛需者積極參與到活躍市場的過程當(dāng)中。而且相較于5月份，6月份數(shù)據(jù)明顯轉(zhuǎn)好，住戶部門貸款余額同比增長7.6%，增速比上月末高1.7個(gè)百分點(diǎn)，也可見剛需者的買房信心正在回歸。

 困境房企亟須上岸 

02

除了剛需者一方，房企現(xiàn)狀也備受矚目。王惠敏表示，企業(yè)是社會(huì)的組成部分，為了提振整個(gè)房地產(chǎn)市場，全國各個(gè)省市都在出臺(tái)一些好的政策。今年5月，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民營房企選為示范民營房企，發(fā)債規(guī)模合計(jì)為20億元，一定程度上提振了如今低迷的房地產(chǎn)市場。然而，當(dāng)前房地產(chǎn)市場亟須解決的問題是，怎么讓占大多數(shù)的困境企業(yè)脫困，順利上岸。比如能翻紅的深圳、廣州、天津、北京、杭州、上海、西安、鄭州等城市，因疫情的輪番轟炸，近一年沒開幾天像樣的鋪?zhàn)?，售樓處也開不了。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)

1~6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更差一些。

中指研究院數(shù)據(jù)

2022年1~6月份TOP100房企銷售額均值為356.4億元，同比下降48.6%，其中銷售額超千億房企9家，較去年同期減少10家。銷售額超百億房企85家，較去年同期減少47家，其中TOP10房企門檻值為858.2億元，較上年下降47.7%，TOP30房企門檻值為325.8億元，較上年下降49.6%。

按照此趨勢，如果對(duì)困境企業(yè)放任不管，預(yù)估死掉的企業(yè)將占一半，這對(duì)整體經(jīng)濟(jì)是一種傷害。如果困境企業(yè)都死掉了，對(duì)行業(yè)的沖擊將會(huì)更大，而且還可能沖擊整個(gè)社會(huì)面的經(jīng)濟(jì)。

救市需要“他救+自救”

03

面對(duì)消費(fèi)者信心不足以及困境企業(yè)亟須上岸，國家層面以及各地均出臺(tái)了一些救市政策，對(duì)穩(wěn)市場、促進(jìn)市場穩(wěn)健發(fā)展起到了推動(dòng)作用。在此背景下，王惠敏認(rèn)為有三點(diǎn)問題需要注意。

第一，政府部門要擇優(yōu)解決并落實(shí)資金到位的問題。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難，難在資金鏈斷了，甚至有的企業(yè)斷臂求生。比如有的貨值10個(gè)億，卻愿意5個(gè)億賣給別人。資金回流困難，一方面是因?yàn)殚_發(fā)商追求速度，盤子太多，在經(jīng)濟(jì)收縮的當(dāng)下很難回籠資金；另一方面是貸不到款。當(dāng)然，落實(shí)資金到位問題是有風(fēng)險(xiǎn)的，具體問題還需要具體到企業(yè)、具體到項(xiàng)目中去分析。

第二，救市要依托政策提振房地產(chǎn)市場的信心。

2022年上半年，超過175個(gè)城市出臺(tái)600條政策，以提振樓市信心。其中，36城放松限購，54城放松限貸，20城放松限售，142省市放松公積金貸款，50城實(shí)行購房補(bǔ)貼。這在中國房地產(chǎn)史上都極為罕見。

國家出臺(tái)了這么多政策，但市場仍然不活躍。之所以市場不景氣，一是因?yàn)槿狈π判?。這種情況，并不能歸咎于政策疊加，而是開發(fā)商原來追求的高杠桿的想法本身就是錯(cuò)的。二是疫情的反復(fù)，進(jìn)而讓失業(yè)情況加劇、經(jīng)濟(jì)收入的預(yù)期變低，影響了很多剛性需求、改善性需求的購買者的自身感受。

在4月29日中共中央政治局會(huì)議之后，調(diào)控政策出臺(tái)頻率明顯加快，且政策力度逐漸表現(xiàn)出托舉樓市的特征。

中指研究院2022年7月7日發(fā)布的《2022上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與下半年趨勢展望》報(bào)告顯示，隨著政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，5~6月熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場略有恢復(fù)，重點(diǎn)100城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長。初步統(tǒng)計(jì)，6月環(huán)比增幅在五成左右，市場筑底回升態(tài)勢漸明。

可見，國家政策還是起到了推動(dòng)和穩(wěn)定的作用。

第三，從機(jī)制上制衡投機(jī)者。從產(chǎn)品機(jī)制上著手，客觀地認(rèn)可它的保值屬性，這樣才能讓改善性需求的人盡可能快速出手。但目前現(xiàn)狀是，這種做法體現(xiàn)到許多房地產(chǎn)市場層面時(shí)已經(jīng)到了基層，因此應(yīng)該正面地倡導(dǎo)它、承認(rèn)它。當(dāng)然，保值屬性和投機(jī)行為怎么區(qū)分，怎么打壓，怎么界定？這就需要依靠管理者的智慧和健全的機(jī)制，而不是現(xiàn)在的頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳。市場經(jīng)濟(jì)最大的好處是，讓不同的人在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境當(dāng)中各得其所。

在公共道德準(zhǔn)繩上面，應(yīng)該鼓勵(lì)各得其所，利己不損他。目前房價(jià)炒高了，肯定還是供求關(guān)系的問題，說明供還沒大于求，這是在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的必然規(guī)律。同時(shí)也說明好產(chǎn)品少。比如，現(xiàn)在北京市場上凡是好產(chǎn)品不但不降價(jià)，反而還很火。因此，企業(yè)應(yīng)該追求高品質(zhì)，打造高品質(zhì)的房子，不缺就不會(huì)搶了。

本文首發(fā)《城市開發(fā)》雜志2022年7月刊《地產(chǎn)前線》欄目