從全球來(lái)看，租賃市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)本應(yīng)是住房供應(yīng)等量齊觀(guān)的“雙引擎”。但是長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)呈現(xiàn)“租賃弱、銷(xiāo)售強(qiáng)”的跛足前行態(tài)勢(shì)。近期，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立“購(gòu)租并舉”“先租買(mǎi)”的住房消費(fèi)模式，被認(rèn)為是樓市長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度最重要的內(nèi)容，也是樓市“供給側(cè)”改革的關(guān)鍵一環(huán)。其中，發(fā)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)租賃，又被認(rèn)為是重中之重。

很多城市都為如何開(kāi)展規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)而傷腦筋，探索將公租房委托機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)，新出讓地規(guī)定100%自持，吸引社會(huì)資本盤(pán)活存量，鼓勵(lì)長(zhǎng)租公寓等不一而足。近期地方“兩會(huì)”上，規(guī)?；赓U也是重點(diǎn)話(huà)題。但是，目前私人散租的回報(bào)率僅2%左右，房?jī)r(jià)上漲的深圳等超大城市，租金回報(bào)率低于2%，還不如去投資銀行理財(cái)；機(jī)構(gòu)租賃要承擔(dān)房產(chǎn)稅、所得稅，收益更低了；加上證券化滯后，投資回收期普遍在50年以上，企業(yè)介入不劃算。

德國(guó)和北歐等發(fā)達(dá)國(guó)家，機(jī)構(gòu)租賃占比在30%-60%之間。機(jī)構(gòu)租賃占比高，很大程度是政府公租占比高。德國(guó)57%的人選擇租房，政府公租房發(fā)揮了“穩(wěn)定器”的作用?！岸?zhàn)”以來(lái)，德國(guó)建設(shè)了1000多萬(wàn)套社會(huì)住房，多數(shù)為公租房，目前德國(guó)人口才8100萬(wàn)。同時(shí)，德國(guó)私人或機(jī)構(gòu)租賃，必須在一定年限內(nèi)，按接受政府補(bǔ)貼后的管制租金提供房屋，過(guò)了管制期才能提供市場(chǎng)化租賃，從而擴(kuò)大了低租金房源供應(yīng)。而且，市場(chǎng)化的租金也要受管制，不能隨意漲租。

目前，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃占市場(chǎng)份額的10%，其中政府公租占5%-6%，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位面向本單位職工租賃占比2%-3%，剩下是近年來(lái)興起的長(zhǎng)租公寓?？梢?jiàn)，我國(guó)機(jī)構(gòu)租賃中，政府公租也占主體。事實(shí)上，租賃市場(chǎng)成本收益不匹配，除政府公租外，盈利性機(jī)構(gòu)不愿進(jìn)入。據(jù)筆者調(diào)研，近年來(lái)興起的鏈家、魔方、“YOU+”等長(zhǎng)租公寓，其盈利模式有兩點(diǎn)：一是尋找租金低估的房子，比如中心區(qū)舊住宅區(qū)、工業(yè)宿舍、城中村；二是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修以后將租金提高50%以上。

在租賃人群以中低收入者、新市民（務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)生）為主的情況下，長(zhǎng)租公寓僅僅是一個(gè)可供選擇的“小眾產(chǎn)品”。2015年，深圳常住人口人均月可支配收入為3700元，而商品房套均月租金為4700元。因此，營(yíng)利性企業(yè)也好、長(zhǎng)租公寓也好，當(dāng)前都不可能成為機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的主體?！笆濉奔拔磥?lái)，新市民是租賃需求的主體，適應(yīng)他們住房需求的，能夠在就業(yè)城市低成本“落腳”，并實(shí)現(xiàn)“先租后買(mǎi)”消費(fèi)模式的，一定是政府公租。

當(dāng)然，在公租房供應(yīng)上，既可以大規(guī)模建設(shè)，也可以發(fā)放貨幣補(bǔ)貼。當(dāng)前，“80后、90后”消費(fèi)差異化明顯，發(fā)放貨幣補(bǔ)貼效果更好，新市民能盡快“落腳”城市，還能拿著補(bǔ)貼選擇適宜的房子。同時(shí)，政府應(yīng)該將公租房、機(jī)關(guān)國(guó)有企事業(yè)單位租賃房、福利房等統(tǒng)籌起來(lái)，建立統(tǒng)一管理的信息平臺(tái)。為了提高效率，可委托專(zhuān)業(yè)化的機(jī)構(gòu)來(lái)經(jīng)營(yíng)。比如，廣州市政府委托萬(wàn)科代建代管的廣州最大公租房萬(wàn)惠樓。這樣，政府和企業(yè)在租賃市場(chǎng)上的分工也更明晰。

除了政府公租外，筆者認(rèn)為，一直從事租賃代理業(yè)務(wù)的大型中介機(jī)構(gòu)，也可以順延轉(zhuǎn)型機(jī)構(gòu)租賃經(jīng)營(yíng)。過(guò)去，在深圳、上海等大城市，也有中介從事所謂“房屋銀行”式的機(jī)構(gòu)租賃（有的也叫“二房東”），即中介機(jī)構(gòu)將業(yè)主房屋長(zhǎng)租下來(lái)，比如一次簽訂三年租期，無(wú)論中介能否再次租出去，均確保每月按時(shí)支付租金給業(yè)主。然后，中介再以散租的形式出租出去。但是，“房屋銀行”出現(xiàn)了很多問(wèn)題，比如攜款潛逃、私下破壞房屋結(jié)構(gòu)、打隔斷、抽水租金等。

這些問(wèn)題一方面源于租賃市場(chǎng)監(jiān)管缺失，另一方面源于中介機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期以來(lái)門(mén)檻低、經(jīng)營(yíng)短期化，甚至“一錘子買(mǎi)賣(mài)”（因?yàn)橘I(mǎi)房租房業(yè)務(wù)基本不依賴(lài)回頭客）。但是，近年來(lái)樓市區(qū)域分化和企業(yè)集中加劇，租賃市場(chǎng)也不例外。樓市有效空間向熱點(diǎn)城市集中，熱點(diǎn)城市樓市向存量房交易和租賃集中，新房開(kāi)發(fā)空間和需求占比日益下降。目前，在前10大城市，前三名中介機(jī)構(gòu)占存量房交易或租賃市場(chǎng)70%以上的份額，且認(rèn)可度越來(lái)越高，資本市場(chǎng)融資和轉(zhuǎn)型風(fēng)起云涌。

目前，大型中介轉(zhuǎn)型方向已明確，即向存量房中下游交易、租賃、裝修、物業(yè)、融資等環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)型。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2016年我國(guó)存量房總價(jià)值達(dá)245萬(wàn)億元，包括新房、二手房、租賃、物業(yè)管理、城市更新等在內(nèi)的存量房各行業(yè)收入總計(jì)1.91萬(wàn)億元，這被譽(yù)為一片“藍(lán)?！薄Ｒ环矫?，鼓勵(lì)大型中介開(kāi)展租賃經(jīng)營(yíng)，有利于培育“租售并舉”的模式，因?yàn)橹薪楸旧韽氖露址俊白馐勐?lián)動(dòng)”業(yè)務(wù)。哪些人有房出租、哪些人要租房，哪些人買(mǎi)房、哪些人賣(mài)房，中介一清二楚。

因此，中介開(kāi)展規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)，能溝通承租出租雙方、買(mǎi)賣(mài)雙方之間信息不對(duì)稱(chēng)，建立“租售并舉”、“先租后買(mǎi)”的合理消費(fèi)模式。另一方面，中介開(kāi)展規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)，可以探索向下游轉(zhuǎn)型，從而能夠考慮全鏈條收益、長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，而不是拘泥于租賃這一環(huán)節(jié)的短期收益。一旦中介介入規(guī)?；赓U，不管是收購(gòu)大宗物業(yè)后租賃，還是“房屋銀行”，店大不欺客，經(jīng)營(yíng)短期化也就自然不存在了，行業(yè)集中度會(huì)越來(lái)越高。這樣，長(zhǎng)期被各方詬病的“黑中介”也就大為改觀(guān)。當(dāng)然，所有這一切，都是要建立在改變租賃市場(chǎng)、中介市場(chǎng)無(wú)人監(jiān)管的前提下