2017年只剩下一個(gè)月，回顧今年的樓市，調(diào)控各種政策齊頭并進(jìn)，可謂跌宕起伏、風(fēng)起云涌。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方？近日，綠地控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良接受新浪財(cái)經(jīng)采訪時(shí)預(yù)測(cè)，快速上漲這一波勢(shì)頭已過(guò)去了，明年市場(chǎng)總體會(huì)比較穩(wěn)定，全國(guó)銷(xiāo)售總量略微下滑。不過(guò)，未來(lái)，各個(gè)企業(yè)和城市之間的分化會(huì)越來(lái)越明顯，三四線城市將顯著下滑。

不過(guò)，他仍然看好未來(lái)5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟，無(wú)論是19大報(bào)告還是未來(lái)中國(guó)對(duì)2035年的規(guī)劃，城市化、中國(guó)社會(huì)的消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型仍然支撐著房地產(chǎn)的發(fā)展。

對(duì)于綠地而言，近年來(lái)綠地集團(tuán)轉(zhuǎn)型提速，還將著力開(kāi)發(fā)針對(duì)有錢(qián)有閑老年人的康復(fù)療養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)張玉良的說(shuō)法，后年綠地全國(guó)將有100家康復(fù)療養(yǎng)中心開(kāi)業(yè)。這兩年，不少企業(yè)抓住了三四線城市快速上漲的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造了巨額營(yíng)收，張玉良認(rèn)為那是不可持續(xù)的，并不是品牌影響力，但綠地的轉(zhuǎn)型是可以帶來(lái)可持續(xù)增長(zhǎng)的，今年“爭(zhēng)取主要業(yè)績(jī)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)10%-15%的增長(zhǎng)?！?/span>

綠地看好未來(lái)5年的房地產(chǎn)市場(chǎng)

2016年10月開(kāi)始，全國(guó)各地展開(kāi)了各類(lèi)樓市調(diào)控政策。政策效果顯著，進(jìn)入下半年，隨著樓市調(diào)控步伐進(jìn)一步趨嚴(yán)，國(guó)內(nèi)大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，尤其是一線城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩。

根據(jù)張玉良的預(yù)測(cè)，這一波城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已經(jīng)過(guò)去了，他預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體會(huì)比較穩(wěn)定，全國(guó)的銷(xiāo)售總量將出現(xiàn)略微下滑。從城市結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，三四線城市銷(xiāo)量和均價(jià)將出現(xiàn)明顯下滑。

不過(guò)，張玉良認(rèn)為，雖然當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是原先的黃金時(shí)代，但仍然是很好的時(shí)代?！爸拔覀冎v黃金、白銀時(shí)代，未來(lái)不能這么簡(jiǎn)單劃分，沒(méi)有意義?，F(xiàn)在是市場(chǎng)配置，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)分化，企業(yè)會(huì)分化，城市會(huì)分化，有磁性有吸引力的城市、有運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將擁有更多的資源，吸引人才吸引資金。”

根據(jù)張玉良的觀點(diǎn)，十九大的規(guī)劃乃至于2035年的規(guī)劃中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)、城市化、中國(guó)消費(fèi)社會(huì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，全都是支撐房地產(chǎn)的，仍然是重要?jiǎng)恿Γ茨闳绾伟盐者@個(gè)機(jī)遇。

“基本需求還在，中央提出的矛盾是不平衡，說(shuō)明有些地方還是缺少供應(yīng)的，總體上來(lái)看目前中國(guó)的房地產(chǎn)，未來(lái)五年我是看好的，”他表示。

另外，近段時(shí)間，不少聲音稱(chēng)調(diào)控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制將出爐，包括房產(chǎn)稅等等。張玉良是這么看的：當(dāng)前的調(diào)控政策短期有成果，但產(chǎn)生的問(wèn)題一大堆，不過(guò)，目前并沒(méi)有其他更好的辦法，這是為了建立長(zhǎng)效機(jī)制的過(guò)渡期。

“調(diào)控之下暴露出來(lái)的一些問(wèn)題不能視而不見(jiàn)，但為了建立長(zhǎng)效機(jī)制，這也實(shí)在是找不到其他更好辦法的辦法，長(zhǎng)效機(jī)制建立的過(guò)程、難度都不小?？傆腥酥v，這政策快了，那個(gè)政策快了，其實(shí)樓梯有聲音的人是下不來(lái)的，或者下來(lái)得很慢。這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制什么時(shí)候出來(lái)我不知道，我相信會(huì)下來(lái)的，但同樣也可能會(huì)有其他的問(wèn)題出來(lái)。另外租賃機(jī)制作為非常重要的補(bǔ)充是非常對(duì)的，我很認(rèn)同。”他說(shuō)。

綠地未來(lái)將發(fā)力養(yǎng)老業(yè)務(wù)板塊

根據(jù)綠地此前發(fā)布的2017年三季報(bào)顯示，其前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1804億元，同比增長(zhǎng)20%，利潤(rùn)總額114億元，同比增長(zhǎng)逾35%，其中房地產(chǎn)板塊完成利潤(rùn)總額95億元，同比增長(zhǎng)72%。而四季度一般是企業(yè)發(fā)展的最后沖刺期，張玉良預(yù)計(jì)將努力實(shí)現(xiàn)年初定下的業(yè)績(jī)目標(biāo)，“爭(zhēng)取主要業(yè)績(jī)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)10%-15%的增長(zhǎng)?！?/span>

這兩年，綠地集團(tuán)轉(zhuǎn)型提速，以房地產(chǎn)為主業(yè)的同時(shí)，向基建、金融和大消費(fèi)方向轉(zhuǎn)型，并增加了康養(yǎng)、科技這兩個(gè)業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)張玉良的介紹，未來(lái)，針對(duì)老年人開(kāi)發(fā)的康復(fù)療養(yǎng)業(yè)務(wù)將成為重點(diǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)悉，綠地開(kāi)發(fā)的康養(yǎng)谷今年開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開(kāi)，每一個(gè)康養(yǎng)谷將包括從體檢到康復(fù)、遠(yuǎn)程國(guó)際醫(yī)療、旅游等內(nèi)容。預(yù)計(jì)今年開(kāi)工數(shù)量達(dá)到30個(gè)，明年這個(gè)數(shù)字將達(dá)到100個(gè)，后年會(huì)有100家以上開(kāi)業(yè)，每家300個(gè)床位，在中國(guó)省會(huì)城市預(yù)計(jì)開(kāi)設(shè)總計(jì)500個(gè)康養(yǎng)谷。

“我們的客戶(hù)是55歲到75歲，這些人有錢(qián)有閑，追求人生最美好的一段生活，全中國(guó)全世界的跑，將來(lái)采取旅居式的生活，這里住幾個(gè)月，那里住一兩年。會(huì)員卡人均收費(fèi)30萬(wàn)左右，30年會(huì)員制，住滿(mǎn)20年錢(qián)全退，住滿(mǎn)10年退一半。”他說(shuō)。

康復(fù)療養(yǎng)業(yè)務(wù)如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值和盈利？張玉良介紹稱(chēng)，綠地的計(jì)劃是通過(guò)售賣(mài)會(huì)員卡實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，一旦資產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)起來(lái)之后，就可以做資產(chǎn)證券化，“你的資產(chǎn)流動(dòng)起來(lái)了，將來(lái)這個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)只要實(shí)現(xiàn)微利就可以。比如我們開(kāi)一個(gè)進(jìn)口商品超市，周邊的商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值都在隨之增值。”

近年來(lái)，綠地將觸角伸至金融、康養(yǎng)、PPP基建等業(yè)務(wù)，投入了大量的資金，對(duì)于綠地的持續(xù)轉(zhuǎn)型腳步，業(yè)界是有疑問(wèn)的。尤其是對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，綠地如何確保未來(lái)的投資收益？這個(gè)轉(zhuǎn)型的周期將花費(fèi)多長(zhǎng)時(shí)間？

“大企業(yè)好比一艘大船，轉(zhuǎn)型是有一個(gè)過(guò)程的，”張玉良回應(yīng)說(shuō)：“我個(gè)人認(rèn)為，行業(yè)到了新的階段，轉(zhuǎn)型是繞不開(kāi)的話(huà)題。目前中央政策對(duì)一二線城市產(chǎn)生了很大的市場(chǎng)殺傷力，對(duì)三四線卻沒(méi)有，因此不少企業(yè)抓住了這個(gè)時(shí)間窗口，銷(xiāo)售指標(biāo)的增長(zhǎng)非?？?。但這個(gè)市場(chǎng)是否可持續(xù)發(fā)展，還需要再看，并且，這并不是企業(yè)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的增長(zhǎng)，也無(wú)法形成品牌，但綠地是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)自身的增長(zhǎng)，符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，抓住了未來(lái)中國(guó)對(duì)美好生活向往的轉(zhuǎn)型規(guī)劃，未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)很強(qiáng)?！?/span>

他解釋道，短期看，綠地的有一些項(xiàng)目可能是負(fù)擔(dān)，但是長(zhǎng)期來(lái)看，這都是價(jià)值，都是核心競(jìng)爭(zhēng)力?！熬G地多產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的價(jià)值是很大的，綠地的凈資產(chǎn)回報(bào)率比其他企業(yè)高。”

“今天你造了一個(gè)學(xué)校，明天你造了一個(gè)醫(yī)院一個(gè)體檢中心，可能看上去都是成本，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都是資本?！睆堄窳颊f(shuō)：“昨天跟一個(gè)政府領(lǐng)導(dǎo)聊，說(shuō)很多企業(yè)還在想著拍賣(mài)拿地蓋房賣(mài)房，但那都是過(guò)去式了，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)、沒(méi)有就業(yè)，只是一次性效應(yīng)。后面房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎？不會(huì)漲了呀。”

張玉良補(bǔ)充表示，隨著京津冀一體化協(xié)同發(fā)展的政策，綠地也展開(kāi)了一些布局，看好天津、石家莊、承德、張家口等北京周邊，未來(lái)一些基建項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)、混改項(xiàng)目、食品城都會(huì)快馬加鞭上馬，“未來(lái)我們的大基建的凈資產(chǎn)回報(bào)率比其他企業(yè)要高很多的?！?/span>

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