中國城市和小城鎮(zhèn)中心李鐵理事長近日發(fā)表演講，對中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策進(jìn)行了解讀。

目前我國房地產(chǎn)市場面臨“冰火兩重天”的形勢，“火”顯示在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子大面積積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。

李鐵認(rèn)為，房價(jià)上漲的原因是供給和需求的不相匹配，因此需要在房價(jià)上漲的地區(qū)增加土地供給，大力發(fā)展特大城市周邊的中小城市；而對于三四線城市等供給過剩地區(qū)，則要堅(jiān)定不移地去庫存，并鼓勵(lì)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，人們的收入水平增高了，才會有人來買房。

2017年房價(jià)會上漲還是下跌？該買房還是買房？

房地產(chǎn)形勢判斷

關(guān)于房地產(chǎn)形勢的評價(jià)，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議也特別明確指出，存在著兩類情況，就是冰火兩重天。

“火”，是火在一線城市和部分二線城市出現(xiàn)了明顯的波動(dòng)；“冰”，則是大部分三四線城市和部分二線城市房子是賣不出去的，而且是大面積的積壓，直接影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢。

我們看房價(jià)上漲，北上廣深的房價(jià)上漲是長期趨勢。像北京這樣的城市，房價(jià)上漲還有很大空間，離天花板還有很大距離。為什么？因?yàn)楸本┰诳刂迫丝诘倪M(jìn)入，如果把最好的、有限的公共資源限制在為一定的人口服務(wù)，當(dāng)然會導(dǎo)致與各種公共服務(wù)和市場化服務(wù)高水準(zhǔn)相匹配的房價(jià)還有很大的上漲空間。

另外一線城市大多是面對全國的人口，尋租機(jī)會高。在北京和上海這類地方，任何一個(gè)房地產(chǎn)商，只要你在這里拿到地，就可以掙到錢。

可是我們還同時(shí)面對更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，就是相當(dāng)一大部分城市，尤其是二三四線城市存在嚴(yán)重的積壓，影響了宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的增長?？梢哉f，在這些城市出現(xiàn)房地產(chǎn)大量的積壓，可能會導(dǎo)致GDP增長速度下滑一到兩個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增長率從8%降到7.5%，再下滑到6.9%，不能說與這些二三四線城市房子賣不出去沒有關(guān)系。城市政府土地出讓金沒有了，直接關(guān)系到基礎(chǔ)設(shè)施投資跟不上去，也是很嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。

我們看到不同機(jī)構(gòu)根據(jù)不同的統(tǒng)計(jì)方法，得出的結(jié)論，就是平均積壓水平可能達(dá)到100億平方米左右。100億平方米需要多少年來消化呢？我們舉了一些個(gè)案，有的是需要20年，有的是需要十幾年。

房價(jià)上漲的原因是什么？

我們看到如圖所示，北京以海淀區(qū)、東城區(qū)、石景山區(qū)為代表的房價(jià)上漲十分清晰，而重要原因是北京的公共服務(wù)水平高。但是，與此同時(shí)，北京的建設(shè)用地供給在逐年下降，從2014年的5150公頃下降到2016年的4100公頃，當(dāng)前還在繼續(xù)下降。這能不影響到供給和需求的不相匹配嗎？因此中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到，要在房價(jià)上漲的地方增加土地供給。

北京四個(gè)城區(qū)，海淀、東城、西城、朝陽，平均房價(jià)將近9萬塊錢一平米，上海是10萬塊錢一平米，深圳也是高房價(jià)。工薪階層沒有可能買得起這些住房，也沒有更多的土地供給來滿足這些廣大中低收入人口的購買住房的需求。

很多人提到，是不是應(yīng)該在主城區(qū)通過行政手段壓制房價(jià)？這是反市場的做法。想買房子的人包括媒體人，他們在北京買房并不等于到主城區(qū)買房。其實(shí)在北京郊區(qū)還有很大空間，關(guān)鍵是相對應(yīng)的政策供給嚴(yán)重不足。

還有就是投資需求。有些智庫調(diào)查得出的結(jié)論，高收入人口城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入水平在20萬元人民幣左右，其實(shí)可能還高。我們也在試圖通過移動(dòng)端數(shù)據(jù)來調(diào)查人的真實(shí)收入水平。

這么多高收入人口到哪里買房，肯定到北京、上海等投資水平高、尋租機(jī)會高的地方，既可以享受優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，還可以提升住房的價(jià)值。當(dāng)然貨幣貶值速度在加快，把錢存在銀行里肯定也要貶值的。

住房供給嚴(yán)重過剩的原因是什么？

我特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)在部分二線城市和絕大部分三四線城市面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。房子嚴(yán)重積壓賣不出去，政府的土地出讓不出去，這和我們近20年的城市發(fā)展模式有關(guān)。

城市發(fā)展模式主要的財(cái)政資金來源是土地出讓。因?yàn)槲覀兡玫睾鼙阋耍瑥霓r(nóng)民手里拿地，征地成本很低。土地出讓收益已經(jīng)成為城市政府經(jīng)營管理城市最重要的資金來源。

我曾經(jīng)講過，按市場規(guī)律，如果房地產(chǎn)是一種商品和投資品，那么在市場競爭的條件下會形成供給波動(dòng)，這是市場化規(guī)律，是企業(yè)間競爭所導(dǎo)致的結(jié)果?？墒侨绻谝粋€(gè)國家，城市政府要大幅度干預(yù)這個(gè)市場，甚至城市政府作為利益主體來直接參與市場競爭的話，城市政府和企業(yè)的共同作用一定會把供給波動(dòng)過度放大，而且放大到比市場自身競爭所導(dǎo)致的波動(dòng)高很多，實(shí)際上這種結(jié)果在中國已經(jīng)出現(xiàn)了。

這種波動(dòng)最明顯的現(xiàn)象就是現(xiàn)在部分二線城市和相當(dāng)大部分的三四線城市的房子賣不出去。一個(gè)地產(chǎn)老總曾跟我說，地產(chǎn)商只有通過賣房子才能把成本收回來，而且還要有利潤。企業(yè)需要利潤最大化，政府也需要利潤最大化，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)供給的巨大波動(dòng)，三四線城市的泡沫都是如此產(chǎn)生的。

對策

從金融政策、財(cái)政政策、稅收政策來調(diào)整購買投資性住房是很重要的手段。

在房價(jià)上漲地區(qū)要增加土地供給。怎么增加供給呢？我們不能在城市主城區(qū)去修一批低價(jià)房，這是做不到的。但可以在周邊和中小城市來發(fā)展。通過特大城市周邊的中小城市發(fā)展來解決中低收入人口住房問題，需要在離主城區(qū)一定半徑距離的地方，通過放大空間的范圍解決用地供給問題，也要解決城市發(fā)展的各種矛盾。

發(fā)展特大城市周邊的中小城市。我們跟世界上其他發(fā)達(dá)國家進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)我國中小城市數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在特大城市周邊三四十公里半徑，中小城市的數(shù)量很少。為什么？限制開發(fā)，北京上海都是如此。如果放大到50公里半徑左右，就已經(jīng)到了鄰省的邊界。

如果中央經(jīng)濟(jì)工作會議已經(jīng)提出要發(fā)展特大城市周邊的中小城市，這個(gè)政策就會具有非常重要的戰(zhàn)略性價(jià)值和內(nèi)涵。特大城市郊區(qū)的軌道交通建設(shè)，會按照市場規(guī)律帶動(dòng)城郊中小城市的發(fā)展，并會大大緩解特大城市的房價(jià)問題，這是非常重要的一個(gè)政策措施。

要改善城市間和特大城市周邊的交通資源配置。我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平很快，也帶動(dòng)了城市間交通基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展。但是近幾十年是城鎮(zhèn)化高速增長期，我們主要是發(fā)展高速公路、城區(qū)地鐵，但城郊鐵路發(fā)展非常滯后。一旦我們的軌道交通像所有其他發(fā)達(dá)國家特大城市一樣，發(fā)展到兩三千公里的時(shí)候，周邊城市就會迅速興起，這也會對促進(jìn)中小城市發(fā)展、緩解住房供給問題會起到非常好的作用。

對供給過剩地區(qū)，要堅(jiān)定不移地去庫存。去庫存也有很多辦法，有土地管理辦法，也有約束性的辦法，通過土地制度改革來增加土地成本。同時(shí)對現(xiàn)有庫存，政府可以采購或者強(qiáng)制收回土地。但目前看，還有很多其他配套政策，但是核心問題不在于怎么去庫存，而是怎樣把城市轉(zhuǎn)型的問題解決，怎樣促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，城鎮(zhèn)居民和進(jìn)城的農(nóng)村人口收入水平增高了，才會有人來買房。沒有收入何談住房。所以怎么促進(jìn)就業(yè)增長政策，改變GDP為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)增長模式，制定合理稅收政策，多項(xiàng)手段和措施的綜合運(yùn)用，才能從根本上遏制三四線城市包括部分二線城市的房地產(chǎn)過快發(fā)展和嚴(yán)重的積壓。

為什么沒有提到“特色小鎮(zhèn)”？

我們最近看到媒體提的特別多的是特色小鎮(zhèn)，為什么在經(jīng)濟(jì)工作會議這么重要的文件中沒有提到特色小鎮(zhèn)？實(shí)際上是擔(dān)心過熱，擔(dān)心大量的地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)的旗號向小城鎮(zhèn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

可是我們這么多年研究小城鎮(zhèn)，小城鎮(zhèn)的發(fā)展是低成本的，是先有實(shí)體經(jīng)濟(jì)、傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)入，再逐漸進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。特色小鎮(zhèn)從80年代就存在，是以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的，不是通過房地產(chǎn)發(fā)展起來的。都是在發(fā)展到一定程度以后，居民收入水平大幅度增高，就業(yè)水平大幅度增高，才有了購買住房的直接需求，房地產(chǎn)才可以順勢進(jìn)入。

可是現(xiàn)在我們看到大量地產(chǎn)商把產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式從三四線城市向小鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，為什么呢？三四線城市房子賣不出去了，土地價(jià)格又高。而小鎮(zhèn)的土地價(jià)格低，產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式的初始投入成本也會很低。可是一旦小鎮(zhèn)房地產(chǎn)進(jìn)去了，就會因?yàn)榉康禺a(chǎn)的進(jìn)入導(dǎo)致住房成本增加，進(jìn)而使未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不起來。

防止政績工程、防止形象工程、防止房地產(chǎn)為主導(dǎo)。原因在哪里？原因就在于，不能出現(xiàn)政府和企業(yè)再次推動(dòng)地價(jià)上漲，再次推動(dòng)房地產(chǎn)過熱，再次導(dǎo)致在五線城市繼續(xù)出現(xiàn)供需嚴(yán)重失衡的局面，那對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的損失就會特別巨大。

因此我們要從長遠(yuǎn)政策入手，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)就業(yè)增長，推動(dòng)收入增長，才有可能成為房地產(chǎn)未來發(fā)展的堅(jiān)強(qiáng)后盾。