“房?jī)r(jià)上漲，才是拉動(dòng)消費(fèi)的真正動(dòng)力！”

前幾日，中泰證券策略會(huì)上，行內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷總結(jié)出這么一句話。

中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷

一時(shí)語驚四座，引來網(wǎng)友如潮水般的謾罵：

“房?jī)r(jià)上漲，大家都買不起房了還去消費(fèi)？”“房?jī)r(jià)漲這么高，大家都把棺材板的錢搭進(jìn)去了，還升級(jí)消費(fèi)？”“這么高的房?jī)r(jià)，年輕人都成了省吃儉用的房奴，消費(fèi)如何增長(zhǎng)？

面對(duì)網(wǎng)友的質(zhì)疑，研究了幾十年經(jīng)濟(jì)學(xué)的李迅雷深感困惑。這可都是從歷史經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來的，自己只不過是在陳述事實(shí)罷了。是自己錯(cuò)了？還是大家看不懂？

今天我們暫且不糾結(jié)這句話的字面意思，而是從根底去探索這句話背后的真相。

1/消費(fèi)之謎

其實(shí)在這句話之后，李迅雷也特地做了解釋。

“決定消費(fèi)的主要是居民收入或收入預(yù)期，房地產(chǎn)銷售的回落不僅會(huì)影響到家電、家具、建筑裝璜等消費(fèi)額增速，也對(duì)其他消費(fèi)帶來明顯的影響?！?/span>

注意，這里有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一個(gè)是居民收入，一個(gè)是收入預(yù)期。

首先是居民收入。某種意義上，房地產(chǎn)屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

拋開事件的爭(zhēng)議不談，專家說的不無道理，房地產(chǎn)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響力是巨大的，無論是上游的機(jī)械、建筑、建材、鋼材，還是下游的家電、裝修、家具，景氣度都與樓市有密不可分的關(guān)系，可謂一榮俱榮、一損俱損。

以家具、家電、裝潢三個(gè)行業(yè)的增速為例，在2013-2015年，一直維持10%-20%以上的高增速，直到2018年，因?yàn)闃鞘薪?jīng)歷了“冰火兩重天”，銷售額、去化率、土地流拍率都非常不理想，尤其是三四線城市的房?jī)r(jià)漲勢(shì)難以為繼，三個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速度放緩非常明顯。

（數(shù)據(jù)來源：真叫盧?。?/span>

由恒久不變的「買漲不買跌」原理，房?jī)r(jià)上漲一定會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)銷售，從而導(dǎo)致和房地產(chǎn)相關(guān)的勞動(dòng)民眾受益，收入增加，自然消費(fèi)力增長(zhǎng)。

當(dāng)然，這個(gè)論據(jù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)站不住腳的。因?yàn)榭v使房地產(chǎn)行業(yè)再發(fā)達(dá)，也無法覆蓋中國(guó)這么龐大的人口基數(shù)。房?jī)r(jià)上漲，與房地產(chǎn)無關(guān)人群的收入并沒有得到實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)，何來拉動(dòng)消費(fèi)？

別著急，還有“收入預(yù)期”。

2/收入預(yù)期

什么叫收入預(yù)期，經(jīng)濟(jì)學(xué)中給的解釋是：“預(yù)計(jì)未來一定時(shí)期可以取得的收入?！?/span>

房?jī)r(jià)上漲，最直接的是，擁有房子的人受益，固定資產(chǎn)增值。

舉個(gè)例子，小李前幾年貸款買了一套房子，500萬，經(jīng)過2017年這么一輪大漲，價(jià)值翻倍，變成了1000萬，這時(shí)的小李，轉(zhuǎn)眼從只有200萬存款做首付的小白領(lǐng)，變成擁有1000萬身家的有錢人。

無論他現(xiàn)在是否會(huì)把這套房子賣出去變現(xiàn)，但在心理上，收入預(yù)期爆棚，那么他大概率會(huì)提高自己的消費(fèi)水平，改善自己的生活條件。

房?jī)r(jià)上漲，收入預(yù)期提高，同時(shí)也就促進(jìn)消費(fèi)？

事實(shí)證明，中國(guó)房地產(chǎn)二十年的野蠻生長(zhǎng)，大部分人都受益了。房?jī)r(jià)一漲，大家感覺自己有錢了，就敢消費(fèi)，房?jī)r(jià)一跌，大家感覺自己變窮了，就縮在家里不敢出來。

然而我想說的是，拉動(dòng)消費(fèi)一定是建立在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)好，所有人的實(shí)際收入增加的基礎(chǔ)上，而通過“房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)消費(fèi)力”這種方法，注定是畸形的。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年我國(guó)網(wǎng)購(gòu)增速達(dá)到25％左右，但是網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)總額中，5％的網(wǎng)購(gòu)者貢獻(xiàn)了50％的消費(fèi)額比重。假設(shè)我國(guó)網(wǎng)購(gòu)的人數(shù)總和為5億，5億人口中的5％，即2500萬人貢獻(xiàn)了50％的網(wǎng)購(gòu)消費(fèi)額。

消費(fèi)確實(shí)是增加了，但是普通消費(fèi)群體的消費(fèi)并沒有提高，二八法則或許已經(jīng)開始傾斜，當(dāng)高消費(fèi)的群體已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過低消費(fèi)群體，單純的談?wù)摲康禺a(chǎn)刺激消費(fèi)，或許有些片面。而對(duì)于大部分的普通購(gòu)房者來講，房地產(chǎn)不是刺激消費(fèi)，而是被動(dòng)的消費(fèi)和負(fù)債。

3/反作用

李迅雷在拋出這個(gè)結(jié)論后，也順道帶了一句。

“對(duì)于消費(fèi)增速下降的原因，普遍的觀點(diǎn)是“買房導(dǎo)致六個(gè)錢包都癟了”，因此買房子會(huì)影響到消費(fèi)。

這句話也對(duì)。為了買房，的確很大一部分人選擇掏空三代人的積蓄，巨額房貸讓他們淪為房奴，根本沒有余力再去消費(fèi)。

再?gòu)暮暧^經(jīng)濟(jì)上講。房?jī)r(jià)上漲，地皮價(jià)格上漲，租金上漲，企業(yè)運(yùn)行成本增加，為了平衡收益，只能通過提高產(chǎn)品售價(jià)，或者降低員工工資的方法來彌補(bǔ)。最終大家面對(duì)的，只有更高的物價(jià)和更低的工資。原本想買個(gè)吸塵器，現(xiàn)在只舍得用掃帚，原來想下個(gè)館子，現(xiàn)在只能在家里做飯。

那么是房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)了消費(fèi)嗎？不是，在這個(gè)層面上是限制了消費(fèi)。

4/矛盾

看到這里，很多人就開始不解了，前面說房?jī)r(jià)上漲可以拉動(dòng)消費(fèi)，后面又說房?jī)r(jià)上漲限制了消費(fèi)，這不是自相矛盾嗎？

的確是矛盾的，而且還是很大的矛盾。但李迅雷通過數(shù)據(jù)得出這個(gè)結(jié)論，又說明什么呢？

說明目前“房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)消費(fèi)”的效果，已經(jīng)遠(yuǎn)超于“房?jī)r(jià)上漲限制消費(fèi)”的效果。房地產(chǎn)已經(jīng)成了其他行業(yè)所無法替代的龍頭行業(yè)，而站在房?jī)r(jià)泡沫上歡娛的受益者則成了主流群體。

最終我們得到了一個(gè)很實(shí)際的命題，“為了消費(fèi)，房?jī)r(jià)不能跌?！?/span>

其實(shí)我們可以這樣來對(duì)比，那就是房?jī)r(jià)上漲的速度與收入增長(zhǎng)的速度向?qū)?yīng)。房?jī)r(jià)的上漲，使得居民財(cái)產(chǎn)的增加，人們消費(fèi)意愿會(huì)增強(qiáng)，但是前提是，他們還有可用于消費(fèi)的財(cái)產(chǎn)。

而當(dāng)下實(shí)際的情況是，在高房?jī)r(jià)面前，很多家庭為了買房子，不僅六個(gè)錢包被掏空，未來收入被透支，更為重要的一點(diǎn)是，房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，收入增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的上漲速度，這讓廣大老百姓，從哪里來錢消費(fèi)呢？

那么，根據(jù)李迅雷的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真的還能拉動(dòng)消費(fèi)嗎？顯然，從上面的分析，我們可以看出，當(dāng)下的房地產(chǎn)，對(duì)財(cái)富的效應(yīng)，明顯是擠出效應(yīng)居多，而這個(gè)時(shí)候，房?jī)r(jià)如果持續(xù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力和動(dòng)力，將進(jìn)一步削弱。

那么，是不是房子降價(jià)了，消費(fèi)就能好轉(zhuǎn)了？顯然并不是這樣。

要真正的讓老百姓有消費(fèi)意愿，并且也具有消費(fèi)能力，著眼點(diǎn)有兩個(gè)，一是提高老百姓的收入，讓收入的增速超過房?jī)r(jià)的增速；二是提高社會(huì)保障，讓老百姓敢于花錢，沒有后顧之憂，當(dāng)下很多人需要存錢不敢花的另一個(gè)主要原因，是壓在老百姓頭上的壓力太多，醫(yī)療、教育、養(yǎng)老，成本都太高，而保障又不足，因此，只有讓老百姓的生活有了安全感，他們才敢于花錢。

5/總結(jié)

“投資、消費(fèi)、進(jìn)出口”，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，人口加速向一二線大都市、都市圈集聚，哪怕現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在漲，但大漲不可能持續(xù)，多數(shù)城市沒有人口和資源支撐，房?jī)r(jià)也不可能持續(xù)。當(dāng)然，在穩(wěn)定大局下，漲上去容易降下來難，對(duì)于大幅上漲的房?jī)r(jià)可能會(huì)慢慢穩(wěn)定下來，大跌可能性也不太大。

幸運(yùn)的是，我們已經(jīng)看到了樓市回歸理性的跡象，宏觀杠桿率7年以來首次下降，房企1-2月份拿地面積大降34%，居民的短期貸款不再流入樓市，種種特征表明，無論是房企還是購(gòu)房者，現(xiàn)在都有了更理智的選擇。

靠房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)消費(fèi)的觀念只存在于過去，只有住房的附加屬性越來越少，剛需們才能擺脫消費(fèi)被房?jī)r(jià)上漲所拉動(dòng)的困局。

真正決定成敗的，是房?jī)r(jià)增速和老百姓收入增速的真實(shí)比拼。

希望達(dá)摩克利斯之劍，永遠(yuǎn)不會(huì)掉下來。