一個小區(qū)的業(yè)委會經歷重重難關，終于成立了。小區(qū)里的工作千頭萬緒，不知道從哪兒開始，也不知道怎么開展工作，為此，小策今天總結一下業(yè)委會成立以后面臨的幾大工作任務。

一、制定小區(qū)“憲法”

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、表決規(guī)則等。

二、制定業(yè)委會上墻制度

制定合理的業(yè)委會辦公制度，正常運行制度。業(yè)委會不是一個企業(yè)，也沒有一個法律地位，它存在著許多空白區(qū)域，幾個委員都是業(yè)主選出來的，誰也難以約束誰，只能依靠小區(qū)的議事規(guī)則、國家的物權法、當地制定的物業(yè)管理條例，來細化小區(qū)業(yè)委會的辦公管理制度，在制度下約束和指引下工作和行動。

業(yè)委會辦公室上墻制度包括：業(yè)主大會檔案資料管理制度、業(yè)主委員會成員廉潔自律制度、業(yè)主委員會會議制度、業(yè)主委員會日常接待制度、業(yè)主委員會信息公開制度、業(yè)主委員會印章管理制度、業(yè)主委員會成員分工、業(yè)主委員會財務管理制度。

三、清理小區(qū)的資產

業(yè)委會成立以后，首先要弄清楚小區(qū)的規(guī)劃設計和小區(qū)的全部資產，并拿到小區(qū)范圍的紅線圖紙。

a、小區(qū)的車位信息。哪些車位是私有的，哪些車位是公共的，哪些車位是人防工程，它們的收費標準是多少。

b、小區(qū)里的物業(yè)用房情況，除了物業(yè)管理用房，是否還有小區(qū)業(yè)主公共的物業(yè)，或者商業(yè)用房，或者可供于租賃的設施設備。

c、小區(qū)的公共設施，公共收入項目等。有哪些公共設施，有哪些項目具有公共收入，比如具有廣告費，臨停車位費，商業(yè)用房和其它租賃收益的項目。

四、制定物業(yè)服務合同

制定并簽署同物業(yè)公司的物業(yè)服務合同。首屆業(yè)委會的工作比較繁瑣和艱巨，許多工作具有開創(chuàng)性，需要居委會、開發(fā)商、物業(yè)公司的支持或者配合。最重要的是同物業(yè)公司制定和簽訂小區(qū)物業(yè)服務合同，這個合同將是小區(qū)物業(yè)公司的行動指南和工作準則，物業(yè)公司的服務好壞，很多時候來自這個合同的簽訂。

a、物業(yè)管理服務合同的詳細信息。

b、小區(qū)物業(yè)公司的人員編制圖，物業(yè)公司的員工組成構架圖。比如前臺人員，財務人員，水電工，綠化工，保安人員的人數和人員構成。

c、物業(yè)管理服務合同的附件。包含物業(yè)公司的工作細則，如小區(qū)廣告費用，停車費用，公共收入的費用如何分成和提取，與物業(yè)公司的其他項目，或者與物業(yè)公司的子屬公司進行工作約定構成的附件。

d、跟物業(yè)公司的其他工作上的約定。

五、監(jiān)督物業(yè)工作

監(jiān)督物業(yè)公司的工作。對物業(yè)公司的各項工作進行抽查或者進行全方位工作監(jiān)督。

六、接待業(yè)主咨詢和建議

積極應對小區(qū)業(yè)主的接訪投訴工作。

a、制定接訪時間和接訪規(guī)則。什么時間，什么地點，如何操作，如何處理等。

b、對業(yè)主的投訴和意見，如何與物業(yè)公司進行溝通處置。

七、召開業(yè)主大會

召開小區(qū)一年一度的業(yè)主大會。業(yè)主大會的內容議題的制定，業(yè)主大會召開的方案和詳細實施計劃。

八、制定維修計劃

對小區(qū)一些公共設施中大型維護項目，制定維護計劃。

a、對小區(qū)的公共設施設備進行檢查，是否需要非正常的維護或者改善。

b、對一些非正常的維護項目進行評估，費用的來源、如何支出以及如何操作，并進行公示說明。

九、財務管理

制定小區(qū)的理財計劃，公示所有的收入與支出等財務報告。小區(qū)里的財務可能包含兩大部分。

a、小區(qū)的公共維修基金，這是小區(qū)最大的一筆資產，現階段由政府和銀行監(jiān)管，其實就是在躺在活期存折里睡大覺，取出來難，使用也難，還不斷貶值。這個項目現在似乎有松動跡象，是否轉由小區(qū)業(yè)委會理財有了希望。

b、小區(qū)公共收入的賬號。因為小區(qū)維修基金帳戶存入之后，取出來使用非常困難，所以現階段很多小區(qū)業(yè)委會成立之后，會另外設立一個小區(qū)公共收入帳戶，便于在小區(qū)維護公共設施或者支付業(yè)委會的辦公經費。這個收支一般是透明的，毎月公布或者毎季度要公布的。

c、小區(qū)里的公共收入如何理財是一個爭議大，矛盾不小的問題，請慎重考慮。有的小區(qū)公共收益少，問題不大，有的小區(qū)公共收益大，幾十上百萬的資金操作不當容易引發(fā)矛盾和糾紛。

十、對物業(yè)服務質量進行評估

對小區(qū)物業(yè)公司進行評估，并且制定考核制度。對物業(yè)公司進行續(xù)聘或者改聘的評估。這個項目盡量避免矛盾激化，有條件的盡可能邀請街道或者居委會一同參與進行。

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