維修資金干啥用

物業(yè)維修資金，就是維持物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)和物業(yè)維修的資金。一般來(lái)講，一棟新物業(yè)，大多不需要什么維護(hù)和維修，但是一旦使用多年后，難免會(huì)像人一樣，有點(diǎn)頭痛腦熱，就需要維修保養(yǎng)。這時(shí)候就需要投入，有的時(shí)候會(huì)是一大筆錢，比如更換電梯，這就需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金?？傮w來(lái)講，物業(yè)維修資金是住房售后確保物業(yè)正常運(yùn)作、延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命、維護(hù)住房產(chǎn)權(quán)人和使用人利益所預(yù)先建立的資金，形象一點(diǎn)說(shuō)，就是房屋的“養(yǎng)老金”。

你領(lǐng)專用卡了嗎

按有關(guān)部門規(guī)定：所有住宅小區(qū)都必須建立物業(yè)維修資金。這筆款項(xiàng)，專項(xiàng)用于小區(qū)或大廈的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金，屬全體業(yè)主共同所有。

作為買樓的小業(yè)主，每人都應(yīng)該有一張由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行廣東省分行發(fā)出、類似銀行公積金卡、儲(chǔ)蓄卡的《廣州市物業(yè)維修基金專用卡》，持卡業(yè)主可以隨時(shí)在農(nóng)行系統(tǒng)任何一家營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的柜員機(jī)，查詢到屬于自己名下的這筆資金數(shù)額。如果沒(méi)有這張卡，可向建設(shè)單位(公司)索要。小業(yè)主不能隨意支取專用卡里的錢。即使是物業(yè)管理公司也必須經(jīng)同意，才能動(dòng)用該筆資金。買樓時(shí)，可以事先了解該樓盤有無(wú)建立專項(xiàng)維修資金，置業(yè)后，也可查詢開發(fā)商有無(wú)按規(guī)定在自己名下足額存入該筆款項(xiàng)。如果發(fā)現(xiàn)卡中無(wú)錢或者數(shù)額不足應(yīng)立即追討。

到底按啥標(biāo)準(zhǔn)收

隨著2003年9月1日國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)實(shí)施，基本廓清“物業(yè)維修資金由誰(shuí)來(lái)交”的問(wèn)題：全由業(yè)主交。以往地方政策中規(guī)定的由發(fā)展商交，或以協(xié)議為準(zhǔn)的規(guī)定廢止。

但在《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，物業(yè)維修資金應(yīng)由誰(shuí)來(lái)交呢?與會(huì)專家認(rèn)為，本著誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)責(zé)的原則，應(yīng)由業(yè)主來(lái)交。至于收取的標(biāo)準(zhǔn)，由于國(guó)務(wù)院在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒(méi)有規(guī)定，授權(quán)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制訂，至今，相關(guān)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有出臺(tái)。因此，在沒(méi)有相關(guān)法律規(guī)定之前，維修資金的收取標(biāo)準(zhǔn)還未確定。

另外，維修資金該何時(shí)交?專家認(rèn)為，維修資金在業(yè)主收樓時(shí)繳交是不合理的。這意味著將現(xiàn)在的錢放在未來(lái)十幾年后才使用，一方面是貨幣貶值的問(wèn)題，另一方面，維修資金的監(jiān)管主體也存在爭(zhēng)議。而在國(guó)外，維修資金是由施工單位按項(xiàng)目投資總額的一定比例繳交給業(yè)主的，由業(yè)主監(jiān)管、使用。

但是，由于我國(guó)物業(yè)管理立法較晚，至今仍沒(méi)有出臺(tái)專門的物業(yè)管理法律?，F(xiàn)在，關(guān)于物業(yè)維修資金的規(guī)定僅見于國(guó)務(wù)院條例、部委規(guī)章、地方性法規(guī)和規(guī)章。很多規(guī)定很不詳盡，有的甚至相互矛盾，導(dǎo)致了各種爭(zhēng)議。

維修資金怎樣增值

專項(xiàng)維修資金在存儲(chǔ)銀行時(shí)，所得的利息都存入相應(yīng)的業(yè)主名下，利息由銀行操作系統(tǒng)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)業(yè)主的名下。除了維修工程外，其他任何形式都不能提取專項(xiàng)維修資金。它的支取有嚴(yán)格的手續(xù)，賬戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的文件，閑置的專項(xiàng)維修資金經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的決策可以委托銀行購(gòu)買國(guó)債，但是有金額的限制，不能把所用的專項(xiàng)維修資金都用來(lái)買國(guó)債，同時(shí)專項(xiàng)維修資金不能用于風(fēng)險(xiǎn)較大的投資，如股票等。

何時(shí)才能動(dòng)用資金

按規(guī)定，業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金只有等保修期滿后才能動(dòng)用。那么，保修期之內(nèi)的共用物業(yè)維修是誰(shuí)的責(zé)任?保修期又如何確定呢?

一般來(lái)說(shuō)，在新建的商品房小區(qū)內(nèi)，如果保修期內(nèi)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商及建筑方出錢維修。通常在房屋出現(xiàn)大的質(zhì)量問(wèn)題之后，由物業(yè)公司確定維修計(jì)劃以及維修費(fèi)用，報(bào)業(yè)主大會(huì)同意后，通過(guò)分?jǐn)偟骄S修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修資金管理系統(tǒng)提取資金，銀行再?gòu)拿考颐繎糁锌廴ｍ?xiàng)維修資金。

買二手房要交嗎

購(gòu)買二手樓一樣面臨著物業(yè)維修資金的問(wèn)題。當(dāng)房屋發(fā)生業(yè)主變更時(shí)，新業(yè)主同樣要辦理維修資金的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。買二手房時(shí)，新業(yè)主千萬(wàn)別忘了向原業(yè)主追討物業(yè)維修資金。

　　據(jù)有關(guān)人士介紹，維修資金可以轉(zhuǎn)讓，如果原業(yè)主在入住時(shí)已經(jīng)支付了1%的維修資金，那么剩下的那一部分由誰(shuí)來(lái)支付?如果第二任業(yè)主不愿意承擔(dān)全部或部分的維修資金，有的業(yè)主會(huì)答應(yīng)先付清了再過(guò)戶，但可能會(huì)稍微提高樓價(jià)。另一種情況是房屋的維修資金隨房屋產(chǎn)權(quán)一起轉(zhuǎn)移，剩下的維修資金由第二任業(yè)主承擔(dān)，并且之前所繳納而未使用的維修資金也由第二任業(yè)主退還給第一任業(yè)主。