一、售后返租，看上去很美

住宅項(xiàng)目基本上不會(huì)采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業(yè)項(xiàng)目大多會(huì)采用這種伎倆。但是這些項(xiàng)目往往孕育著多重風(fēng)險(xiǎn)，甚至是一些致命的風(fēng)險(xiǎn)。
　

先解釋一下什么叫售后返租。

售后返租，顧名思義，就是開發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷售給購(gòu)房人，同時(shí)再與購(gòu)房人簽訂面向特定租賃對(duì)象、特定期限和特定回報(bào)率的租賃合同。

舉例來說，有一大型商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目拆分銷售給眾多購(gòu)房者，同時(shí)這些購(gòu)房者將已購(gòu)物業(yè)出租給開發(fā)企業(yè)指定的租賃對(duì)象3年時(shí)間，為此開發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購(gòu)房者當(dāng)時(shí)購(gòu)房款8%的租金作為回報(bào)。而這3年的租金可以一次性折抵購(gòu)房款，也就是說假如當(dāng)初10000元一平米的物業(yè)，只要你簽訂了這個(gè)租賃合同，即可用7600元一平米的價(jià)格購(gòu)得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報(bào)，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。

先來分析一下，為什么開發(fā)商會(huì)采用這種銷售模式：

再分析一下購(gòu)房者可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

所以這些售后返租類的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購(gòu)房者來說就是風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我并不是反對(duì)所有的售后返租類項(xiàng)目，只是這類好項(xiàng)目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對(duì)于一般的購(gòu)房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。

二、精裝修房，怎么算怎么不劃算
　　

現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導(dǎo)綠色環(huán)保，要做品質(zhì)企業(yè)，其中不乏萬(wàn)科這樣的大佬級(jí)企業(yè)。我不得不承認(rèn)，精裝修房今后是一種必然的趨勢(shì)，比如在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過的具有硬裝標(biāo)準(zhǔn)的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個(gè)趨勢(shì)，至于需要多少年才能成為主流，誰(shuí)也不能說清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來，天下攘攘皆為利往，商人無利不起早，沒什么便宜可得房產(chǎn)商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？

讓看看為什么房產(chǎn)商熱衷于做精裝修房：

總而言之，精裝修房概念在國(guó)內(nèi)還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，所以導(dǎo)致目前精裝修房市場(chǎng)亂象叢生，時(shí)有購(gòu)房者遇到問題之后投訴無門，之后不了了之，只能自認(rèn)倒霉。

在這里我建議購(gòu)房者不要輕信非品牌房產(chǎn)企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，可以多花點(diǎn)時(shí)間和精力，找一個(gè)口碑不錯(cuò)的裝修公司完全能勝任愛家的裝修工作，更關(guān)鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開支?？梢哉f這是很劃算的事情。

三、土地性質(zhì)，重點(diǎn)要搞清楚

目前我國(guó)采用的是土地批租制，土地所有權(quán)分兩種：集體所有和國(guó)家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國(guó)有用地，否則不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年?？茖W(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國(guó)家無償劃撥。

   市面上有一些項(xiàng)目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號(hào)，在大肆兜售，其實(shí)里面蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地?，F(xiàn)在市面上有些不良開發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當(dāng)住宅出售。殊不知，這里問題多多：

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問題更大：

四、拍賣銷售，讓購(gòu)房者很受傷

有一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就是不喜歡走尋常路，搞什么公開拍賣銷售，把房源放到拍賣行里以舉行拍賣的方式進(jìn)行銷售。為了謀取利益，真是用心良苦啊。我在這里就給大家揭露這一丑行。

像這樣的方式一般會(huì)采取如下幾個(gè)步驟進(jìn)行：

這種操作手法是這兩年開始普遍在各地出現(xiàn)的，以前并不多見，只能當(dāng)個(gè)案來分析。至于這種現(xiàn)象為什么會(huì)涌現(xiàn)，無外乎是利益的驅(qū)動(dòng)，說穿了就是對(duì)開發(fā)商有利。這是一個(gè)零和游戲，對(duì)開發(fā)商有利，那么對(duì)購(gòu)房者就不利——拋開時(shí)間維度，這就是零和博弈。

建議大家別去湊這個(gè)熱鬧，尤其是那些普通購(gòu)房者，對(duì)這壇子水的深淺還不了解，別去追風(fēng)，免得后悔莫及。

五、買賣期房，您悠著點(diǎn)

首先必須要明確一點(diǎn)，按照國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，期房是明令禁止買賣的。但是各方在利益的驅(qū)動(dòng)下，我國(guó)樓市的炒樓花現(xiàn)象，總是或明或暗的存在。在這里我就講一講期房買賣所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

我們可以這樣理解，開發(fā)商在期房買賣上扮演著至關(guān)重要的角色，因?yàn)橹挥谐醋黜?xiàng)目才能紅，也只有紅了才能創(chuàng)造溢價(jià)利潤(rùn)。說得直白點(diǎn)，開發(fā)商就是靠一群炒房客把樓盤價(jià)格炒高的，而最大的炒房客就是開發(fā)商自己，因?yàn)樗莆罩鴺潜P的定價(jià)權(quán)。

對(duì)于期房的轉(zhuǎn)讓，一般性開發(fā)商都會(huì)給這些炒房客一條暗道，收取一定的費(fèi)用后幫助更名。不多說了，還是讓我們看一看存在的多種情況：

這些都是交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，再看看期房本身的風(fēng)險(xiǎn)

綜上所述，我的建議是不要買期房，期房存在的問題太多。寧可眼見為實(shí)，也不要去冒險(xiǎn)嘗試。這種風(fēng)險(xiǎn)不是一般購(gòu)房者可以承擔(dān)的，買房是大事情，切不可貪圖便宜被開發(fā)商給忽悠了，還是那句話，買的永遠(yuǎn)沒有賣的精。

六、物業(yè)服務(wù)，您忽略的大問題

購(gòu)房者買房只完成了第一步，接下去的是入住，這是一個(gè)長(zhǎng)期存在，在某種程度上來說，這比買房更重要。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)好壞與否直接關(guān)系到購(gòu)房者的居住感受和所購(gòu)物業(yè)今后的增值潛力。不過當(dāng)下有相當(dāng)一部分購(gòu)房者對(duì)物業(yè)服務(wù)抱著無所謂的態(tài)度，這可能跟中國(guó)人自古的傳統(tǒng)有關(guān)系，也可能因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)產(chǎn)品并不像房產(chǎn)這么具象化，進(jìn)而讓廣大購(gòu)房者忽略了其中的利害關(guān)系。

開發(fā)商在選擇物業(yè)服務(wù)公司上是很摳門的，既要物業(yè)服務(wù)公司名氣大，提供的服務(wù)多，而且收費(fèi)還要低，又不想自個(gè)多掏錢。尤其是前期物業(yè)費(fèi)，這筆錢數(shù)額比較大，一般幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等，都是由開發(fā)商掏腰包給物業(yè)服務(wù)公司的。所以在這個(gè)前期物業(yè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商會(huì)拼了老命壓價(jià)。經(jīng)過多次競(jìng)價(jià)篩選后，入圍的物業(yè)服務(wù)公司其實(shí)已經(jīng)沒有多少利潤(rùn)可言了，加之物業(yè)服務(wù)費(fèi)也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格，對(duì)于最終確定的物業(yè)服務(wù)公司而言，也只能在實(shí)際管理中增加經(jīng)營(yíng)收入（如出租物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)用房；空間廣告位出租；臨時(shí)出租公共場(chǎng)地；搞合作經(jīng)營(yíng)；搞額外收費(fèi)服務(wù)等）、減少運(yùn)營(yíng)成本（減少工作人員；減少設(shè)備維護(hù)頻率；降低公共能耗；降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等）、以次充好（利用廉價(jià)設(shè)備更換退役設(shè)備等）、挪用公共支出（盡量多次提取物業(yè)維修基金）等。如果遇到一個(gè)不良物業(yè)服務(wù)公司，罪行遠(yuǎn)不止上述內(nèi)容，可以用罄竹難書來形容。

這種現(xiàn)象具有相當(dāng)大程度的普遍性，原因之一就是開發(fā)商的過度逐利最終導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)公司所提供的產(chǎn)品畸形化，當(dāng)然這里也與這個(gè)行業(yè)本身的潛規(guī)則和物業(yè)服務(wù)公司自身的經(jīng)營(yíng)思路有關(guān)。

在這里給購(gòu)房者提幾個(gè)建議：

七、車位車庫(kù)，別給弄糊涂了

在購(gòu)房者買房的同時(shí)，還有一些附帶品，比如車位。別小看這個(gè)問題，在這個(gè)問題上存在著很多房產(chǎn)商的黑幕。購(gòu)房者也是再這個(gè)問題上稀里糊涂地喪失了權(quán)益，甚至要付出許多的金錢。
　　

首先來說一下，車位和車庫(kù)的區(qū)別：

車位，在項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收時(shí)，單體不具有全圍合結(jié)構(gòu)，可以是地面以上的地上車位，也可以是地面以下的地下車位。車位一般不計(jì)入項(xiàng)目容積率，即不可辦理產(chǎn)權(quán)證（各地的規(guī)劃技術(shù)要求都不一樣，有些地方由于一些特殊要求，地下室可以計(jì)入容積率，可以辦理產(chǎn)權(quán)證）。

車庫(kù)，在項(xiàng)目通過綜合驗(yàn)收時(shí)，單體具有全圍合結(jié)構(gòu)，一般都位于地上。車庫(kù)一般都計(jì)入項(xiàng)目容積率，即可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

基于以上兩點(diǎn)，給購(gòu)房者一些建議：

開發(fā)商很大程度上就是利用購(gòu)房者對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的不了解，鉆了空子，非法謀取了不當(dāng)利益。以上這些情況在房地產(chǎn)行業(yè)里普遍存在，但是國(guó)人的維權(quán)意識(shí)非常單薄，甚至于有些入住率都非常高地項(xiàng)目并沒有成立業(yè)主委員會(huì)，遇到爭(zhēng)議時(shí)沒有一個(gè)能代表業(yè)主利益的團(tuán)體出現(xiàn)，往往引不起足夠的重視，或者被開發(fā)商各個(gè)擊破了。所以我建議，購(gòu)房者最好能利用現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建設(shè)一個(gè)常用的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方式供項(xiàng)目業(yè)主交流情況，一旦有問題，就要團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身的權(quán)益。

八、樓書模型，只能僅供參考
　　

在期房銷售的時(shí)候，由于房屋沒有交付，只能通過一些輔助工具來了解項(xiàng)目的具體情況，這些工具基本上就是樓書、模型和VCR（精美的視頻短片）。由于輔助工具和實(shí)物之間存在差異是無法避免的，就像時(shí)下流行的網(wǎng)購(gòu)，圖片和實(shí)物無法做到一模一樣，所以一些不良開發(fā)商就在這方面動(dòng)起了腦筋。

樓書是購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品最直接的第一印象，也容易給購(gòu)房者造成思維定勢(shì)，甚至開發(fā)商在樓書的設(shè)計(jì)上是故意引導(dǎo)，比如：

模型最容易出的一些問題：

最后簡(jiǎn)單說說VCR。這些小短片制作成本是很高地，開發(fā)商之所以不惜血本就是因?yàn)殚_發(fā)商想通過這玩意兒強(qiáng)化購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的良好預(yù)期。要知道，這些都是項(xiàng)目被美化過的部分，是開發(fā)商想要讓購(gòu)房者看到的東西，會(huì)不好嗎？

無論是樓書、模型還是VCR，都有一個(gè)共同的地方，就是在最不起眼的地方，最角落的地方，用最小的字標(biāo)明：經(jīng)供參考，如有不符，請(qǐng)以實(shí)物為準(zhǔn)。

排隊(duì)購(gòu)房，開發(fā)商渾水摸魚

一年多以前在中國(guó)的有些城市，售樓部被擠爆已經(jīng)成為一道無奈的“城市風(fēng)景”，當(dāng)然了，現(xiàn)在已好景不再?？上胂肟?，平頭老百姓為了一套房子，花盡自己畢身的積蓄，換來的卻是毫無尊嚴(yán)的所謂的“排隊(duì)購(gòu)房”——頗有些舊有的計(jì)劃體制下的腐臭味。

然而，如果當(dāng)我們把整事情的表象，如剝竹筍一樣一一扯下，露出來的就是火爆現(xiàn)象背后冷酷的本質(zhì)。在這個(gè)過程中，你失去了選擇的權(quán)利，你失去了思考的權(quán)利，你也失去了作為“上帝”應(yīng)有的尊嚴(yán)。

如果要追本溯源，找尋現(xiàn)象的本質(zhì)，那還得從開發(fā)商的銷售手法說起。
一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售過程中，最重要的就是預(yù)售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，對(duì)項(xiàng)目來說是一竿子捅到底的事情。所以很多開發(fā)商只要在資金壓力不大的情況下，如果蓄客期不夠長(zhǎng)，或者做得不理想，寧可拖延開盤的時(shí)間。

蓄客期的主要工作就是在重金推廣的基礎(chǔ)上，接受登記或預(yù)定。一般性蓄客期的時(shí)間在3-6個(gè)月。如果太短了，積累不了足夠的客源，尤其是高端樓盤；如果太長(zhǎng)了，客戶的流失率會(huì)提高，尤其是剛需樓盤。一般性在房地產(chǎn)銷售中對(duì)于蓄客期積累的客戶數(shù)量至少要達(dá)到所推房源數(shù)量的3倍。如果為了引爆消息，制造熱銷的局面，這個(gè)系數(shù)還可以增加。

解釋了上面的內(nèi)容，再看一看開發(fā)商為什么熱衷于這種銷售模式：

在這里，我建議我們的剛需購(gòu)房者，在排隊(duì)買房的時(shí)候頭腦一定要冷靜，有好的或者過得去的房源你可以當(dāng)場(chǎng)下單，如果沒有好的，寧愿等下一波。畢竟你不是炒房客，買的目的是為了賣，價(jià)格越低越好。剛需人群在選房時(shí)我建議不要太在意一時(shí)價(jià)格的漲跌，這些數(shù)字對(duì)于剛需人群來說只是數(shù)字而已，沒有太大的意義。雖然我也知道，我站著說話不腰痛，但對(duì)于普通剛需人群而言，房子最重要的屬性是生活必需品。

十、贈(zèng)送面積，到底送了些什么
　　

現(xiàn)在有很多樓盤，為了吸引眼球，也為了增加銷售的亮點(diǎn)，大打贈(zèng)送面積牌。購(gòu)房者倒是趨之若鶩，尤其是剛需購(gòu)房者對(duì)這種贈(zèng)送面積的誘惑是很難拒絕的。對(duì)于這種情況，我們要一分為二的看，不能一竿子打死，也不能一邊倒的就認(rèn)為是占了大便宜。

我們要從兩方面來看：

1、贈(zèng)送部分面積是否屬于計(jì)入產(chǎn)權(quán)部分。

建筑面積=基地面積×容積率
  建筑面積就是開發(fā)商的可銷售面積，在基地面積固定的情況下，建筑面積和容積率成正比，即，容積率越高，開發(fā)商可銷售面積越多，這也意味著利潤(rùn)越高。但是容積率在土地出讓合同中是規(guī)定了范圍的，不得超過規(guī)定范圍的上限。一般性有三種方式突破這個(gè)束縛：

1.1、通過當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃委員會(huì)，補(bǔ)償土地差價(jià)款，要求增加容積率。這是一種合規(guī)的手段，今后項(xiàng)目綜合驗(yàn)收不會(huì)出問題，是政府承認(rèn)的結(jié)果。
（購(gòu)房者遇到這種情況是不會(huì)有問題的，三證是允許按時(shí)辦理的。）

1.2、私自增加容積率。這就是一件非常嚴(yán)重的違規(guī)事件，不過也要看地方的態(tài)度：有些地方會(huì)承認(rèn)既成事實(shí)，處罰了事。有些地方嚴(yán)格執(zhí)法，防止腐敗，按規(guī)拆除。
（購(gòu)房者如果遇到前者，沒有問題，三證是允許按時(shí)辦理的。但是購(gòu)房者如果遇到后者，處理起來會(huì)非常麻煩，要看地方監(jiān)管部門的態(tài)度。）

1.3、利用當(dāng)?shù)亍冻鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中對(duì)不計(jì)入容積率部分的解釋，打一些技術(shù)上的擦邊球。這是該行業(yè)非常通行的做法，前兩種突破方式風(fēng)險(xiǎn)過大，一不小心就會(huì)陰溝里翻船。
（購(gòu)房者遇到這種情況是不會(huì)有問題的，是開發(fā)商靈活運(yùn)用技術(shù)規(guī)定的結(jié)果。）

開發(fā)商從利潤(rùn)的角度出發(fā)，基本上不會(huì)把計(jì)算容積率部分送給購(gòu)房者，而是利用購(gòu)房者對(duì)技術(shù)規(guī)定的不了解，利用信息的不對(duì)稱，把不計(jì)算容積率部分送給購(gòu)房者。對(duì)于這部分不計(jì)容面積，是無法寫入產(chǎn)權(quán)的，只有使用權(quán)。這都很正常，對(duì)于剛需購(gòu)房者來說，多幾個(gè)平方的使用面積就夠了，也不在乎是否寫入產(chǎn)權(quán)。但是貓膩就藏在后面：

房子基本上是按套來賣的，開發(fā)商為了謀求更高的利潤(rùn)，將不寫入產(chǎn)權(quán)部分的面積（即不計(jì)容面積）以高于成本價(jià)、低于計(jì)容部分銷售單價(jià)，在房款總價(jià)中體現(xiàn)出來，但是引導(dǎo)購(gòu)房者去計(jì)算使用面積的單價(jià)。舉個(gè)例子：

一套房110平米，其中寫入產(chǎn)權(quán)部分為100平，不計(jì)容部分為10平，總價(jià)為100萬(wàn)元。則每平的單價(jià)為：100萬(wàn)元÷100平=1萬(wàn)一平，可銷售員會(huì)引導(dǎo)你去計(jì)算：100萬(wàn)元÷110平=9090元一平。

這樣做一方面隱藏了不計(jì)容部分被高價(jià)賣出的事實(shí)，另一方面攤低了銷售單價(jià)，在競(jìng)爭(zhēng)上有了優(yōu)勢(shì)。

2、贈(zèng)送部分面積是否屬于本應(yīng)該贈(zèng)送部分。
按照規(guī)定，這些不計(jì)容部分都是要送給購(gòu)房者的，但是定價(jià)權(quán)在開發(fā)商，商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成從來就是不透明了，所以很難講清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在這里我羅列一些贈(zèng)送面積的標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榈胤街g的《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》是有差異的，所以僅供參考：

2.1、層高2.2米以下不算容積率；（一些項(xiàng)目會(huì)做奇偶數(shù)層的交叉）

2.2、露臺(tái)不計(jì)算容積率；（尤其頂層和別墅類項(xiàng)目）

2.3、封閉式陽(yáng)臺(tái)，按垂直投影面積的一半算容積率；（這個(gè)情況很常見）

2.4、多層房屋，部分空間戶內(nèi)通高，只計(jì)算一層容積率；（多見于別墅、躍層、疊屋及部分錯(cuò)層）

2.5、飄窗不計(jì)容積率；（含落地飄窗、折角飄窗、弧形飄窗等）

2.6、大部分地下室不計(jì)容積率；（如果采用覆土結(jié)構(gòu)則按照計(jì)算公式計(jì)算）

2.7、層高4.5米以上按1.5倍容積率計(jì)算。（有些地方會(huì)做到5.9米，按兩層賣）

總的來講，這些情況很復(fù)雜，即使是多年從事這一行的人員也不一定了解清楚，更別說第一次置業(yè)的人群。就是因?yàn)樾畔⒌臉O度不對(duì)稱，所以里面就容易有貓膩。

坦率地說，有些贈(zèng)送面積，雖然不計(jì)入產(chǎn)權(quán)證，但對(duì)于大部分剛需來說確實(shí)是有使用價(jià)值的。只是再置業(yè)的時(shí)候，要多選幾個(gè)樓盤作比較。一個(gè)項(xiàng)目房子的總價(jià)，多體現(xiàn)該項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的是怎樣的消費(fèi)人群，而一個(gè)項(xiàng)目房子的單價(jià)，更多體現(xiàn)的是這個(gè)樓盤的品質(zhì)。在做橫向比較的時(shí)候一定要選擇計(jì)容單價(jià)，不要被忽悠用什么不可比較的總價(jià)，或者用什么使用面積單價(jià)。請(qǐng)大家千萬(wàn)記住，羊毛出在羊身上，那些所謂免費(fèi)送的面積都是你自己在買單。送，只是一種營(yíng)銷上的手段。