2019 各城市樓市撲朔迷離，很多人認(rèn)為今年是購(gòu)房很好機(jī)遇，錯(cuò)過(guò)今年很可能再也沒(méi)有機(jī)會(huì)買(mǎi)到可以升值的項(xiàng)目。

今天我回答的這個(gè)問(wèn)題是：購(gòu)房完整流程詳解，主要目的是想給那些想買(mǎi)房但又不知道具體有哪些流程，應(yīng)該注意些什么的朋友一個(gè)參考。

還是那句話，買(mǎi)房和炒股一樣，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)一定要有認(rèn)知。

下面我給大家整理了一個(gè)相對(duì)來(lái)說(shuō)很完整的購(gòu)房流程以及一些注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到大家。

首先，購(gòu)房前這些要先弄懂

1. 是否有購(gòu)房資格

先確認(rèn)是否有購(gòu)房資格，社保連續(xù)繳納1年，如需公積金貸款得繳納公積金，是否限購(gòu)/限貸，這幾個(gè)問(wèn)題一定要先查清楚，然后再進(jìn)行下一步。

2. 算清楚預(yù)算

對(duì)于買(mǎi)房，首先我預(yù)期房屋總價(jià)是多少，現(xiàn)在已經(jīng)有多少錢(qián)可以付首付，房屋均價(jià)多少錢(qián)可以接受，這幾個(gè)問(wèn)題要考慮清楚，買(mǎi)房的時(shí)候才會(huì)更有主動(dòng)權(quán)。

3. 規(guī)劃好目標(biāo)購(gòu)房區(qū)域

準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)就要先確定好新房所在區(qū)域，為什么要這么做呢？

第一，目標(biāo)性明確不至于迷失方向

很多購(gòu)房者在買(mǎi)房前不去系統(tǒng)的考慮自己要買(mǎi)什么樣的房子，一味想會(huì)不會(huì)升值或者是會(huì)不會(huì)買(mǎi)貴被割韭菜，這樣越想越不知道什么時(shí)候是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)，再等等吧，就像買(mǎi)保險(xiǎn)的心態(tài)一樣，明天又不會(huì)突然生病，再看看，這樣就很容易放棄。

第二，縮小范圍選房更容易

確定好區(qū)域相當(dāng)于縮小范圍，比如我就買(mǎi)李滄區(qū)或者說(shuō)市北區(qū)，不要擔(dān)心會(huì)錯(cuò)過(guò)黃島區(qū)優(yōu)質(zhì)便宜升值的房子，因?yàn)檫@是你綜合所有的價(jià)格/位置/未來(lái)生活等重要因素之后決定，實(shí)在是沒(méi)有辦法確定一個(gè)區(qū)域，那么就先定兩個(gè)相當(dāng)?shù)膮^(qū)域。

二、選房時(shí) 預(yù)算要做好

1. 區(qū)域：選擇好區(qū)域 如青島 市北區(qū) 李滄區(qū)

關(guān)于區(qū)域還是，確定目標(biāo)區(qū)域

將區(qū)域內(nèi)所有在售和待售的樓盤(pán)信息整理成表格，帶上售樓處電話打印出來(lái)（各大房產(chǎn)類(lèi)網(wǎng)站都有）

打電話踩盤(pán) 電話了解項(xiàng)目近況，比如是否開(kāi)盤(pán)，在售項(xiàng)目戶型面積多大，什么時(shí)候交房，均價(jià)多少，有沒(méi)有優(yōu)惠這種關(guān)鍵性問(wèn)題多問(wèn)。

不要被置業(yè)顧問(wèn)搞暈，只顧聽(tīng)他說(shuō)，約你售樓處見(jiàn)那種，可以提前寫(xiě)好問(wèn)題，如遇到不符合自己需求，該項(xiàng)目標(biāo)注或直接劃掉。

2. 總價(jià)：確定房屋總價(jià)預(yù)算 如 100萬(wàn)

關(guān)于總價(jià)就是，一定要大概知道自己能承擔(dān)多少貸款，一套房下來(lái)總價(jià)多少錢(qián)合適，比如你有30萬(wàn)首付，那么100萬(wàn)的房子，你還要貸款70萬(wàn)，這70萬(wàn)你是商貸/公積金貸還是組合，是30年還是20年還是更短時(shí)間還款，這個(gè)需要考慮一下自己目前的實(shí)際還款壓力。

3. 首付：粗略預(yù)算首付 如30萬(wàn)

這個(gè)就相對(duì)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)單，看自己目前手里到底有多少錢(qián)，親戚朋友那可以湊到多少，如果就30萬(wàn)，那么可以考慮首付25萬(wàn)左右的房子，因?yàn)榻酉聛?lái)還得交各種稅，大概也需要三兩萬(wàn)塊錢(qián)，而且還得考慮裝修的問(wèn)題，所以不要超過(guò)預(yù)算太多。

4. 面積：預(yù)估房屋面積 約 80-90平

5. 均價(jià)：心里承受均價(jià) 如15000元/平

6. 公攤：心里承受公攤大小 如不超過(guò)25%

關(guān)于面積、均價(jià)、和公攤這個(gè)就比較好理解，盡可能都選擇適合自己的，面積大總價(jià)肯定就高，那么就選合理一點(diǎn)的，均價(jià)如果你覺(jué)得相對(duì)便宜，那么面積可以稍微大一點(diǎn)，總價(jià)還控制在我們要求的范圍之內(nèi)，這么理解就好了，公攤就是公共面積，太大的話肯定我們的室內(nèi)面積就小了。所以選公攤面積小一點(diǎn)的。

三、選好后 定金/訂金要注意

1. 交定金還是交訂金

看好房子后，需要在簽訂正式合同前向開(kāi)發(fā)商繳納定金/訂金，這個(gè)一定要搞清楚，不能隨隨便便交，以為我寫(xiě)了字據(jù)就萬(wàn)事大吉。

訂金：就是意向金，我看好這個(gè)房子，交點(diǎn)錢(qián)讓賣(mài)方替自己保留，知道簽合同交首付款。這個(gè)不受法律保護(hù)，違約了把錢(qián)原數(shù)退回。

定金：確定要買(mǎi)房，不可以退的，退了算違約，要雙倍賠償?shù)呐丁?/span>

2.簽合同

交定金不能是口頭約定，一定白紙黑字寫(xiě)清楚，現(xiàn)在無(wú)論是多么大的信任都沒(méi)有證據(jù)值得信任，千萬(wàn)不要聽(tīng)信置業(yè)顧問(wèn)或者親戚朋友的承諾，沒(méi)有用，那個(gè)沒(méi)有法律效力，簽合同很關(guān)鍵。

3.定金數(shù)

確定要買(mǎi)這個(gè)房子之后，開(kāi)發(fā)商收取的定金數(shù)不得高于總房款的20%，而且也是要開(kāi)具收款憑證的。總之不要輕易交錢(qián)。交錢(qián)之前你是上帝，交錢(qián)之后他就是上帝了。

4.退定金或是退訂金

考慮清楚再買(mǎi)，交定金退就算違約 

四、簽合同 付首付

以上都準(zhǔn)備好，也考慮清楚了，下面就開(kāi)始進(jìn)行正式的購(gòu)房，以下這幾點(diǎn)你要清楚的知道并且掌握，這對(duì)購(gòu)房非常重要。

1. 了解樓盤(pán)具體情況 確認(rèn)好開(kāi)發(fā)商已經(jīng)做好規(guī)劃在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)

2. 檢查五證是否齊全

3. 注意自己所選擇的房子是不是屬于預(yù)售的范圍。

4. 標(biāo)準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)合同 先簽合同后交首付

5. 一定要注意購(gòu)買(mǎi)時(shí)候的價(jià)格和面積

6. 交房時(shí)間、物業(yè)費(fèi)要注意

7. 一定要將首付款打到指定的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并要求開(kāi)發(fā)商給予首付款支付憑證。

這七點(diǎn)是你交首付的時(shí)候就需要清楚且注意的地方，尤其是確認(rèn)樓盤(pán)目前的一個(gè)狀態(tài)，交房日期，避免沒(méi)有蓋好，開(kāi)發(fā)商跑路了，或者延期交房，這種比不要的麻煩還是不要的好。

價(jià)格面積、物業(yè)費(fèi)這些也要注意一下，未來(lái)也是一筆開(kāi)支，而且是年年都要交的開(kāi)支，累計(jì)起來(lái)也是不小的呢。

五、辦貸款

交完首付我們就要辦理貸款了。辦貸款其實(shí)很簡(jiǎn)單，一共就分為三種，公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款。

根據(jù)開(kāi)發(fā)商支持那種貸款，一般現(xiàn)在都是商業(yè)貸款居多，也有開(kāi)發(fā)商支持公積金貸款那么就選公積金貸款，利率相對(duì)來(lái)說(shuō)低一些，組合貸款目前來(lái)說(shuō)很少。

具體辦理貸款需要哪些材料這里就不過(guò)多贅述了，到時(shí)候無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好置業(yè)顧問(wèn)也好貸款銀行也好，都會(huì)給你列舉的很詳細(xì)，直接照著來(lái)就行。

六、交房驗(yàn)收

合同也簽了，錢(qián)也交了，款也貸了，我們就剩坐等拿鑰匙，裝修入住了，是不是想想都很開(kāi)心。

這個(gè)時(shí)候其實(shí)也還需要稍微注意一下。驗(yàn)房的時(shí)候，注意核對(duì)以下三點(diǎn)。

1. 核對(duì)業(yè)主材料

2. 領(lǐng)鑰匙并填寫(xiě)領(lǐng)取鑰匙收到書(shū)

3. 簽署《入住交接單》

4. 驗(yàn)房

1) 地面平不平

2) 墻面裂沒(méi)裂

3) 下水道流不流

4) 量一下層高

5) 量一下室內(nèi)面積

最關(guān)鍵驗(yàn)房要注意上面5點(diǎn)，檢查以下地面，墻面，下水道，層高等，室內(nèi)面積也很重要。

到這一步就差不多了，恭喜你房子馬上屬于你啦。

7、繳納稅/費(fèi)，辦理房產(chǎn)證

帶齊資料，交地稅，契稅，辦理房產(chǎn)證，這些都是比較正常的流程，國(guó)家機(jī)構(gòu)幫忙處理，除了排隊(duì)和態(tài)度問(wèn)題，一般沒(méi)有坑，就不多講了。

這樣以來(lái)，整個(gè)購(gòu)買(mǎi)新房的流程是不是很清楚，也很簡(jiǎn)單。

其中我們強(qiáng)調(diào)了，買(mǎi)房前注意事項(xiàng)，選房時(shí)預(yù)算要做好，選房后定金和訂金要注意，先簽合同再交錢(qián)，貸款，驗(yàn)房，繳稅辦證。

這樣一套流程下來(lái)，所有的購(gòu)房問(wèn)題都迎刃而解了，希望能夠幫助到你。