“建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。爭(zhēng)取用3年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主?！?月7日，全國(guó)政協(xié)十四屆二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任，中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)，中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)易綱發(fā)言稱。

易綱建議，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024～2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元；同時(shí)，允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬(wàn)億元資金可由房企立即使用。如果房企開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。

這一建議發(fā)出后，迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注和熱議。今年政府工作報(bào)告明確提出要“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，完善商品房預(yù)售制度無(wú)疑是其中重要一個(gè)方面。那么，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制的建議可行嗎？

“大思路和基本的考慮都很值得肯定。至于說(shuō)是不是三年時(shí)間過(guò)渡到完全的現(xiàn)房銷售，還可以動(dòng)態(tài)掌握。我注意到其具體用語(yǔ)是‘現(xiàn)房銷售為主’，而不是百分百的意思?！比A夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長(zhǎng)、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

“可行。這一問(wèn)題本質(zhì)上是杠桿大小的問(wèn)題，現(xiàn)在流動(dòng)性不足應(yīng)該就可能加大杠桿。”廈門大學(xué)教授、中國(guó)城市規(guī)劃學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)趙燕菁亦表達(dá)了支持態(tài)度。

“這個(gè)提議非常好，這是一種市場(chǎng)手段解決預(yù)售問(wèn)題的好辦法。通過(guò)保險(xiǎn)機(jī)制，讓房企繳納一定保險(xiǎn)費(fèi)，成立商品房預(yù)售保險(xiǎn)基金，用于發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的房企的賠償救助?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池教授說(shuō)。

一位房地產(chǎn)觀察人士稱，這一建議有望緩解房企項(xiàng)目交付中存在的部分困難，對(duì)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)售資金制度也有著重要意義。如何讓預(yù)售資金在保障項(xiàng)目交付的同時(shí)，可以更好地減弱資金監(jiān)管對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)性的影響，提高預(yù)售資金的使用效率，可能是未來(lái)完善預(yù)售資金監(jiān)管需要探討的方向。

易綱表示，當(dāng)前政策重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企主體責(zé)任，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營(yíng)頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，著力解決他們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購(gòu)買者手中。

“這一預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)‘四兩撥千斤’的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過(guò)難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主。”易綱表示，對(duì)房企預(yù)售資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，應(yīng)確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。

從易綱的發(fā)言中也可看出其思路，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制為暫時(shí)過(guò)渡措施，時(shí)間為三年，屆時(shí)爭(zhēng)取過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主。

我國(guó)商品房預(yù)售制度于1994年正式推行，當(dāng)時(shí)主要借鑒香港預(yù)售“樓花”的管理模式。商品房預(yù)售制度之下，開發(fā)商通過(guò)“賣期房”“賣樓花”解決了建設(shè)資金不足問(wèn)題，企業(yè)規(guī)模快速擴(kuò)張，人們居住水平也得到有力提升。但這一制度的弊端和負(fù)面效應(yīng)也日益凸顯，市場(chǎng)對(duì)于取消商品房預(yù)售制度的呼聲越來(lái)越高。

《2023年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，去年上半年全國(guó)范圍內(nèi)的樓盤爛尾率約為3.85%，爛尾樓面積大約是2.31億平方米。按照每套房子80平方米計(jì)算，差不多就是289萬(wàn)套住房，將近300萬(wàn)個(gè)家庭深受“爛尾樓”之苦。

全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫提出建議，主張取消商品房預(yù)售制度。他表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的困難還未解決，應(yīng)該是取消預(yù)售制度比較好的時(shí)機(jī)。若是在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期，取消預(yù)售制度恐怕面臨的實(shí)際阻力會(huì)非常大。

政策變革思路已經(jīng)給出。不過(guò)，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制必然需要多個(gè)部門協(xié)同，還需要更多細(xì)則落地配合。

“設(shè)立商品房預(yù)售資金保險(xiǎn)制度可行性很大，但設(shè)計(jì)方法、頂層制度需要進(jìn)一步探討?！壁w秀池表示。她建議，將商品房預(yù)售資金保險(xiǎn)設(shè)定為一種強(qiáng)制保險(xiǎn)，保費(fèi)由實(shí)行預(yù)售制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納，由國(guó)家金融監(jiān)督管理總局牽頭各保險(xiǎn)公司測(cè)算制定該保險(xiǎn)險(xiǎn)種的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，由各保險(xiǎn)公司為各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好保險(xiǎn)服務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管，將來(lái)代替政府預(yù)售資金賬戶監(jiān)管。

也有持謹(jǐn)慎態(tài)度者。上海交通大學(xué)國(guó)際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，這個(gè)方案有一定啟發(fā)性，但可能有些過(guò)于復(fù)雜，操作起來(lái)不太容易，見(jiàn)效也沒(méi)有那么快。預(yù)售資金中的風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題，要盡可能消除預(yù)售資金監(jiān)管不到位而導(dǎo)致樓盤爛尾風(fēng)險(xiǎn)。