2024年房地產(chǎn)市場仍處于調整周期中，政策“刺激”不斷強化，使得市場在四季度取得階段性的止跌，傳遞出積極信號。受新房成交顯著下降的拖累，2024年20城“新房+二手房”成交總量有所下滑，但二手房市場卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。展望2025年，“穩(wěn)住樓市”仍將是政策核心，供需兩側的寬松政策“持續(xù)用力”，重在落實；房價下行壓力將有所減輕，房價總體或將進入逐步止跌階段。
“新房+二手房”成交量：
總量或保持相對穩(wěn)定，二手房占比繼續(xù)抬升
房地產(chǎn)市場銷售端經(jīng)歷2016~2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022~2024年進入三年長周期的下行階段。受新房成交顯著下降的拖累，2024年“新房+二手房”成交總量有所下滑，但不可忽視的是，二手房市場卻保持一定的活躍度，成交比重再度上升。
根據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測重點20城數(shù)據(jù)來看，2024年“新房+二手房”大約總成交247.2萬套，較2023年276.8萬套下降10.7%；其中二手房成交量較上年增長1.2%，占比升至62.1%，創(chuàng)自2019年以來占比新高。
預計在2025年穩(wěn)樓市政策持續(xù)推進下，房貸利率也維持在歷史低位，居民住房需求仍有釋放空間，加上當前住房租金回報率已經(jīng)跑贏十年期國債收益率水平，2025年“新房+二手房”成交總量有望止跌，保持與2024年整體水平相當。從結構上看，2025年二手房市場占比或進一步有所抬升。
2025年或總體進入逐步止跌階段
自2021年下半年起，無論是新房還是二手房，房價進入下行周期，2024年下行趨勢持續(xù)蔓延，價格端總體缺乏上漲動力。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)，截止到2024年11月，新房同比連續(xù)32個月下滑，二手房連續(xù)34個月同比下滑；新房環(huán)比指數(shù)連續(xù)18個月下滑，二手房環(huán)比指數(shù)連續(xù)19個月下滑。從降幅上看，二手房下行壓力更大，降幅普遍大于新房降幅。
在政策的托底作用和市場需求的緩慢復蘇下，預計2025年房價下行壓力將有所減輕，房價總體或將進入逐步止跌階段。但不同城市之間的表現(xiàn)將存在一定差異，一線城市和部分熱點二線城市，由于購房需求旺盛、政策支持力度較大等因素支撐，房價有望率先實現(xiàn)止跌回升；相比之下，大部分三四線城市面臨著人口外流、庫存壓力較大等問題，房價上漲動力或仍不足。
土地市場：
供需規(guī)模低位企穩(wěn)，房企拿地持續(xù)聚集
2024年土地市場供需兩端延續(xù)縮量態(tài)勢，熱度持續(xù)不足，溢價率低位徘徊，流拍率雖有下降但仍處于較高位。2024年“以房定地”要求下住宅用地供應收縮，同時房企資金承壓疊加商品房銷售依然相對低迷，住宅用地需求不足。而2025年有望在政策支持以及高品質地塊的推動下，土地出讓情況整體低位企穩(wěn)，溢價率回升至6.5%水平，但仍難趕超2021年及以前水平。
從土地出讓熱度及分布來看，2024年房企拿地持續(xù)聚焦，一線城市溢價熱度大于二線、三四線，同時拿地金額占比明顯擴大，占據(jù)市場絕對份額。展望2025年土地市場將堅持“控量提質”的導向，有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，房企拿地策略可能會有小幅調整，但聚焦高能級城市的趨勢不會改變。
（大眾新聞·半島新聞）
官方微信公眾號
地址：湖北省襄陽市樊城區(qū)長征路齊星泰安華府1幢3層303室 網(wǎng)站備案號： 鄂ICP備13010361號-1
房產(chǎn)網(wǎng)版權所有 ©2017-2025 All Rights Reserved 非凡創(chuàng)想
