7月22日，武漢2025年第14次土地拍賣活動(dòng)落錘，民企河南通派憑借武昌友誼大道063地塊完成“武漢首秀”，江城地產(chǎn)圈再添“新玩家”。

中指研究院（華中）數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年武漢涉宅用地成交28宗，成交金額達(dá)114.07億元，平均溢價(jià)率躍升至7.03%，遠(yuǎn)超2024年同期的0.73%，同比增長近10倍，其中三環(huán)內(nèi)成交地塊平均溢價(jià)率高達(dá)12.63%。

在全國縮減住宅用地供應(yīng)的大背景下，短短1年時(shí)間，武漢土拍市場(chǎng)從平淡到爆火，變化緣何而來？

106輪競(jìng)價(jià)拍出江城歷史“第二高”

14家房企摩拳擦掌，106輪網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)叩擊心跳……6月30日，杭州綠城以6.645億元鎖定江岸新興街049住宅地塊，成為武漢住宅樓面地價(jià)歷史第二高的地塊，溢價(jià)率高達(dá)54.36%。

事實(shí)上，受益于核心區(qū)域熱門地塊的頻頻出現(xiàn)，外地房企身影活躍、競(jìng)價(jià)輪次屢創(chuàng)新高，已成為去年以來武漢土拍市場(chǎng)的新常態(tài)。

同一日，武昌區(qū)傅家坡的047號(hào)住宅地塊吸引7家實(shí)力企業(yè)關(guān)注，其坐擁中南商圈成熟配套與交通優(yōu)勢(shì)，投資潛力被廣泛看好。45輪競(jìng)價(jià)后，廈門建發(fā)以122020萬元將其收入囊中，溢價(jià)率達(dá)22.42%。

1個(gè)月前，武昌區(qū)中山路與解放路交會(huì)處的P（2025）035號(hào)地塊同樣拍出高價(jià)。多家房企激烈競(jìng)價(jià)38輪后，由湖北天創(chuàng)摘得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)30.6%。

而在今年3月，武漢市2025年第4次土地拍賣活動(dòng)上，位于青山區(qū)臨江大道與三弓路交會(huì)處的014號(hào)住宅地塊，經(jīng)4家企業(yè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)44輪后，最終由四川邦泰以84200萬元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為34.29%。

“GDP連續(xù)兩年超過2萬億，科教優(yōu)勢(shì)釋放明顯，武漢是一座值得投資的未來之城。”河南通派相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，看好武漢，還會(huì)持續(xù)投資。

主城區(qū)核心地段仍“一地難求”

武昌沙湖天境、漢陽大成樂府等上市2小時(shí)即被搶空！去年以來，在樓市新政加持下，武漢很多高品質(zhì)住宅開盤即售罄。“這說明，居民住房需求依然旺盛，關(guān)鍵是要有好房子?！必悮ふ曳糠慨a(chǎn)經(jīng)理陳鶴鳴說。

華潤置地2024年底溢價(jià)20.28%摘得徐家棚地塊后，今年4月項(xiàng)目首開即宣告“勁銷約6.8億”。近兩年，該品牌在沙湖、武昌濱江、漢口二七等片區(qū)接連拿地，多點(diǎn)開花制造高品質(zhì)住宅“爆款”，持續(xù)激活周邊市場(chǎng)活力。

7月15日，戴德梁行發(fā)布武漢2025年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示：武漢住宅市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)熱度有所回升。主城區(qū)核心地段仍“一地難求”，多宗主城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地歷經(jīng)數(shù)十輪競(jìng)拍，溢價(jià)成交。

7月22日，武漢今年第14次土拍活動(dòng)中，最受追捧的依然是主城區(qū)核心地段。

武昌區(qū)民主路與武昌路交叉口064號(hào)商業(yè)地塊，經(jīng)2家企業(yè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)10輪后，由武漢武昌古城建設(shè)發(fā)展有限公司成功競(jìng)得，項(xiàng)目溢價(jià)率7.79%。該地塊位于蛇山北坡，毗鄰黃鶴樓、首義廣場(chǎng)等歷史文化遺產(chǎn)，臨近曇華林、戶部巷等熱門旅游景點(diǎn)，文化底蘊(yùn)深厚，商業(yè)客流穩(wěn)定，屬于典型的“小而美”“小而精”地塊。

而在江漢區(qū)沿江大道與民權(quán)路交會(huì)處的065號(hào)住宅地塊，由招商蛇口旗下的武漢招商地產(chǎn)古田置業(yè)有限公司競(jìng)得。一線臨江，緊鄰漢口江灘、龍王廟公園，位于武漢重點(diǎn)打造的漢正街中央服務(wù)區(qū)范圍，毗鄰漢正街、江漢路商業(yè)集群，生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，交通條件便利，投資潛力不斷提升。

用“好房子”激活需求

“與2021年相比，2024年武漢單宗住宅地塊平均建筑面積幾乎減半，平均容積率降至2.0以下?！敝兄秆芯吭海ㄈA中）市場(chǎng)研究中心主任李國政舉例，江岸新興街地塊容積率僅1.30，限高24米，為杭州綠城在漢口內(nèi)環(huán)打造稀缺精品洋房鋪平了道路。

李國政說，近年武漢顯著優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，主城區(qū)低密優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，同時(shí)推行住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn)，鼓勵(lì)第四代住宅及泛空間設(shè)計(jì)等做法，“這些都成為市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的關(guān)鍵因素”。

開發(fā)商也從利潤導(dǎo)向轉(zhuǎn)向用戶思維，以“好房子”邏輯激活需求，政策與市場(chǎng)逐漸形成合力。因而，眼下房企高溢價(jià)拿地并非冒險(xiǎn)，實(shí)則是對(duì)武漢市場(chǎng)的精準(zhǔn)判斷。

在6月摘得傅家坡地塊前，廈門建發(fā)近3年已在武昌打造朗玥、璞玥、望湖等項(xiàng)目，每逢上市便成為區(qū)域熱點(diǎn)。去年3月溢價(jià)超30%競(jìng)得武珞路地塊后，9月即轉(zhuǎn)化為類四代高品質(zhì)住宅項(xiàng)目開盤，年底迅速售罄，備案均價(jià)每平方米超3.6萬元。

中指研究院（華中）的數(shù)據(jù)也印證了“好房子”的強(qiáng)勁吸引力，今年上半年武漢按照新規(guī)打造的項(xiàng)目首開去化率超過70%，是一般項(xiàng)目的2倍至3倍。去年武漢新上市的高品質(zhì)項(xiàng)目開盤去化率更高，均超80%，且多次出現(xiàn)“日光”盛況，而這些項(xiàng)目多是此前一年內(nèi)拿地。

業(yè)內(nèi)人士分析，以優(yōu)化供地為先導(dǎo)，吸引實(shí)力企業(yè)競(jìng)逐核心資源，最終以契合需求的好產(chǎn)品激活購房者消費(fèi)熱情，武漢樓市的復(fù)蘇路徑已然清晰。