鐵路大院南區(qū)里車輛有序停放

多方協(xié)商決定引進信托制物業(yè)管理模式

傳統(tǒng)物業(yè)管理模式包干制長期面臨透明度低、服務不到位、收費混亂等問題，導致物業(yè)與業(yè)主沖突頻發(fā)。

在這一背景下，信托制物業(yè)管理模式憑借其公開透明、權責明晰的優(yōu)勢，正逐漸在國內(nèi)多個城市試點中展現(xiàn)出化解糾紛的潛力。今年初，襄陽部分小區(qū)也開始引入這一模式，試點效果如何？日前，記者展開實地調(diào)查。

什么是信托制物業(yè)管理模式？

樊城鐵路社區(qū)鐵路大院南區(qū)是襄陽最早試點信托制物業(yè)管理模式的居民小區(qū)。

鐵路社區(qū)黨委書記盧驊澤介紹，該小區(qū)以前有物業(yè)，但業(yè)主對物業(yè)意見較大，雙方矛盾難以調(diào)和。2024年12月，經(jīng)多方考察、征求多方意見，小區(qū)業(yè)主代表大會決定，在社區(qū)黨委的監(jiān)督指導下，引進湖北襄源物業(yè)管理有限公司（現(xiàn)更名為湖北春霖社區(qū)服務有限公司），由該公司對鐵路大院南區(qū)進行信托制物業(yè)管理。

那么，什么是信托制物業(yè)管理模式呢？

簡單來說，就是設立一個屬于全體業(yè)主的公共賬戶。業(yè)主交納的物業(yè)費以及小區(qū)公共收益（比如廣告位租金、停車費等），全部存入這個賬戶。業(yè)主大會作為“委托人”，聘請物業(yè)服務企業(yè)作為“受托人”，全體業(yè)主作為“受益人”，按照合同約定標準和開放式預算為小區(qū)提供服務。

物業(yè)公司按事先約定的比例（通常為5%—15%）獲取服務酬金，剩余資金全部用于小區(qū)物業(yè)服務，不能挪作他用。

每一筆錢怎么收、怎么花，業(yè)主都能通過專用APP實時查看。收入、支出動向一目了然，任何一筆費用存疑，業(yè)主隨時可以質(zhì)詢。

也就是說，進入這個公共賬戶的錢，不再是物業(yè)公司的“收入”，而是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)。物業(yè)公司更像是一位受業(yè)主委托、透明工作的“小區(qū)管家”。

“就像請了個管家，錢還在自己兜里，怎么花業(yè)主自己說了算?！北R驊澤說。

信托制物業(yè)管理模式有哪些優(yōu)勢？

和傳統(tǒng)管理模式相比，信托制物業(yè)管理模式優(yōu)勢明顯。湖北春霖社區(qū)服務有限公司襄陽片區(qū)總經(jīng)理劉秀梅指出，其主要優(yōu)勢可以歸納為四點。

真正實現(xiàn)業(yè)主利益最大化。傳統(tǒng)模式下，物業(yè)公司往往追求自身利益最大化，剩余資金均為物業(yè)公司的利潤。而在信托制物業(yè)管理模式中，物業(yè)作為“管家”角色，所有資金均用于小區(qū)服務，剩余資金為全體業(yè)主共有，業(yè)主是最大受益者。

資金統(tǒng)籌、專業(yè)運營、全程透明。業(yè)主交納的物業(yè)費和小區(qū)公共收入統(tǒng)一進入信托賬戶，由物業(yè)專業(yè)管理，全過程透明，每一筆收支實時公開，業(yè)主可隨時查看，大大增強信任、降低監(jiān)督成本。

推動物業(yè)注重服務品質(zhì)和長期信譽。信托制物業(yè)管理模式下，業(yè)主擁有標準制定、預算審批等核心權利。物業(yè)公司必須靠優(yōu)質(zhì)服務和誠信經(jīng)營贏得信任，從而建立穩(wěn)定、持久的合作關系。

糾紛處理更高效。傳統(tǒng)的包干制物業(yè)管理模式下，物業(yè)公司自負盈虧，單個業(yè)主沒有隨時查賬的權利。信托制物業(yè)管理模式下，可通過專用APP全程監(jiān)督，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)違規(guī)或服務不到位，可直接以受益人身份通過專用APP向物業(yè)公司質(zhì)詢，無需經(jīng)過業(yè)委會或業(yè)主大會，維權成本低、流程更簡便。

相比之下，傳統(tǒng)包干制模式因缺乏透明、利益錯位，容易導致服務縮水、糾紛頻發(fā)，而信托制物業(yè)管理模式避免了這些問題。

小區(qū)悄然發(fā)生變化

信托制物業(yè)管理模式的推廣過程并非一帆風順。今年1月，鐵路大院南區(qū)剛引進這一模式時，有居民心里直打鼓：“又來一個搞錢的？”但試點9個多月后，鐵路大院南區(qū)悄然發(fā)生變化，獲得了業(yè)主和社區(qū)的積極評價。

服務質(zhì)量提升。小區(qū)居民陳女士反映，物業(yè)服務響應速度明顯加快，“樓道燈不亮，當晚報修，第二天就解決?！蔽飿I(yè)工作人員主動幫助老年人維修家電、代購物品，物業(yè)與居民的關系更加融洽。居民萬女士說：“以前物業(yè)不怎么樣，水管壞了也不給修，我們覺得物業(yè)沒干什么實事?，F(xiàn)在完全不同了，他們工作主動，甚至還幫孤寡老人拿快遞?！?/p>

財務成本降低。劉秀梅舉例說，小區(qū)樓道燈改造工程，傳統(tǒng)預算約1.8萬元，實際通過志愿者參與和多方比價，僅花費7000余元，節(jié)余資金全部返還小區(qū)公共賬戶。

收費率有所提高。鐵路大院南區(qū)物業(yè)費交費率提升了十幾個百分點，部分居民因看到資金使用透明和服務改善，開始主動交費，上半年交費率達到了70%。樊城區(qū)水廠家屬院只有兩棟樓、84戶業(yè)主，在引入信托制物業(yè)管理模式后，除了空置房以外，當月就有74戶業(yè)主主動交納了物業(yè)費，交費率將近90%。業(yè)主錢女士說：“現(xiàn)在我對物業(yè)服務非常滿意，大門有人看了，最起碼晚上睡覺不用操心安全問題?！?/p>

多方協(xié)同機制形成。鐵路社區(qū)工作人員說：“過去小區(qū)沒人管，居民有事就找社區(qū)，讓我們不堪重負。”現(xiàn)在，社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)企業(yè)、志愿者共同參與小區(qū)治理，重大決策提前公示，現(xiàn)在小區(qū)管理規(guī)范了，環(huán)境和秩序都得到了改善，社區(qū)的工作壓力大大減輕。

據(jù)了解，鑒于前期試點小區(qū)取得的顯著效果，鐵路社區(qū)所轄的另外7個小區(qū)已全部引入了信托制物業(yè)管理模式，目前實現(xiàn)了居民小區(qū)的全覆蓋。

面臨多重挑戰(zhàn)

盡管信托制物業(yè)管理模式在技術上實現(xiàn)了透明，試點也取得了明顯效果，但能否持續(xù)，仍面臨多重挑戰(zhàn)。

居民習慣轉(zhuǎn)變難。部分居民長期享受福利性服務，對交費持抵觸心理。

模式認知門檻高。一些業(yè)主對信托制物業(yè)管理模式理解有限，需加強宣傳引導。

企業(yè)運營壓力大。目前試點小區(qū)規(guī)模小、收費低，物業(yè)企業(yè)短期內(nèi)難以盈利，需通過規(guī)?；l(fā)展和增值服務尋求突破。

目前，住新部門已向全市推廣這一模式，多個小區(qū)正在跟進。但在業(yè)內(nèi)看來，信托制物業(yè)管理模式并非“萬能藥”，老舊小區(qū)居民觀念轉(zhuǎn)變、物業(yè)企業(yè)良性運營、業(yè)委會能力建設等問題仍待解決。

“業(yè)主不能繼續(xù)當‘旁觀者’，要真正參與監(jiān)督；物業(yè)也要徹底轉(zhuǎn)變角色，不能穿新鞋走老路?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

“模式再好，最終還是要落到服務上?！眲⑿忝氛f，“只有把服務做好了，得到廣大業(yè)主的信任，企業(yè)才能持續(xù)、健康地發(fā)展?！?/p>