房地產市場供給側改革的大背景下，如何緩解熱點一二線城市緊張的土地供求矛盾，成為近期中央到地方的調控重點。

??機構數據顯示，今年一季度，熱點一二線城市住宅用地推地力度增大，其中一線城市土地供應同比增長超過一倍，而二線城市，則出現較為明顯的量價上漲，出讓金增加六成的同時，部分城市住宅用地成交量已接近或超過去年全年的半數。

??一些觀點認為，在熱點城市土地增量空間日益縮小的現實情況下，高效開發(fā)利用存量土地，成為供給側改革的一大方向。

??土地市場持續(xù)分化

??近日，機構發(fā)布《中國300城市土地市場交易情報（2017.1-3）》，數據顯示，2017年1-3月，全國300個城市共推出土地5180宗，同比減少11%；推出土地面積19933萬平方米，同比減少6%；成交樓面均價為4019元/平方米，同比上漲55%。

??其中，一線城市共推出土地117宗，推出土地面積601萬平方米，同比增加104%；成交樓面均價為19729元/平方米，同比增加8%，土地平均溢價率為20%。二線城市共推出土地1711宗，推出土地面積7430萬平方米，同比減少12%；成交樓面均價為5957元/平方米，同比上漲72%，土地平均溢價率為31%。

??而在土地成交價款方面，中原地產研究中心數據顯示，2017年截至3月30日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%。武漢等19個城市土地出讓金3個月超過百億。

??21世紀經濟報道記者注意到，在一二線城市土地市場溢價率均維持著不超過0.5%的微弱跌幅，高價地出現數量明顯減少的同時，受調控影響較小的三四線城市土地市場，溢價率漲幅較大，較去年同期上升29個百分點。

??對此，中原地產首席分析師張大偉認為，從2016年4季度以來，全國已經有接近45個城市，出臺了140次各類房地產約束性調控。政策調控使得部分非熱點屬性的土地出現了顯著的降溫，土地市場分化明顯。

??具體而言，受區(qū)域熱度差異影響，城市間的土地市場，尤其是宅地市場，也出現明顯的冷熱區(qū)分。

??根據機構的相關數據，熱點城市中，北京、重慶、上海、武漢、廣州5城市今年一季度宅地供應量超過去年同期，武漢、重慶、天津分別以225萬平方米、198萬平方米、123萬平方米的供應量排名前三。

??其中，重慶以80萬平方米的供應面積在3月居首。武漢供應量逐月下滑，3月已無宅地入市，而成都則連續(xù)兩月宅地0供給。

??重慶大學建設管理與房地產學院院長劉貴文告訴21世紀經濟報道記者，這實際上是樓市分化背景下，分城調控思想的具體體現。以重慶為例，其一季度宅地供應量較大，這與春節(jié)以來，當地房地產市場火熱，企業(yè)拿地熱情高漲有關。當地政府加大推地力度，從供給側滿足需求，控制房價預期的意圖十分明顯。

??一線城市進入存量時代

??實際上，對于土地市場而言，如何針對各城市不同情況，分類調整供地政策，近期已有中央文件出爐。

??4月初，住建部與國土部共同發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，被認為將在一定程度上影響2017年全年土地市場走勢。

??該文件提出，各地要根據商品住房庫存消化周期，對消化周期在36個月以上的，應停止供地。36-18個月的，要減少供地。12-6個月的，要增加供地。6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

??作為樓市調控風向標的北京，在4月7日批準了《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，迅速響應了這一政策。

??該計劃提出，今后五年，北京將供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃。計劃今后五年建設150萬套住房，包括產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。

??這與北京過去數年間，供地規(guī)模不斷縮減的現實出現顯著差別。一些觀點認為，這意味著以北京為代表的一線城市和二三線熱點城市，供地思路和方法將迎來轉變。

??張大偉認為，從供地結構來看，北京盡管加大供地力度，但商品房住宅土地依然不多，且全部限價，限價與自住房成為2017年北京土地市場的主流供應目標。低端有保障、中端有支撐、高端有市場的房地產市場三段論在北京再次回歸。

??中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明認為，在各一線城市更多偏向“減量規(guī)劃”，建設用地規(guī)模總體縮減的當下，這意味著一線城市正式轉入存量土地利用時代。

??他指出，一線城市土地資源緊張，深圳的土地開發(fā)強度甚至超過50%，想要提供更多的住宅用地，唯一方向就是存量挖潛。包括廣州的“三舊”改造、深圳提出的城市更新、北京上海在集體建設用地上的租賃住房試點，都是存量土地開發(fā)的嘗試。同時，隨著一二線城市規(guī)模的擴大和對周邊地區(qū)影響力的進一步提升，這些城市的土地政策，還將被更多地帶入京津冀、粵港澳這樣的區(qū)域發(fā)展視角而制定。