26日，廣東省房協(xié)發(fā)布的2017年一季度廣東房地產(chǎn)市場分析報(bào)告顯示，今年一季度廣東商品房銷售市場整體活躍，銷售量、銷售均價(jià)同比增速比1-2月均有所回升。在熱點(diǎn)城市不斷加強(qiáng)對住宅市場的調(diào)控之下，珠三角地區(qū)商品住宅市場整體有所降溫，而粵東西北地區(qū)非住宅類商品房銷售量同比則大幅增長，成為帶動(dòng)整體樓市增長的主要支撐力量。

??省房協(xié)認(rèn)為，受調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲的影響，去年以來企業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落，行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)。隨著政策效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，預(yù)計(jì)銷售市場增速將趨于回落。

??市場成交整體活躍增速同比明顯回落

??報(bào)告顯示，1-3月，廣東商品房銷售面積、銷售金額為3011.06萬平方米和3484.35億元，同比分別增長6.2%和15.3%，增速比上一年明顯回落，但比今年1-2月分別提高了5.6個(gè)和12.0個(gè)百分點(diǎn)；銷售均價(jià)11572元/平方米，同比上漲8.5%，漲幅比1-2月提高5.8個(gè)百分點(diǎn)。

??按用途分，今年一季度廣東商品住宅銷售面積2583.14萬平方米，銷售金額2811.98億元，同比分別增長1.3%和5.5%；分別占全省比重的85.8%和80.7%，同比分別回落4.2個(gè)和7.5個(gè)百分點(diǎn)。非住宅商品房銷售面積合計(jì)427.92萬平方米，銷售金額672.37億元，同比分別增長50.4%和88.2%。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度廣東非住宅類商品房銷售量及銷售價(jià)格同比增速均明顯高于商品住宅，其占全部商品房的比重同比相應(yīng)上升。

??省房協(xié)分析稱，鑒于去年同期成交基數(shù)較高，今年同比仍有所增長，意味著在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境和投資渠道等現(xiàn)狀下，商品房仍有較為強(qiáng)勁的需求，當(dāng)前市場整體仍較活躍。

??結(jié)構(gòu)分化此消彼長因城施策效應(yīng)顯現(xiàn)

??但報(bào)告顯示，在國家“控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的政策導(dǎo)向下，商品房銷售市場的區(qū)域分布和產(chǎn)品類型結(jié)構(gòu)均發(fā)生明顯改變。

??從區(qū)域市場看，今年一季度，珠三角地區(qū)商品房銷售面積2038.29萬平方米，同比下降5.2%。從所占市場份額看，珠三角商品房銷售面積和金額占全省的67.7%和84.5%，同比分別回落8.1個(gè)和4.1個(gè)百分點(diǎn)；粵東西北所占份額則均有不同幅度的提升。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度粵東西北地區(qū)商品房銷售量同比增速明顯高于珠三角地區(qū)，所占市場份額同比也有所提升，是帶動(dòng)全省增速的主要支撐；粵西北地區(qū)的房價(jià)上漲幅度已接近珠三角地區(qū)，“穩(wěn)房價(jià)”壓力漸顯。

??從各市商品住房市場看，今年一季度房價(jià)同比呈現(xiàn)普漲態(tài)勢，同比上漲的城市達(dá)18個(gè)，僅汕尾、潮州和深圳同比各有不同幅度下降。其中，中山、惠州、東莞、珠海、佛山、廣州等珠三角城市漲幅居前。

??省房協(xié)指出，為遏制房價(jià)過快上漲，上述熱點(diǎn)城市均于3月份出臺或升級調(diào)控政策，以“限購”“限貸”“限賣”等措施遏制投資投機(jī)性購房。數(shù)據(jù)反映，深圳、珠海、惠州、東莞、中山等城市因調(diào)控政策嚴(yán)厲，一季度商品住宅銷售面積同比紛紛下降，且跌幅均超過30%，說明調(diào)控效應(yīng)正逐步顯現(xiàn)。

??金融政策持續(xù)收緊行業(yè)資金壓力隱現(xiàn)

??報(bào)告顯示，今年一季度，廣東房地產(chǎn)到位資金4896.70億元，同比增長24.4%，增速比1-2月提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。按資金來源分，國內(nèi)貸款1177.03億元，占總到位資金的24.0%；利用外資14.33億元，占0.3%；自籌資金1263.73億元，占25.8%；以銷售回籠資金為主的其他資金2441.61億元，占49.9%。其中，定金及預(yù)收款同比增長8.6%，個(gè)人按揭貸款同比下降3.7%，增速比去年同期分別回落了34.6個(gè)和55.2個(gè)百分點(diǎn)，銷售回籠資金增長乏力。數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策持續(xù)收緊下，行業(yè)銷售回籠資金增速總體逐月回落。隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，加之相關(guān)部門不斷加強(qiáng)對金融市場的監(jiān)管，嚴(yán)禁其他資金違規(guī)進(jìn)入樓市，后市行業(yè)資金壓力可能將進(jìn)一步增大。

??投資建設(shè)方面，一季度廣東房地產(chǎn)完成投資2004.11億元，同比增長14.7%，增速比1-2月回升2.5個(gè)百分點(diǎn)。截至3月末，廣東商品房施工面積5.82億平方米，同比增長12.3%。土地市場方面，一季度土地購置面積274.00萬平方米，同比增長67.4%；成交價(jià)款257.32億元，增長294.0%；成交均價(jià)9391元/平方米，增長135%。土地購置面積大幅回升，是市場平抑房價(jià)快速上漲、逐步走向穩(wěn)定的前提，但土地價(jià)格的大幅上漲也加大了房企的開發(fā)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

??行業(yè)將轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運(yùn)營模式

??隨著新一輪房價(jià)的過快上漲，關(guān)于“房子是用來住，不是用來炒的”的定位已深得民意，各地方政府高度重視并竭力配合。在因地制宜、因城施策的調(diào)控思路下，各地政府將重點(diǎn)圍繞“價(jià)格”制定出臺政策。

??省房協(xié)認(rèn)為，當(dāng)前各地政府因城施策維持房價(jià)相對平穩(wěn)的目標(biāo)明確，短期內(nèi)樓市仍備受政策影響。鑒于調(diào)控政策的“時(shí)滯”效應(yīng)，且當(dāng)前政策效應(yīng)已逐步顯現(xiàn)。

??世聯(lián)行認(rèn)為，本輪調(diào)控政策有三個(gè)特點(diǎn)，一是環(huán)都市圈調(diào)控、二是深化因城施策、三是多點(diǎn)著力全鏈條控制。廣東主要的市場中深圳有望維持量縮價(jià)穩(wěn)，廣州量價(jià)漲幅或逐步收窄至平穩(wěn)；莞惠佛等城市受廣深擠出效應(yīng)將繼續(xù)量增價(jià)穩(wěn)，高庫存城市去化明顯、低庫存城市政策加碼，其他地區(qū)受惠于棚改和全省整體向上趨勢的帶動(dòng)短時(shí)間內(nèi)呈現(xiàn)持續(xù)繁榮。

　　合富房地產(chǎn)研究院則認(rèn)為，政策持續(xù)緊縮下，房地產(chǎn)獨(dú)立于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的高周轉(zhuǎn)、高獲利模式將受抑制，行業(yè)將轉(zhuǎn)向注重資產(chǎn)運(yùn)營模式。預(yù)計(jì)未來市場整體成交將隨房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下降而“慢下來”，部分區(qū)域市場（尤其是加強(qiáng)調(diào)控、投資成分占比較大的區(qū)域）價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)波動(dòng)，但整體仍將維持相對穩(wěn)健。