近日，“光大證券2017年中期策略會”在北京召開。光大證券全球首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生認(rèn)為，現(xiàn)階段中國已進(jìn)入“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”的結(jié)合版金融周期。該金融周期大約持續(xù)15年～20年，地產(chǎn)泡沫和信用擴(kuò)張相互促進(jìn)、相輔相成，一方面帶來房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的不可持續(xù)的高杠桿風(fēng)險。另一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)與金融行業(yè)過度擴(kuò)張，對實體經(jīng)濟(jì)造成擠壓。
彭文生分析稱，土地作為永續(xù)資產(chǎn)，價格天然對利率波動敏感，土地買賣依賴外部融資，結(jié)果是地產(chǎn)金融化。土地財政是加劇地產(chǎn)金融化的一個特殊因素。另一方面，土地與房產(chǎn)是天然的優(yōu)良抵押品，對金融資源有強(qiáng)大的吸引力，導(dǎo)致金融地產(chǎn)化。
“土地不是人造的，土地是空間上不可移動，時間上不可轉(zhuǎn)換。大城市的市中心房價高，到底是市中心土地供應(yīng)有限，還是市中心人口密度高？本質(zhì)上還是市中心人口密度高?！迸砦纳硎尽?/span>
彭文生提醒，需警惕地產(chǎn)金融化最新的一個發(fā)展苗頭：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式從“產(chǎn)銷模式”改變?yōu)椤百Y管模式”。原來房地產(chǎn)企業(yè)是買地、造房、賣房，現(xiàn)在是“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”，不賣先租，或者進(jìn)行資產(chǎn)證券化、金融產(chǎn)品開發(fā)等來實現(xiàn)現(xiàn)金回流。房地產(chǎn)企業(yè)正在搭建復(fù)雜結(jié)構(gòu)化金融體系。近年來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開金融公司，越來越多的金融公司做房地產(chǎn)開發(fā)。
彭文生建議，要回歸金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)、“房子是用來住的，不是用來炒的”的初心。改進(jìn)金融結(jié)構(gòu)的最重要方面是將金融的公用部分和風(fēng)險部分進(jìn)行切割，重回某種形式的分業(yè)經(jīng)營，存款歸存款、投資歸投資。在財政方面，引進(jìn)房產(chǎn)稅、降低增值稅有助于打造更加公平的稅收制度。
光大證券董事長、總裁薛峰也在策略會上表示，當(dāng)前更加關(guān)注的仍是監(jiān)管部門對金融市場的監(jiān)督和管理，近年來，金融亂象已經(jīng)到了非管不可的地步。薛峰表示，當(dāng)前，光大證券一方面要秉持“穩(wěn)中求進(jìn)”的工作主基調(diào)，堅持“補(bǔ)短板、破瓶頸、催優(yōu)勢、固根基”的工作思路，講好“穩(wěn)”與“進(jìn)”的辯證法；另一方面，時刻牢記國企的社會責(zé)任，將抓好合規(guī)管理和風(fēng)險控制作為重中之重，同時做到“君子愛財、取之有道”，堅決杜絕把偽劣產(chǎn)品推向市場、推給投資者的行為。
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