2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體延續(xù)分類調(diào)控、因城施策的主基調(diào)，一方面繼續(xù)支持高庫(kù)存的二線和三四線城市落實(shí)各種措施去庫(kù)存，并支持居民自住及農(nóng)民工購(gòu)房需求；另一方面，一線城市和熱點(diǎn)二、三線城市密集出臺(tái)以“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”為核心的緊縮調(diào)控措施。與此同時(shí)，金融去杠桿影響房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策調(diào)整，嚴(yán)禁銀行信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房貸利率也隨之逐月水漲船高。

但從政策效果來看，無疑陷入了“政策向左，市場(chǎng)向右”的困局，緊縮政策的四面“圍堵”只是讓投資需求和資金從核心城市四處“外溢”至其他城市，以至于前期諸多高庫(kù)存壓力城市都走出了“量?jī)r(jià)齊升”之路。

2017上半年總結(jié)

金融去杠桿帶來樓市信貸收縮，但房貸占新增貸款比重仍居高不下

2017年上半年，央行進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管，并在同業(yè)、資管、表外以及影子銀行等多業(yè)務(wù)領(lǐng)域主動(dòng)縮表，銀行信貸持續(xù)收緊，房貸利率也有不同程度地提升。以北京為例，全面取消首套房貸利率優(yōu)惠，二套房貸利率將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。央行主動(dòng)縮表顯著波及貨幣及信貸市場(chǎng)，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，這在30年內(nèi)尚屬首次。盡管銀行信貸有所收縮，5月新增新增住戶中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款3765億元，同比下降23%，但是占比依舊維持在30%以上，居民高杠桿購(gòu)房的現(xiàn)象尚未實(shí)質(zhì)性解決。

中央著力落實(shí)土地“有供有限”，支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

2017年上半年，中央層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策基本“空窗”，沒有出臺(tái)全國(guó)范圍內(nèi)的刺激或緊縮政策，更多在醞釀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的具體措施，集中表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是著力落實(shí)土地供應(yīng)端“有供有限”，二是推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，以期影響市場(chǎng)預(yù)期。

“有供有限”新政持續(xù)發(fā)力，熱點(diǎn)城市著力加大土地供應(yīng)。4月，住建部發(fā)文要求各地根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期調(diào)整供地計(jì)劃，消化周期在36個(gè)月以上的城市，暫停供地；消化周期在6個(gè)月以下的城市，不僅要顯著增加供地，而且要加快供地節(jié)奏。從現(xiàn)有公布2017年供地計(jì)劃城市來看，北京、天津、成都等熱點(diǎn)城市都明顯加大了土地供應(yīng)，尤其是宅地計(jì)劃供應(yīng)量大幅提升，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸至供求平衡的階段，緩解房?jī)r(jià)看漲預(yù)期。

不過，上半年熱點(diǎn)城市大量供地主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，中心城區(qū)土地供應(yīng)長(zhǎng)期缺位。譬如，上海宅地供應(yīng)均位于羅店、臨港、松江新城等郊環(huán)外板塊，中心城區(qū)宅地近乎“0”供應(yīng)，進(jìn)一步加劇中心城區(qū)本就供不應(yīng)求的局面。與此同時(shí)，高庫(kù)存城市減緩甚至?xí)和９┑貎H落實(shí)在省級(jí)層面，地級(jí)乃至縣級(jí)三四線城市尚未落實(shí)到執(zhí)行層面，這與土地財(cái)政漸成三四線城市財(cái)政收入重要來源密不可分，高庫(kù)存城市限制供地政策在執(zhí)行層面依舊存在著較大阻力。

熱點(diǎn)城市土拍引入競(jìng)自持新規(guī)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)乃是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要內(nèi)容，北京、杭州等熱點(diǎn)城市相繼調(diào)整土地出讓方式，土拍環(huán)節(jié)施行競(jìng)自持面積新規(guī)。譬如，杭州國(guó)土部下發(fā)土地新政：溢價(jià)率達(dá)到70%，轉(zhuǎn)而競(jìng)報(bào)自持比例。從土拍結(jié)果來看，優(yōu)質(zhì)地塊大都到達(dá)競(jìng)價(jià)上限，進(jìn)入競(jìng)報(bào)自持面積環(huán)節(jié)，北京土拍更是頻繁出現(xiàn)住房全自持的現(xiàn)象。隨著新晉出讓地塊自持比例穩(wěn)步提升，企業(yè)開發(fā)策略被迫由單純的銷售向“銷售+持有”轉(zhuǎn)化，住房租賃市場(chǎng)將迎來規(guī)?；l(fā)展的新階段。

三、四線城市開啟調(diào)控?zé)岢迸c“限售”措施成本輪調(diào)控最大不同

本輪調(diào)控政策現(xiàn)已跨越三個(gè)階段，第一階段起始于2016年3月上海、深圳兩市相繼升級(jí)限購(gòu)令，隨后蘇州、南京重啟限購(gòu)，開啟了熱點(diǎn)城市調(diào)控的大幕；第二階段，2016年國(guó)慶期間22城密集出臺(tái)調(diào)控新政，一時(shí)之間將房地產(chǎn)調(diào)控推升至無以復(fù)加的地步；第三階段也就是今年上半年以北京為“排頭兵”，各線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策輪番上陣，一、二線城市跟進(jìn)出臺(tái)甚至升級(jí)調(diào)控，三四線城市也加入調(diào)控的隊(duì)伍，這在歷次調(diào)控周期尚屬首次。

上半年，限購(gòu)、限貸城市持續(xù)擴(kuò)容。其中，一線城市最為嚴(yán)苛，非本地戶籍家庭社保連續(xù)繳滿5年限購(gòu)1套，認(rèn)房又認(rèn)貸，二套非普通住房首付比例超70%；二線城市調(diào)控政策持續(xù)深入，青島、長(zhǎng)沙等市相繼重啟限購(gòu)，杭州、廈門等市進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控，核心城市周邊的三四線城市也紛紛出臺(tái)緊縮調(diào)控措施，尤其值得一提的是“限售“成為新的殺手锏。

34個(gè)三四線城市相繼限購(gòu)，政策力度較為溫和。上半年，一線城市限購(gòu)政策主要集中在商住公寓市場(chǎng)，北京率先將商辦類項(xiàng)目納入限購(gòu)范圍，開啟熱點(diǎn)城市整治商住公寓的熱潮。廣州進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)令，限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)向其他一線城市看齊，非本地戶籍家庭社保連續(xù)繳滿5年限購(gòu)1套，本地戶籍單身人士限購(gòu)1套。二線城市限購(gòu)不斷加碼，青島、?？?、寧波等市重啟限購(gòu)，杭州、南京、成都等市更是升級(jí)限購(gòu)，主要集中在以下幾個(gè)方面：

其一，限購(gòu)區(qū)域持續(xù)擴(kuò)容，將遠(yuǎn)郊區(qū)域納入限購(gòu)范圍；

其二，提高非本地戶籍家庭社保繳存年限，普遍要求連續(xù)繳滿2年；

其三，本地戶籍單身、離異人士執(zhí)行限購(gòu)等不一而足。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策漸由一二線城市向三四線城市擴(kuò)散，尤以核心城市周邊的三四線城市為代表，東莞、佛山、珠海等熱點(diǎn)三四線城市持續(xù)加碼調(diào)控。雄安新區(qū)獲批后，河北省晉升為房地產(chǎn)投資熱門區(qū)域，市場(chǎng)熱度顯著提升，省內(nèi)多個(gè)三四線城市紛紛出臺(tái)限購(gòu)令。截止目前，已有34個(gè)三四線城市相繼限購(gòu)，主要集中在河北、廣東、浙江等省份。就政策內(nèi)容而言，多數(shù)三四線城市調(diào)控政策仍較為溫和，施行分區(qū)域、分戶籍、分面積段限購(gòu)，限購(gòu)僅限于主城區(qū)、非本市戶籍居民家庭（甚至是居民）、中小套型。

各線城市限貸政策力度遞減，一線認(rèn)房又認(rèn)貸，三四線認(rèn)房不認(rèn)貸。上半年，一線城市全面收緊信貸，北京和廣州相繼加碼限貸，著力提升非普通住宅首付比例，目前一線城市全部認(rèn)房又認(rèn)貸，二套非普通住房首付比例超70%。并且，房貸利率均有不同比例的提升，譬如北京全面取消首套房貸利率優(yōu)惠，二套房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

二線城市中新晉限貸城市政策力度相較溫和，青島、寧波等市首套房首付比例30%，二套房首付40%，政策本意還是積極支持居民自住以及改善性需求。杭州、天津等市限貸政策繼續(xù)升級(jí)，執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，二套房首付升至60%，在打擊投資、投機(jī)性需求的同時(shí)，難免會(huì)誤傷部分改善性需求。三四線城市限貸政策較為溫和，普遍執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，首套房首付不高于30%，二套房首付不高于50%。

多數(shù)三四線城市收緊公積金貸款，尤以常州、句容等市為代表，譬如常州二套房公積金貸款首付比例從30%提高到50%。值得一提的是，雄安新區(qū)獲批后，核心區(qū)非本市戶籍家庭從嚴(yán)限貸，霸州市、文安縣非本市戶籍首套房首付比例參照本市戶籍二套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，首付不低于50%。

熱點(diǎn)一、二線城市從嚴(yán)“限價(jià)”，多數(shù)三四線城市尚未“限價(jià)”。一線城市限價(jià)政策執(zhí)行最為堅(jiān)決，預(yù)售證審批愈加嚴(yán)苛，高售價(jià)以及房?jī)r(jià)漲幅較大項(xiàng)目很難拿到新的預(yù)售證。受限價(jià)政策影響，一線城市新增供應(yīng)量降至歷史低位，即使是在傳統(tǒng)的銷售旺季，供應(yīng)量依舊維持在較低水平。因熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)始終存在著較大的上漲壓力，限價(jià)政策執(zhí)行愈加嚴(yán)格，南京、杭州、廈門等市預(yù)售證審批趨嚴(yán)，譬如南京已暫停下發(fā)售價(jià)在4.5萬/平方米以上的項(xiàng)目預(yù)售證，新增供應(yīng)量均大幅回落。核心城市周邊的三四線城市也在積極落實(shí)限價(jià)政策，或多或少對(duì)樓市供應(yīng)、成交造成負(fù)面影響。不過，更多三四線城市并不受限價(jià)政策影響，鹽城、徐州等市受益于房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，房?jī)r(jià)均出現(xiàn)了過快上漲的局面。

32城相繼發(fā)布“限售“令，凍結(jié)交易成為抑制投機(jī)需求的殺手锏?！毕奘邸罢叱蔀楸据喺{(diào)控一大亮點(diǎn)，政策本意在于積極支持自住性需求，著力打壓投資、投機(jī)性需求，以便維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。3月份，北京首開先河出臺(tái)限售政策，隨后廈門、福州、杭州等市跟進(jìn)落地限售令，海南更是在全省范圍內(nèi)施行限售新政。整體而言，限售政策力度不一，除保定白溝新城和?？谙奘壑芷陂L(zhǎng)達(dá)5年之外，其余城市限售周期基本維持在2-3年。

目前，一線城市限售政策表里不一，上海、深圳尚未跟進(jìn)下發(fā)限售令，北京限售僅針對(duì)企業(yè)購(gòu)買的商品住房，居民并不受限售政策影響。截止目前，12個(gè)二線城市相繼出臺(tái)限售令。其中，南京最為嚴(yán)苛，購(gòu)房人（含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織）新購(gòu)住房3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。多數(shù)二線城市分區(qū)域限售，即限售僅限于主城區(qū)以及限購(gòu)區(qū)域，遠(yuǎn)郊以及非限購(gòu)區(qū)域并不受限售政策影響。限售的三四線城市主要集中在河北、海南以及核心城市周邊的三四線城市，投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)上漲過快成為這類三四線城市限售的重要因素。多數(shù)三四線城市分類施行限售，以便提高政策的針對(duì)性及有效性。譬如，無錫、東莞、常州等二手房成交活躍的三四線城市，均將二手房納入限售范圍。

下半年展望

政策以“穩(wěn)”為主但三四線將成新主場(chǎng)，信貸收縮的影響將逐漸顯現(xiàn)

首先，因城施策、分類調(diào)控仍是下半年市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，各城市自身仍是調(diào)控市場(chǎng)的主力，我們預(yù)計(jì)各線城市整體仍將以“穩(wěn)”為主，維持現(xiàn)有政策內(nèi)容、力度不變。一方面，一線和熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)猶存上漲壓力，政策尚未根本扭轉(zhuǎn)投資購(gòu)房預(yù)期，仍然呈現(xiàn)出“政策向左，市場(chǎng)向右“的顯著特征，短期內(nèi)調(diào)控政策難以放松，更無退出的可能性；另一方面，調(diào)控政策一輪嚴(yán)于一輪，政策效果疊加帶來的市場(chǎng)變化正在進(jìn)行量的積累，成交量大幅下滑的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅逐月收窄，暫無進(jìn)一步加碼的必要。

其次，針對(duì)當(dāng)前政策造成的“逆向分化”也好，還是“按下葫蘆浮起瓢”也罷，之前的高庫(kù)存壓力二線和三四線市場(chǎng)開始走上量?jī)r(jià)齊升的通道。我們預(yù)計(jì)不排除會(huì)有更多的三四線城市跟進(jìn)落地“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等緊縮政策，熱點(diǎn)輪動(dòng)帶來的結(jié)果就是三四線城市將成為樓市調(diào)控的新主場(chǎng)。

最后，我們認(rèn)為金融體系主動(dòng)“縮表”過程不可逆，去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)將維持很長(zhǎng)時(shí)間，銀行信貸資金量減少的影響將會(huì)從利率創(chuàng)導(dǎo)至首付，極大削弱購(gòu)房者支付能力和提高投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交明顯轉(zhuǎn)暖，房貸占新增貸款比重依舊維持在較高水平，資產(chǎn)荒疊加高杠桿帶來的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)似乎無解。不過，信貸資金收緊存在著滯后傳導(dǎo)期，多數(shù)三四線城市市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖更有可持續(xù)性較差的通病，無疑金融”縮表“將是本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)”擴(kuò)張“上升的最大變數(shù)，也許市場(chǎng)突變就在一夜間。