常說(shuō)“竹外桃花三兩枝，春江水暖鴨先知”。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中房企無(wú)疑是先知先覺(jué)的投資者，那么它們現(xiàn)在的處境如何？未來(lái)的動(dòng)向又是怎樣？掌握了這些對(duì)我們今后買(mǎi)房非常有幫助。

　　2016年秋開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，最受傷的無(wú)疑是房企。債券、股權(quán)、海外、銀行委外等借錢(qián)方式均被一一套上“手銬”！一般來(lái)說(shuō)房企的主要借錢(qián)方式如下：

　　1、國(guó)內(nèi)貸款：2017年一季度末貸款余額1.41萬(wàn)億元，貸款資金不能用于拿地；

　　2、股票融資：主要是IPO融資和再融資，2010年以后至今只有2家房企成功上市，再融資也被收緊，資金不能用于拿地。

　　3、利用外資：2016年利用外資140億元，2017年二季度開(kāi)始，發(fā)改委收緊海外發(fā)債批文，外海借錢(qián)渠道受限；

　　4、債券融資：2016年11月開(kāi)始也被嚴(yán)格限制，今年1到5月房企信用債同比下降75%。

　　看了上面的數(shù)據(jù)我相信你第一直覺(jué)是房企的好日子快到頭了，如果還不夠直觀，我們?cè)賮?lái)看另一組數(shù)據(jù)，2016年，A股136家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)4.92萬(wàn)億元，同比增加10139億元。

　　在資金如此捉襟見(jiàn)肘的情況下，房企都用它來(lái)干了些啥事？

　　一般來(lái)說(shuō)，房企拿到錢(qián)后主要用于拿地和建樓房。

　　下面是過(guò)去一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速表

　　從上表中我們可以看到開(kāi)發(fā)投資今年4月份見(jiàn)頂，自那起開(kāi)始回落，7月份創(chuàng)下年內(nèi)新低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可以理解為項(xiàng)目的投資，一般在樓市降溫的時(shí)候，新房?jī)r(jià)格較為便宜，房企建房的意愿不強(qiáng)，側(cè)面反應(yīng)出房?jī)r(jià)階段性調(diào)整。

　　下面是1到7月房企土地購(gòu)置面積增速圖

　　土地購(gòu)置面積可以理解為房企拿地的面積，從圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，自5月份開(kāi)始房企拿地?zé)崆橐宦犯邼q，1－7月增速高達(dá)11.1%。

　　這么看就非常有意思了！

　　在資金緊張的背景下，房企開(kāi)發(fā)投資快速收縮，而拿地?zé)崆閰s絲毫未減，這說(shuō)明了啥？

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一個(gè)短期性的指標(biāo)，當(dāng)樓市短期降溫后，往往表現(xiàn)為下降。

　　2、一個(gè)房企拿地完成后，一般經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)、手續(xù)報(bào)批、施工建設(shè)、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、交房等程序才能銷(xiāo)售，期限一般為3年。

　　房企之所以拿地肯定是預(yù)期房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)上漲，而這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是3年后，我們可以理解為房企在限購(gòu)、限貸、限售、限商四限背景下的一次豪賭，或者說(shuō)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的一次PK！

　　四限是為了控制房?jī)r(jià)上漲，而房企PK的是未來(lái)3年后房?jī)r(jià)會(huì)上漲，那么房?jī)r(jià)真的會(huì)上漲嗎？

　　在開(kāi)發(fā)商的眼里，它們看好3年后房?jī)r(jià)上漲的邏輯無(wú)非是幾點(diǎn)：

　　1、大城市土地供應(yīng)10年內(nèi)不會(huì)有太大的改變，住宅用地仍然非常稀缺；

　　2、地方財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)度10年內(nèi)很難改變；

　　3、中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入到五分之三左右，城鎮(zhèn)化10年內(nèi)很難改變；

　　4、租房與買(mǎi)房待遇相差太大，居民10年內(nèi)買(mǎi)房意愿很難改變；

　　上面幾點(diǎn)加起來(lái)使樓市像一根彈簧，壓一下會(huì)下落，放松則會(huì)反彈。

　　通過(guò)最新的數(shù)據(jù)我們可以發(fā)現(xiàn)，盡管調(diào)控不斷，但是居民買(mǎi)房熱情仍然沒(méi)有減弱，居民購(gòu)房貸款在5月份開(kāi)始回落后，7月份又開(kāi)始反彈，占比44.45%，幾乎接近一半，當(dāng)然這當(dāng)中三四線樓市貢獻(xiàn)了不少，這說(shuō)明樓市調(diào)控已接近一年，但買(mǎi)房的預(yù)期沒(méi)有徹底扭轉(zhuǎn)。

　　中國(guó)的樓市向來(lái)是漲多跌少，每一次的下跌都是政策調(diào)控下的結(jié)果，對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)肯定是希望房?jī)r(jià)上漲，買(mǎi)房的人希望房?jī)r(jià)上漲，地方財(cái)政收入需要房?jī)r(jià)上漲，另外房?jī)r(jià)上漲也能側(cè)面反應(yīng)出一個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)力。但在未來(lái)“抑制資產(chǎn)泡沫”和“房?jī)r(jià)環(huán)比下降”的兩大要求下，地方政府也不敢太“任性”。

　　最近長(zhǎng)沙放寬了對(duì)專(zhuān)科以上學(xué)歷人才的購(gòu)房限制，專(zhuān)科以上學(xué)歷人員購(gòu)買(mǎi)首套房不受任何限制，打響了新一輪的搶人大戰(zhàn)，未來(lái)肯定會(huì)有越來(lái)越多城市效仿，我們不能把它們理解為調(diào)控政策的放松，但如果越來(lái)越多的城市加入對(duì)房?jī)r(jià)肯定是利好。

　　對(duì)于未來(lái)小白的看法是，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)難言見(jiàn)頂，這也是房企拿地告訴我們的信息。只不過(guò)在人口紅利、經(jīng)濟(jì)基本面、城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期制約下房?jī)r(jià)漲速的見(jiàn)頂，即不可能大幅上漲了。

　　如果按照城鎮(zhèn)化理論，中國(guó)已經(jīng)經(jīng)歷了農(nóng)村向城市、小城市向大城市階段，現(xiàn)在以及以后會(huì)經(jīng)歷的是大城市向郊區(qū)外溢的階段，即衛(wèi)星城。表現(xiàn)得較為明顯的是深圳－東莞、中山；北京－雄安、通州；上海－蘇州、無(wú)錫、南通等。大城市向外延伸，是這些城市的機(jī)會(huì)，也是城市房?jī)r(jià)的機(jī)會(huì)。