導(dǎo)讀

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨天花板，行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”已是共識，房企也開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營。在新的時代，開發(fā)商的身份已不適用。近年來，多家房企紛紛撕去了地產(chǎn)化標(biāo)簽。在住宅開發(fā)銷售之外，新業(yè)務(wù)、新賽道的競爭剛剛開始。

時至3月末，龍頭房企開始密集公布上年度業(yè)績。受益于過去兩年的去庫存、市場火熱等因素，龍頭房企大多實(shí)現(xiàn)銷售、利潤雙線飄紅。

但這難掩樓市整體疲軟的現(xiàn)實(shí)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示, 2017年全國商品房銷售增速放緩；全年銷售面積、銷售金額增速同比分別下降14.8和 21.1個百分點(diǎn)，三、四季度增速下降更明顯。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)面臨天花板，行業(yè)進(jìn)入“白銀時代”已是共識，房企也開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營，目前龍頭房企和二線房企主要進(jìn)入的領(lǐng)域有商業(yè)、長租公寓、物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、教育、醫(yī)療等。

在新的時代，開發(fā)商的身份已不適用。自2015年底招商地產(chǎn)改為招商蛇口重新上市、2016年恒大地產(chǎn)改為中國恒大后，今年以來，包括時代地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)在內(nèi)的房企紛紛改名，撕去了地產(chǎn)化標(biāo)簽。在住宅開發(fā)銷售之外，新業(yè)務(wù)、新賽道的競爭剛剛開始。

地產(chǎn)商定位之變

去年12月，萬科董事會主席郁亮在廈門發(fā)聲，“誰再說我是開發(fā)商我跟誰急”，撕下了萬科地產(chǎn)商的標(biāo)簽。

3月27日的萬科業(yè)績會上，郁亮進(jìn)一步稱要摒棄舊思維、調(diào)整角色定位，萬科戰(zhàn)略升級為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。這是繼2012年轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”之后，萬科多元化轉(zhuǎn)型的最新定位。

在此前一日，恒大董事局主席許家印也宣布，“新恒大”已經(jīng)到來，將在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

另一家邁入5000億俱樂部的房企碧桂園，早就開啟多元化并資本化運(yùn)作上市。目前，碧桂園關(guān)聯(lián)企業(yè)博實(shí)樂教育、碧桂園物業(yè)均已分拆上市。

除了這三家超級房企，更多中小房企加入了改名、多元化的行列。

2016年，雅居樂地產(chǎn)更名為雅居樂集團(tuán)，并在2017年進(jìn)行戰(zhàn)略升級，拓展物業(yè)、教育、環(huán)保、建設(shè)等相關(guān)業(yè)務(wù)，宣稱未來50%收入將來自多元化業(yè)務(wù)。

2018年2月，時代地產(chǎn)更名為時代中國，成為中小房企中的多元化先鋒，公司已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)諸多領(lǐng)域。

緊接著3月23日，龍湖發(fā)布公告——擬將公司中文名更改為“龍湖集團(tuán)控股有限公司”。龍湖表示，更名理由是，“集團(tuán)現(xiàn)已涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓和物業(yè)管理四大主航道業(yè)務(wù)，未來將深度探索及參與城市空間和服務(wù)的重構(gòu)?！?/span>

對于龍湖而言，加大在商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、聯(lián)合辦公等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的布局，成為突破千億后走向兩千億的重要支撐。

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前房企多元化仍與地產(chǎn)相關(guān)，也是規(guī)模擴(kuò)張的一部分；房企期望多元化能成為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的新的盈利來源。

城市運(yùn)營之路

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道梳理當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型的路徑發(fā)現(xiàn)，相對于中小房企，龍頭房企的轉(zhuǎn)型路徑更為清晰。物業(yè)管理、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這四大業(yè)務(wù)，成為大多數(shù)龍頭房企均已布局的領(lǐng)域。

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的派生物，已成為房地產(chǎn)市場的重要消費(fèi)環(huán)節(jié)。

就在業(yè)績發(fā)布會前夕，碧桂園宣布將其物業(yè)板塊分拆到香港聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。

萬科物業(yè)截至2017年12月底，已布局中國69個具有發(fā)展?jié)摿Φ拇笾谐鞘校?wù)項(xiàng)目共計2356個，合同面積近4.6億平方米，在管資產(chǎn)突破6萬億元。

包括萬科、碧桂園等在內(nèi)的龍頭房企旗下的物業(yè)管理公司，均提出了未來營收百億的目標(biāo)。

商業(yè)地產(chǎn)作為最成熟的“新航道”，也是目前大多數(shù)龍頭房企都已進(jìn)入的一個重要戰(zhàn)場。

華潤置地的商業(yè)在內(nèi)地開發(fā)商中仍處前列。2017年在營投資物業(yè)總建筑面積達(dá)688.8萬平方米，已開業(yè)萬象城16個，五彩城/萬象匯11個，不僅店鋪開業(yè)率處于行業(yè)領(lǐng)先水平，租金坪效也大幅高于萬達(dá)、大悅城等同行。

不過，萬科收購印力商業(yè)后對華潤商業(yè)發(fā)起了有力的挑戰(zhàn)。經(jīng)過近一年調(diào)整，印力不斷整合萬科旗下商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并收購了凱德資產(chǎn)包，一個超級商業(yè)運(yùn)營平臺逐漸成型。

商業(yè)新秀還有龍湖。至2020年，龍湖計劃開業(yè)商場總量超過40座；租金方面，2020年這一指標(biāo)將達(dá)50億元，占集團(tuán)利潤份額預(yù)期達(dá)20%以上。

此外，隨著房屋租賃市場的發(fā)展和政策的支持，眾多龍頭房企開始強(qiáng)力布局長租公寓市場。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，2017年正式成立長租事業(yè)部，在北上廣深以及武漢、廈門等一二線城市籌備項(xiàng)目，在建房間數(shù)已經(jīng)達(dá)2963間。目前名為“BIG+碧家國際社區(qū)”的長租公寓項(xiàng)目在報告期內(nèi)已獲取項(xiàng)目24個，預(yù)計轉(zhuǎn)化量為8000間以上。

至于規(guī)劃，莫斌稱，未來項(xiàng)目會向長租城市演化，每個長租城市的規(guī)模會達(dá)到2萬間以上，并會視市場情況推進(jìn)，計劃三年內(nèi)達(dá)到百萬間。

據(jù)萬科首席運(yùn)營官張旭介紹，截至去年底，萬科泊寓已累計獲取租賃住房10萬間，累計開業(yè)超過3萬間、96個項(xiàng)目，進(jìn)入29個城市。

除了碧桂園和萬科，龍湖地產(chǎn)旗下的冠寓和旭輝地產(chǎn)旗下的領(lǐng)寓，也占據(jù)了一定市場份額。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是房企重兵屯積的領(lǐng)域。最典型的是“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”華夏幸福，其從2007年開始就專注園區(qū)事業(yè)，打造產(chǎn)業(yè)新城，目前已形成近百個區(qū)域級產(chǎn)業(yè)集群。

產(chǎn)城融合走在前列的還有招商蛇口。截至目前，產(chǎn)城開發(fā)和園區(qū)運(yùn)營的蛇口模式，已為招商蛇口帶來數(shù)個超大型項(xiàng)目。

碧桂園也大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和特色小鎮(zhèn)，實(shí)施產(chǎn)城融合戰(zhàn)略。報告期內(nèi)與政府簽訂的科技小鎮(zhèn)協(xié)議項(xiàng)目共56個，落地項(xiàng)目8個，主要集中在長三角、珠三角、京津冀等區(qū)域。

莫斌表示，科技小鎮(zhèn)是房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的有力補(bǔ)充，此外還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，能夠成為公司長期的盈利來源，同時還能夠參與進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的投資和孵化之中。

除了以上四類新業(yè)務(wù)，開發(fā)商和城市運(yùn)營商們還進(jìn)入了更多物理空間的運(yùn)營。如萬科、遠(yuǎn)洋重倉物流地產(chǎn)，萬科、碧桂園、華潤均進(jìn)入了教育產(chǎn)業(yè)，恒大運(yùn)營醫(yī)院等，都是典型代表。

在地產(chǎn)+運(yùn)營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商們逐漸轉(zhuǎn)型，并提出了更高目標(biāo)。招商蛇口、時代中國提出要進(jìn)入世界500強(qiáng)，碧桂園則希望能進(jìn)入世界500強(qiáng)更靠前的位置。

不過嚴(yán)躍進(jìn)指出，截至目前，多元化業(yè)務(wù)并未給地產(chǎn)商們帶來多大收入，部分新業(yè)務(wù)初期甚至是虧損的。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道