前言：

你花費(fèi)巨資，購(gòu)買(mǎi)的是大城市里的一套房子？

錯(cuò)！其實(shí)你購(gòu)買(mǎi)的是房子附帶的權(quán)利和資源。

1

房?jī)r(jià)

香港的房?jī)r(jià)為什么高？這還用問(wèn)么，人多地少，供不應(yīng)求唄！

為什么有大陸人去香港置業(yè)呢？因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲能賺錢(qián)，投資??！

北上深等一線城市的房?jī)r(jià)為何與香港差一截呢？買(mǎi)房的人多！

這些回答對(duì)不對(duì)？都對(duì)！但它是高房?jī)r(jià)的結(jié)果，只是表面現(xiàn)象，高房?jī)r(jià)的背后有更深層的原因。

香港實(shí)行的是港幣與美元掛鉤的聯(lián)系匯率體制，什么意思？港幣的發(fā)行數(shù)量由對(duì)應(yīng)量的美元儲(chǔ)備作為擔(dān)保支持，再通俗的話說(shuō)，就是港幣等同美元、持有港幣資產(chǎn)就是持有美元資產(chǎn)。而香港是沒(méi)有外匯管制的，貨幣/外匯自由進(jìn)出，沒(méi)有限制。

所以，你持有的香港房產(chǎn)，實(shí)際上是一筆美元資產(chǎn)。因香港房產(chǎn)的高流動(dòng)性，房子已不僅僅再是房子，它實(shí)際上還成了一筆能隨時(shí)變現(xiàn)提取、全球流動(dòng)、世界購(gòu)買(mǎi)的美元儲(chǔ)蓄——而它的收益又遠(yuǎn)高于美元儲(chǔ)蓄。

這實(shí)際上是香港房產(chǎn)附帶的一個(gè)權(quán)利——選擇權(quán)，它是美元、它能隨時(shí)變現(xiàn)，變現(xiàn)后能全球自由流通、能世界隨意購(gòu)買(mǎi)。這個(gè)權(quán)利你用不用？全在于你，你有選擇的權(quán)利。

北上深的城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施、軟件環(huán)境、資源配套等都不輸于香港，為什么房?jī)r(jià)會(huì)差那么一截呢？因?yàn)檫@個(gè)選擇權(quán)啊。其差額部分就是為獲得這個(gè)選擇權(quán)，所支付的費(fèi)用——專業(yè)術(shù)語(yǔ)叫期權(quán)費(fèi)用。

香港房產(chǎn)相對(duì)北上深是這樣，北上深的房產(chǎn)相對(duì)于杭寧漢蓉等城市也是這樣，杭寧漢蓉的房產(chǎn)相對(duì)于更低等級(jí)城市更是如此——房?jī)r(jià)包含的不僅僅是房子本身的價(jià)格，更含有某些權(quán)利的價(jià)格。

2

權(quán)利

百度一下“權(quán)利”，它是指法律賦予人實(shí)現(xiàn)其利益的一種力量。當(dāng)然，要獲得這種力量是要花錢(qián)的。

中國(guó)人愛(ài)買(mǎi)房，哪怕房?jī)r(jià)再高，只要經(jīng)濟(jì)條件允許，都愿意月供買(mǎi)房、而不愿意月付租房，為什么？為了獲得占有后的利益啊——房?jī)r(jià)可能上漲的收益權(quán)、房子抵押貸款的融資權(quán)、貨幣超發(fā)紅利的分配權(quán)、社會(huì)財(cái)富外溢的吸附權(quán)、擁有房子后的自我滿足感、不被房東隨意停租而折騰搬家的確定感……所有這些物質(zhì)上的權(quán)利和精神上的感覺(jué)，都是錢(qián)，并以一定的價(jià)格被附加在房?jī)r(jià)里。

附加的權(quán)利越多，權(quán)利價(jià)值越大（這個(gè)價(jià)值有很大的主觀性，富豪覺(jué)得一個(gè)江/海景值500萬(wàn)，普通人會(huì)覺(jué)得只值5萬(wàn)），房?jī)r(jià)就會(huì)越高。

商品房貴過(guò)小產(chǎn)權(quán)房，原因之一是前者可貸款、可交易、可抵押；緊鄰的住宅貴過(guò)公寓，原因之一是前者更強(qiáng)的流動(dòng)性（公寓交易的稅費(fèi)很高）、更低的使用成本（公寓的水/電/物業(yè)費(fèi)高）；次新房貴過(guò)老破小，原因之一是前者金融屬性更強(qiáng)（貸款成數(shù)高/貸款時(shí)間長(zhǎng)）、居住體驗(yàn)感更佳（如物業(yè)配套/小區(qū)環(huán)境）；剛需房漲幅一般強(qiáng)于豪宅，重要的原因是前者接盤(pán)者眾多、更好賣(mài)，流動(dòng)性強(qiáng)的東西才更易溢價(jià)啊……

所有的權(quán)利都有其價(jià)格。

一切感受都可用錢(qián)實(shí)現(xiàn)。

任何便利都能以錢(qián)衡量。

有人忙不迭的要補(bǔ)充：房子還有居住落戶、子女教育、社會(huì)保障等附帶權(quán)利呢！別急，正要說(shuō)呢！這些權(quán)利本質(zhì)上是一種資源。資源也有價(jià)格，同樣附加在總房?jī)r(jià)里。

3

資源

資源是稀缺的，爭(zhēng)奪的人越多，其價(jià)格就會(huì)越高。

都想讓子女接受優(yōu)質(zhì)教育，附加了教育資源的房子就成了學(xué)區(qū)房；都想出行便捷，方便上下班、節(jié)省路途時(shí)間，附加了交通資源的房子就成了地鐵房；都想便利的享受綠化景觀、甚至運(yùn)動(dòng)健身，附加了綠地景觀資源的房子就成了景觀房/河景房/海景房；一家醫(yī)院、一座商場(chǎng)、一個(gè)公園……本身就是一個(gè)個(gè)稀缺資源，誰(shuí)想輕易便捷的享用它，誰(shuí)就要多掏錢(qián)，這些資源被外溢到其周邊的房子里，并構(gòu)成了高房?jī)r(jià)的一部分。

大城市有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)、賺更多錢(qián)的可能、豐富多彩的文化娛樂(lè)、更多人生體驗(yàn)的軟硬件……而所有這些，都是大城市各種資源合力配合的結(jié)果，并由此構(gòu)成了一個(gè)系統(tǒng)，你要進(jìn)入這個(gè)系統(tǒng)、你要借用這些資源，所以就得花錢(qián)買(mǎi)啊——也就表現(xiàn)為了高房租、高房?jī)r(jià)。

大城市和十八線小城房?jī)r(jià)有著天壤差距，為什么呢？

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的多少不同。

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的價(jià)值不同。

兩地房子附帶的權(quán)利/資源的回報(bào)不同。

所有這些差異，都以價(jià)格的形式體現(xiàn)在了房?jī)r(jià)里。

權(quán)利/資源價(jià)值大小、價(jià)格多少，帶有很強(qiáng)的主觀成份，每個(gè)人的感受和出價(jià)完全不同，它就受制于供需失衡的程度、取決能付得起錢(qián)那部分人——就像月薪3000的草根群眾，對(duì)動(dòng)輒萬(wàn)元起步的奢侈品漲跌是沒(méi)有感覺(jué)的。

因?yàn)闆](méi)有價(jià)格、因?yàn)槎嗍侵饔^判斷，所以大城市的房?jī)r(jià)才會(huì)有更高的溢價(jià)、更大泡沫的可能。

4

調(diào)控

既然高房?jī)r(jià)里含有大量權(quán)利的價(jià)格和資源的價(jià)格，那如何調(diào)控樓市呢？釜底抽薪的根本策略是剝離房子附帶的權(quán)利，及增加資源的供應(yīng)讓其不再稀缺。

樓市調(diào)控的過(guò)程應(yīng)是剝離附帶權(quán)利的過(guò)程。

樓市調(diào)控的過(guò)程應(yīng)是增加資源供給的過(guò)程。

樓市調(diào)控的過(guò)程應(yīng)是改變心理預(yù)期的過(guò)程。

為什么說(shuō)本輪樓市調(diào)控跟以往不一樣？正是基于以上觀點(diǎn)的判斷。

買(mǎi)房后2—10年期間的限售，是在削弱房子的流動(dòng)性權(quán)利；房抵消費(fèi)貸100萬(wàn)額度上限、貸款期限不超10年，是在削弱房子的金融貸款權(quán)利；租售同權(quán)，部分地區(qū)的房子與學(xué)位分離的舉措，都是在削弱、甚至剝離房子附帶的各種權(quán)利。

加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，就是在解決房子短缺的問(wèn)題。當(dāng)然，其他的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)、公園綠化等資源的改革和供給增加，也是在解決資源稀缺的問(wèn)題。

多次重要會(huì)議上強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，全國(guó)調(diào)控一盤(pán)棋、交易冰凍、讓部分地區(qū)（如環(huán)京）樓價(jià)下跌，甚至讓高杠桿炒房客爆倉(cāng)出局，就是在扭轉(zhuǎn)人們“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的預(yù)期，從而改變?nèi)藗兊男袨椤?/span>

調(diào)控能否最終成功，重在執(zhí)行，但起碼方向是對(duì)的。而以往的樓市調(diào)控多是限購(gòu)限貸壓制需求、限制地產(chǎn)商融資壓制房屋供給，并沒(méi)有從根子上解決問(wèn)題。

是的，高房?jī)r(jià)要降下來(lái)，就是要?jiǎng)冸x掉房子附帶的過(guò)多權(quán)利和過(guò)多資源。

5

套利

如果降房?jī)r(jià)是剝離權(quán)利和資源的過(guò)程，那么漲房?jī)r(jià)就是附加權(quán)利和資源的過(guò)程，而這就是房產(chǎn)投資的精髓，也是套利機(jī)會(huì)之所在。

放松二手房交易限制（如降低稅費(fèi)/減少持有年限等），房?jī)r(jià)會(huì)漲一波；放松房子的貸款條件（如貸款成數(shù)變高/年限變長(zhǎng)/利率打折等），房?jī)r(jià)會(huì)漲一波；放松房子的交易限制（如經(jīng)適房變成商品房），房?jī)r(jià)會(huì)漲一波……房子周邊的地鐵開(kāi)通了，房?jī)r(jià)會(huì)漲；房子周邊的學(xué)校招生了，房?jī)r(jià)會(huì)漲；房子周邊的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)了，房?jī)r(jià)會(huì)漲；房子周邊的公園建好了，房?jī)r(jià)會(huì)漲……

漲價(jià)的過(guò)程就是權(quán)利被附加的過(guò)程。

漲價(jià)的過(guò)程就是資源被附加的過(guò)程

漲價(jià)過(guò)程就是權(quán)利資源兌現(xiàn)的過(guò)程。

這些權(quán)利和資源，最終都以價(jià)格的形式體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里。

為什么城郊房子的漲幅一般會(huì)超過(guò)市區(qū)的？今天一條地鐵通了、明天一個(gè)學(xué)校建了、后天一座商場(chǎng)開(kāi)業(yè)了、又過(guò)兩天旁邊的公園也開(kāi)園了……再加上總價(jià)低、買(mǎi)者眾，流動(dòng)性強(qiáng)交易活躍，資源和權(quán)利不斷的被附加進(jìn)去，這樣的房子能不漲嗎？

市區(qū)的房子周邊配套成熟、生活便利，這是好事也是壞事。好得是你可以立馬享受現(xiàn)有的豐富資源，壞的是它已走到盡頭、不能再好了。你看看這些年迅猛發(fā)展的城市，破舊市內(nèi)老區(qū)的沒(méi)落和新城新區(qū)的崛起，就能深有感觸。

當(dāng)城郊配套成熟了，也就變成了市區(qū)，也就是失去了爆發(fā)上漲的機(jī)會(huì)，而只能追求一個(gè)平均漲幅收益。同樣的原理你可以應(yīng)用于大城市/小城市、有政府規(guī)劃的新區(qū)/無(wú)政府規(guī)劃的新區(qū)、規(guī)劃級(jí)別高的新城/規(guī)劃級(jí)別低的新城……

你還認(rèn)為自己買(mǎi)的是一套套房子？NO！你買(mǎi)的是一批批資源和一個(gè)個(gè)權(quán)利。

  來(lái)源：米筐投資（mikuangtouzi）