進入年底“沖刺季”，當下的樓市表現如何？

隨著各大房企發(fā)力“搶收”，未來又將如何發(fā)展？

今天，易哥從新房市場、項目去化、二手房市場、

企業(yè)業(yè)績、房企營銷、拿地等方面，

分享地產人不可不知的六大變化&三大預判。

01

從城市成交節(jié)奏看市場降溫

自2018年3月份以來，60個重點監(jiān)測城市成交量逐月回升，8月同比增幅升至14%之后：

9月份同比增幅降至1%，9月環(huán)比下降9%。

分能級來看，一線持續(xù)回升、二線相對穩(wěn)定、三四線市場縮量明顯。

考慮到9月新增供應同、環(huán)比分別增加24%和41%，但成交依然環(huán)比下滑，意味著真實市場降溫更顯著。

從10月份成交備案數據來看，整體成交環(huán)比繼續(xù)下降6%。

一線城市前期成交低位回升態(tài)勢在10月戛然而止，北京、廣州環(huán)比跌幅均在45%以上。

二三線城市市場熱度分化，成都、合肥、無錫、佛山、徐州等城市繼續(xù)保持較高熱度；而長沙、杭州、蘇州、青島、南京等市場降溫顯著。

另外，10月份諸多城市新開盤項目開盤去化率普遍大幅下降，中簽率顯著上升，都足以說明當前市場已經顯著降溫。

值得關注的是，除了備案數據本身比市場實際成交情況會延遲一兩個月之外，近期廣州、成都、合肥、鄭州等部分城市前期受“限簽”影響，已成交但未備案的房源集中備案（多數因臨近交房不得不備案登記），也造成了備案數據比真實市場表現好的“假象”，實際市場成交比數據表現應該相差較大。

02

從去化率看各線城市表現

10月，19個城市新開/加推項目去化率較三季度普遍降低。

19個城市中有17個城市去化率下降；

尤其是成都、長沙、重慶、濟南、常州等熱點城市去化情況下降更明顯，均在20個百分點以上，成都去化率由三季度的95%降至62%。 

據克而瑞研究中心項目調研情況看，10月份三四線城市新開盤項目開盤去化率，較6月顯著下降，但較7月有所上升，并且7-10月去化率逐月小幅上漲。

從整體上看，當前三四線城市去化情況好于二線。但三四線城市項目去化情況分化同樣較為嚴重：

前期市場率先升溫的環(huán)長三角和珠三角周邊的三四線城市，項目去化情況一般較差，例如嘉興、太倉、揚州、東莞、江門、威海、煙臺等；

市場起步較晚的三四線城市，項目去化情況表現尚可，例如淮北、撫州、桂林、烏蘭察布等。

03

從二手房成交看市場信心

三季度，9個二線城市二手房商品住宅成交面積逐月下滑， 9月份9城商品住宅總成交面積僅475萬平方米，環(huán)比8月下降約7%，二手房成交規(guī)模逐漸萎縮。

04

從百強房企業(yè)績探市場溫度

10月，百強房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。

而與去年同期相比，百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%回落至本月的26.1%。 

05

從折扣意愿看房企壓力

上半年企業(yè)讓利意愿不強，讓利形式多為一次性付款及首付款比例優(yōu)惠。

從8月底恒大率先開啟全國范圍內8.9折降價促銷，房企打折促銷”降價”的項目增多，行業(yè)平均折扣達9.3折，住宅折扣最高達6.4折。

隨后碧桂園也開啟“以價換量”等降價促銷行為，10月多地樓盤都推出了降價措施，常見的方式是精裝改毛坯，或是將部分難于去化的產品以特價房的方式出售。

06

從拿地意愿看市場預期

今年前9月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。

尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，各梯隊房企投資拿地意愿都在放緩。

市場預判

政策：綜合來看，近期中央再次強調，“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”，后續(xù)政策全面放松可能性不大。傳統(tǒng)“金九銀十”的成交量，在供應明顯增加的情況下，依然連續(xù)環(huán)比下滑，市場轉冷趨勢顯現。

城市：預計未來的11、12月，需求透支且購買力受限，項目降價又助長觀望，項目去化不力情況在短期內只會蔓延、加劇，市場壓力會進一步增強。

其中，一線城市供應將繼續(xù)小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續(xù)回升；二線城市“回調”壓力將更為顯著，“有的仍一房難求、有的門可羅雀”的項目去化分化情況普遍；三四線城市分化也將持續(xù)加大，尤其是政策相對嚴苛、市場購買力透支的環(huán)長三角和珠三角的三四線城市將面臨更大調整壓力。

房企：盡管投資節(jié)奏放緩，但預計最后兩個月，百強房企仍會加大供應。一方面，加速項目入市并加強營銷力度，盡早搶收業(yè)績以完成全年銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在年末大量入市，百強房企最后兩個月的競爭將尤為激烈。

來源：克爾瑞