國家統(tǒng)計局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國商品房銷售面積和金額增速明顯放緩，尤其是銷售面積同比微增2.2%，10月份4個一線城市新建商品住宅價格環(huán)比持平，且二手住宅價格下降0.2%。與此同時，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)顯示，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。一方面市場銷售規(guī)模增速回落，且一線城市價格不再上漲甚至下降，另一方面廣大的二三線城市價格卻依然環(huán)比上漲，且幅度不小。統(tǒng)計數(shù)據(jù)是否能反應(yīng)市場現(xiàn)實？輿論場上也不乏各種聲音，看多和看空同時存在，那么市場究竟如何評判？

（注：三四線城市銷售數(shù)據(jù)由全國數(shù)據(jù)減去40個重點城數(shù)據(jù)得出）

各方觀點

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為， 近期房地產(chǎn)市場的運(yùn)行出現(xiàn)了很明顯的變化，無論是政策、企業(yè)，還是市場、土地、人口，以及城市和區(qū)域的分化，都可以看出房地產(chǎn)行業(yè)從9月份開始已經(jīng)正式進(jìn)入了全面調(diào)整期。這種情況下，高質(zhì)量增長應(yīng)該是未來的目標(biāo)，建議房企要從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橛匈|(zhì)量的增長。對于規(guī)模企業(yè)，要維持地產(chǎn)主業(yè)，做有質(zhì)量的房地產(chǎn)。

瑞銀報告認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長放緩，以及城市化進(jìn)程到了特定時期，中國的房地產(chǎn)市場也正在發(fā)生大變化?；旧蟻碚f，是從量到質(zhì)的提升，而市場需求也開始從剛需走向了改善性住房市場。此外，城市化進(jìn)程、人口遷移現(xiàn)象和人口結(jié)構(gòu)的變化將會決定未來10年中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場機(jī)會，中國的城鎮(zhèn)住宅需求將走向結(jié)構(gòu)性分化。

保利投顧研究院認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場的調(diào)整是市場周期及政策周期正常運(yùn)行的結(jié)果，盡管面臨嚴(yán)峻形勢，但開發(fā)商還是要保持定力，修煉好內(nèi)功，平常心應(yīng)對市場變化。

經(jīng)濟(jì)日報評論認(rèn)為，中央早已明確“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。盡管調(diào)控需要因城施策，但“房住不炒”的定位仍適用于房地產(chǎn)市場，且不是權(quán)宜之計，必須長期堅持。即便面對穩(wěn)中有變、下行壓力有所加大的環(huán)境，在調(diào)控效果差異明顯、樓市走勢出現(xiàn)分化的情況下，更要堅持樓市調(diào)控的方向不動搖，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不向市場和公眾發(fā)出錯誤信號，以免引起更多更大的“次生災(zāi)害”。

東方證券地產(chǎn)首席分析師竺勁認(rèn)為， 短期內(nèi)可以期待的是二線城市銷售端的反彈，需要警惕的是部分三四線城市銷售的下滑和庫存的累積。而出現(xiàn)各能級城市周期錯位的主要原因就在于本輪的精細(xì)化調(diào)控政策。預(yù)計未來因城施策可能仍將維持，城市間的輪動也將持續(xù)。

CBRE亞太區(qū)研究部主管Dr. Henry Chin 認(rèn)為，中國各地房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行通道的信號。近期，房企降價和業(yè)主維權(quán)相伴出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號。相比前一段時間各地頻現(xiàn)的搖號搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場確實正在走向理性。可以看到房地產(chǎn)市場正在退去高燒，回歸居住屬性，但這與樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。

新城控股集團(tuán)有限公司高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，目前來看，房地產(chǎn)市場不會發(fā)生顛覆性的變化，政府雙向限價，房價不能大漲大跌，深圳市剛剛出臺的政策也明文禁止房價大幅調(diào)整，房價橫盤已是大概率事件。既然供應(yīng)相對充足、房價相對穩(wěn)定，居民收入也在增長，觀望情緒將會逐漸消退，市場以自住型購房者為主，勢必有所回溫，成交也會逐漸放量，“大穩(wěn)小亂”已成為樓市新常態(tài)。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組認(rèn)為，在中央政治局會議定調(diào)堅決遏制房價上漲后，房價上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。貨幣化棚改政策的調(diào)整，對二三四線城市房地產(chǎn)熱起到了釜底抽薪的作用。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場變化還是要靠市場的分層來差異化解決不同收入階層的住房問題。高端房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)完全市場化，具體針對高收入階層；中端的房地產(chǎn)市場，則需要政府引導(dǎo)，適當(dāng)控制，支持中產(chǎn)階級保持相應(yīng)的住房購買力；低端房地產(chǎn)市場，應(yīng)當(dāng)靠政府推動，包括公租房、廉租房等等。這樣就慢慢使房地產(chǎn)形成一個相互區(qū)隔的，滿足于不同收入水平的差異化、多層次的市場。

國務(wù)院發(fā)展研究中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部主任許召元認(rèn)為，目前市場調(diào)整以及推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展離不開市場監(jiān)管。政府應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)質(zhì)量的監(jiān)管，讓更多市場化機(jī)構(gòu)在社會上進(jìn)行抽檢，把信息對消費(fèi)者公布，這樣既有利于為企業(yè)提供更多更好的監(jiān)管環(huán)境，也有利企業(yè)的長期發(fā)展和品牌建設(shè)。

中房分析

房價走勢出現(xiàn)分化，但不必過分解讀

近期樓市輿論場上幾乎都是房價下跌、樓市入冬、消費(fèi)者維權(quán)的消息。其實通過多角度觀察和分析數(shù)據(jù)，樓市的實際情況未必像媒體表述的那樣悲觀。國家統(tǒng)計局給出的數(shù)據(jù)，雖然和樓市最新的運(yùn)轉(zhuǎn)有一定時間差，但也是目前最權(quán)威和客觀的數(shù)據(jù)源，尤其是在反應(yīng)市場規(guī)模和城市分化特征方面，已經(jīng)非常到位。

在市場分化的情況下，我們注意到一些城市的部分樓盤存在的交易的波動，消費(fèi)者觀望或維權(quán)，但這只能算樓市的現(xiàn)象，而非市場運(yùn)行的全貌。所以，媒體過分渲染和解讀就有失公允。

“烏卡”時代的樓市，需要回歸初心

當(dāng)前樓市進(jìn)入“烏卡”時代，充滿了波動性、不確定性、復(fù)雜性和模糊性，像近日的京城籠罩了濃厚的霧霾一般，方向難辨。這也導(dǎo)致人們在市場周期、市場現(xiàn)狀和問題上存在認(rèn)知偏差。中國房地產(chǎn)市場化二十年來，市場起起落落，對樓市的批評多，稱贊少，尤其是近十年來一直被妖魔化，但行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動，對社會的貢獻(xiàn)，對居民居住水平的改善等方面成績斐然。行業(yè)自身規(guī)模也在不斷增長，作為重要市場參與者的開發(fā)企業(yè)也在不斷成長，行業(yè)新星不斷出現(xiàn)，如近年來崛起的閩系、浙系房企。無論是政策如何收緊，市場如何波動，市場需求一直都在，“吃穿住行”中的“住”是老百姓的生活大事不會變，開發(fā)商為老百姓提供高質(zhì)量住房的初心不能改。未來的市場，從高速度發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，企業(yè)應(yīng)盡快順應(yīng)市場趨勢，而且也應(yīng)該有足夠的信心來迎接這一新的時代要求。

住宅需求并非減弱，而是向差異化、結(jié)構(gòu)化需求轉(zhuǎn)變

隨著商品房供給總量的逐年提升，市場已接近供需平衡的拐點，居者有其屋的理想在總體上基本實現(xiàn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，市場成交套均面積慢慢在提升，反映了居民收入水平的上升和財富的積累帶來居住條件大幅改善。當(dāng)人們對生活要求越來越高時，改善性住宅的市場需求不容小覷，樓市消費(fèi)者的細(xì)分訴求顯得更為重要。城鎮(zhèn)化、改善需求、家庭結(jié)構(gòu)變化等趨勢將帶來高質(zhì)量及中高端住宅產(chǎn)品需求的增長，同時房地產(chǎn)細(xì)分化、差異化需求將被進(jìn)一步挖掘和得到滿足。再者，從房地產(chǎn)城市結(jié)構(gòu)性布局來看，在總量大致平衡的背景下，人口向一部分中心城區(qū)圈集中的趨勢將越發(fā)明顯，人口聚集效應(yīng)使得城市市場行情分化也將越來越顯著。目前來看，長三角、京津冀、粵港澳城市群和長江中游、成渝、中原、關(guān)中等新興都市群將成為住宅市場發(fā)展走向的重要潛力股。值得關(guān)注的是，隨著產(chǎn)業(yè)向中西部遷移，有一部分中西部新城市正在崛起，其中武漢，鄭州，長沙，西安，成都等都加入了今年的搶人大戰(zhàn)，人口正在向新的中心城市集聚，基于戰(zhàn)略背景和各種利好的資源傾斜，房企加大中西部布局，這些城市的市場活躍度將維持在高位。

由此，房地產(chǎn)市場并不是進(jìn)入了寒冬，而是行業(yè)發(fā)生了變化，正在經(jīng)歷由高速度邁向高質(zhì)量發(fā)展過渡的過程，未來對房地產(chǎn)市場的判斷標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)或許不再僅僅由成交數(shù)據(jù)和價格來衡量，這樣房地產(chǎn)市場才能真正走向理性。

12月市場預(yù)判：銷售有望迎來小高潮，行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升

一是12月政策層面預(yù)計仍將保持平穩(wěn)，但鑒于目前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，中美貿(mào)易戰(zhàn)、消費(fèi)降級等多方因素的影響，亦不排除年內(nèi)松綁調(diào)控的可能性，以便拉動房地產(chǎn)銷售及投資，并帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)，進(jìn)而對沖宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力。二是最后一個月有望迎來全年最大的一波銷售放量。一方面，基于企業(yè)業(yè)績沖刺和現(xiàn)金回籠的客觀需求，供應(yīng)量還會穩(wěn)步增加；另一方面，局部市場熱度不減，尤其是部分三四線城市，還存在購房需求進(jìn)一步釋放的可能。三是土地市場也有望迎來持續(xù)的放量，尤其在最后一個月，各地政府也會加緊推地來完成全年的供地指標(biāo)。四是房企的競爭仍將持續(xù)加劇，龍頭房企逆勢擴(kuò)張。在市場“轉(zhuǎn)冷”之際，首先受到考驗的便是資金壓力較大的中小房企，無論是銷售還是融資都將面臨艱巨的考驗；而反觀龍頭企業(yè)，低迷的市場行情有助于推動其兼并擴(kuò)張的步伐，規(guī)模優(yōu)勢也將更加明顯。

來源：中房研協(xié)測評研究中心