導(dǎo)讀：12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開。住建部黨組書記、部長王蒙徽全面總結(jié)了2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作，分析了面臨的形勢和問題，提出了2019年工作總體要求和重點任務(wù)，為明年房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。

??“三穩(wěn)”是第一要務(wù)

??會議上共提出了十項2019年工作重點，相比經(jīng)濟工作會議有關(guān)房地產(chǎn)的66個字，住建部的會議細化明確了未來房地產(chǎn)調(diào)控的政策方向和落地細節(jié)，也提及了經(jīng)濟工作會議中未提及的具體如何分類指導(dǎo)、如何鼓勵租賃市場發(fā)展，也包括棚戶區(qū)的未來改造方向。其中“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標最受關(guān)注。

??而如何實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標，會議提出4方面要求，這是對中央經(jīng)濟工作會議中房地產(chǎn)表述（要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責任）的具體部署，也是明年地方政府要落實的重要調(diào)控任務(wù)。

??1、堅持“房住不炒”定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

??2、堅持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的責任落到實處。

??3、繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強房地產(chǎn)市場供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅決遏制投機炒房，強化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理，確保市場穩(wěn)定。

??4、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，繼續(xù)深入開展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)亂象專項行動。

??同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認為，樓市已經(jīng)進入下行周期，“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”主要是防止2019年市場快速下行，市場要穩(wěn)步小幅調(diào)整，不要因為市場快速下行造成樓市周期出現(xiàn)劇烈波動，進而影響宏觀經(jīng)濟波動。

??國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長馮奎也曾表示，房地產(chǎn)政策依然會“穩(wěn)”字當頭，這主要體現(xiàn)在兩個方面。一是“穩(wěn)政策”，調(diào)控政策還將保持穩(wěn)定性，和幾個月前相比不會有太大變化，否則可能導(dǎo)致市場誤判，從而加劇房地產(chǎn)市場波動，不利于房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進和長效機制的建立。二是“穩(wěn)發(fā)展”，即保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，當前我國經(jīng)濟還處在新舊動能轉(zhuǎn)換階段，舊動能尚未徹底退出，新動能尚未徹底建立。房地產(chǎn)作為支撐經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，既不能使之過熱，也不能妖魔化對待。

??解決中低收入群體住房困難

??第二項重點工作是“以加快解決中低收入群體住房困難為中心任務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系”，這也是對中央經(jīng)濟工作會議房地產(chǎn)表述（完善住房市場體系和住房保障體系）的具體部署。

??為了完善住房保障體系，解決中低收入群體住房困難問題，會議提出2方面要求：

??1、支持人口流入量大的一線、二線城市和其他熱點城市，降低準入門檻，增加公租房有效供應(yīng)，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

??2、繼續(xù)推進棚戶區(qū)改造，嚴格把握棚改范圍和標準，重點改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)，加大配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴格工程質(zhì)量安全監(jiān)管，確保按時保質(zhì)保量完成全年任務(wù)。

??有分析指出，健全住房保障體系這句話具有實際意義，后續(xù)各類大城市在住房保障方面，除了強調(diào)積極供給以外，在申請資格方面會有調(diào)整的地方，將利好大家申請各類保障房。對于共有產(chǎn)權(quán)住房來說，政策此次表述相對是比較含蓄，即用了“因地制宜”的詞語，這或暗示此類房屋后續(xù)細節(jié)性內(nèi)容比較多，還是需要結(jié)合各地的實際進行開展。

??補齊租賃住房短板

??第三項重點任務(wù)是“以解決新市民住房問題為主要出發(fā)點，補齊租賃住房短板”。

??值得注意的是，12月20日的中央經(jīng)濟工作會議中沒有租賃市場的表述，被部分業(yè)內(nèi)人士解讀為租賃將不是明年發(fā)展重點。而此次住建部明確提出，大城市要加快租賃住房建設(shè)，全面發(fā)展租賃市場。

??對于如何補齊租賃住房短板，會議提出2方面要求：

??1、人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要積極盤活存量土地，加快推進租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應(yīng)。在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場。繼續(xù)推進集體土地建設(shè)租賃住房試點工作。

??2、深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構(gòu)，加大對城鎮(zhèn)中低收入家庭和新市民租房購房的支持力度，全面提高住房公積金服務(wù)效能和管理水平。

??會議提出“補齊租賃住房短板”的概念，這體現(xiàn)了當前租賃市場的矛盾還比較多，可以總結(jié)為“租售同權(quán)”不到位，尤其是類似教育配套等可能沒有完備，這使得后續(xù)各類租賃住房房源還需要在這方面下功夫。在改革方面，政策明確了“在總結(jié)試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，指導(dǎo)大中城市全面培育和發(fā)展住房租賃市場”的內(nèi)容，這或暗示后續(xù)各類省會城市的租賃市場改革力度加大，尤其是除了此前集體建設(shè)用地試點租賃市場的城市以外，其他一些省會城市，包括中部、西南、西北、東北等省會城市，進行試點的可能性是很大的。

??此外，還有分析指出，會議提出深化住房公積金制度改革，研究建立住宅政策性金融機構(gòu)，是公積金領(lǐng)域謀求改革深化的標志，主管部門有可能加快對住房儲蓄銀行等相關(guān)措施可行性的研究。

??（內(nèi)容來源：證券時報，界面地產(chǎn)。）