近期，隨著上市銀行年報(bào)陸續(xù)披露，銀行去年涉房貸款增長(zhǎng)情況浮出水面。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至日前33家已披露2018年度業(yè)績(jī)的上市銀行（含A股、H股）去年末涉房貸款余額合計(jì)28萬億元，在總貸款中的占比接近32.7%。其中，個(gè)人房貸總額近23萬億元，較去年初增長(zhǎng)15.6%；對(duì)公貸款項(xiàng)下房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額也接近5.4萬億元，較年初增長(zhǎng)16.2%。

??超三成房貸新增量流向房地產(chǎn) 六大行新增貸款一半流向樓市

??據(jù)證券時(shí)報(bào)統(tǒng)計(jì)，截至2018年末，33家上市銀行個(gè)人房貸總額已接近23萬億元，較年初增長(zhǎng)15.6%。

??與此前趨勢(shì)相比，雖然個(gè)人房貸增速還處于繼續(xù)降低的通道，不過考慮到這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對(duì)銀行的綜合效益，個(gè)人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍占據(jù)重要地位。

??一個(gè)可以直接佐證的數(shù)據(jù)是：前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達(dá)37.5%。

??另據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)統(tǒng)計(jì)，2018年六大行新增貸款及墊款共計(jì)5.13萬億元，其中，個(gè)人住房貸款新增2.53萬億元。占據(jù)了新增貸款及墊款的49.39%。

??在貸款及墊款分類中，各大銀行基本分為個(gè)人貸款（包含個(gè)人住房貸款、消費(fèi)貸款等）、公司貸款及墊款、票據(jù)貼現(xiàn)三大類，也有部分銀行因各自規(guī)則不同而稍有差異。在分類中，個(gè)人貸款新增3.12萬億，占據(jù)新增貸款60.77%；公司貸款新增1.63萬億，占新增貸款31.7%。公司貸款新增額度低于房貸增速。

??六大行中，工行增長(zhǎng)額度最多，6512.72億元，增長(zhǎng)16.5%；郵儲(chǔ)增速最快，增加2,627.22億元，增長(zhǎng)22.74%。

??經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)注意到，隨著新增額度的增加，房貸在銀行內(nèi)部總貸款中的占比也逐漸提升。以工行為例，個(gè)人住房貸款占據(jù)個(gè)人貸款的比例由2017年末的79.6%提高的2018年末的81.5%；占總貸款余額的比例由2017年的27.6%上升到2018年的29.76%。郵儲(chǔ)個(gè)人住房貸款占個(gè)貸比例由59.35%提高到61.12%，占總貸款余額的比例由2017年的31.8%上升到33.1%。

??個(gè)人住房貸款又占據(jù)了個(gè)人貸款類別中的大頭，個(gè)人住房貸款占個(gè)人貸款的81.26%，其他的份額分別被消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等類別分食。

??比如，工行的個(gè)人貸款結(jié)構(gòu)中，個(gè)人住房貸款占據(jù)了81.5%，與六大行平均情況基本一致；個(gè)人消費(fèi)貸款占比3.6%；個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款占比3.8%；信用卡透支占比11.1%。

??曾有銀行個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，按揭貸款是很多銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因?yàn)楫a(chǎn)生不良的概率低于其他貸款。雖然按揭貸款新增額度上升，但是不良資產(chǎn)質(zhì)量狀況沒有隨之增加。比如，在農(nóng)行中按照業(yè)務(wù)分類中的不良貸款結(jié)構(gòu)顯示，個(gè)人住房貸款在總貸款的占比由2017年末的5.8%提高到2018年末的5.9%，但是不良率卻有好轉(zhuǎn)，由0.36%降到0.31%。

??工行建行農(nóng)行仍是個(gè)人房貸大戶

??據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，從個(gè)人房貸來看，工行、建行、農(nóng)行仍是房貸大戶，無論是房貸余額還是增量，都在國(guó)內(nèi)銀行中排名居前。其中，建行去年末房貸余額在總貸款中占比高達(dá)35.1%，繼續(xù)排名國(guó)內(nèi)銀行第一位；郵儲(chǔ)銀行、農(nóng)行的房貸占比也分別達(dá)33%、30.7%。

??在股份制銀行之中，去年房貸增量規(guī)模較大的則是中信銀行和招商銀行，分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行，該行去年末房貸余額僅為444.5億元，較去年初大增57%。

??值得注意的是，民生銀行去年末個(gè)人房貸余額較去年初壓降約155億元，減幅近4%，成為少數(shù)幾家減少個(gè)人房貸投放的銀行。

??在中小銀行當(dāng)中，由于房貸余額基數(shù)較低，多家銀行去年實(shí)現(xiàn)100%以上的房貸增速。其中，甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%，但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

??從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看，國(guó)有大行普遍超過40%，其中建行此項(xiàng)占比甚至達(dá)到67%；股份行中則以中信銀行、招商銀行居前，分別達(dá)33%、26%；中小銀行中，江西銀行去年房貸增量占比高達(dá)44%，促使該行去年末房貸余額在全行貸款中的占比升至25.7%，暫列上市中小銀行第一位。

??民生銀行對(duì)公房貸迅增

??此外，銀行也一直是房企開發(fā)資金來源的最大金主。不過，在銀行新增貸款中，投向房地產(chǎn)業(yè)貸款（包括房企開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款及非房地產(chǎn)用途貸款）的份額普遍不高。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)報(bào)道，從房地產(chǎn)業(yè)貸款余額來看，中國(guó)銀行居銀行之首。2018年末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6428.33億元，同比增長(zhǎng)8.41%，在貸款總額中占比6.17%；但其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額僅5.59%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量498.52億元。

??農(nóng)業(yè)銀行是房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模第二大銀行，其2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額6114.56億元，同比增長(zhǎng)19.07%，在貸款總額中占比9.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為8.03%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量979.44億元。

??第三名工商銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5920.31億元，同比增長(zhǎng)17.99%，在貸款總額中占比7.4%。其2018年新增貸款投向房地產(chǎn)業(yè)的份額為7.61%，房地產(chǎn)業(yè)貸款增量902.62億元。

??第四名建設(shè)銀行，2018年末房地產(chǎn)業(yè)貸款余額5100.45億元，同比增長(zhǎng)22.94%，占貸款總額3.7%；其中，房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額3656.54億元，較上年增加466.54億元，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和普通商品住房項(xiàng)目。

??中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款余額則在國(guó)有大行中墊底，僅563.45億元，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于浦發(fā)銀行、光大銀行、平安銀行等股份制銀行。

??相比之下，股份制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的積極性更強(qiáng)一些。

??2018年民生銀行新增房地產(chǎn)業(yè)貸款1318.15億元，居上市銀行之首，占全部新增貸款的比重高達(dá)52.22%，即民生銀行將半數(shù)以上新增貸款均投向房地產(chǎn)企業(yè)。2018年末民生銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3879.42億元，同比增長(zhǎng)51.46%，占全部貸款余額的12.69%，占比較上一年提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。在民生銀行“公司貸款和墊款”項(xiàng)目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)貸款排在第一名，超過了制造業(yè)、批發(fā)零售等其他行業(yè)。

??招商銀行和光大銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款投放力度亦較大。2018年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額3164.9億元，同比增長(zhǎng)25.58%；光大銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額1920.75億元，同比增長(zhǎng)35.25%。在光大銀行2018年企業(yè)類貸款項(xiàng)目金額排名中，房地產(chǎn)業(yè)排在第三名，僅次于制造業(yè)、水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)。

??但隨之帶來的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率攀升，值得警惕。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，民生銀行2018年末不良貸款余額538.66億元，比上年末增加59.77億元，增幅12.48%，其中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額11.17億元，同比增長(zhǎng)102%，房地產(chǎn)業(yè)不良率2.07%，較2017年增加1個(gè)百分點(diǎn)。

??光大銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額5.76億元，不良率1.5%，較2017年末房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額增加了3億元，不良率提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。平安銀行2018年末房地產(chǎn)業(yè)不良率1.56%，較上一年增加0.79個(gè)百分點(diǎn)。

??聚焦重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)區(qū)域

??在上市銀行逆勢(shì)增加開發(fā)貸投放的同時(shí)，對(duì)房企貸款的結(jié)構(gòu)也在變化，普遍采取的授信策略是：聚焦重點(diǎn)客戶和重點(diǎn)區(qū)域。

??招行在年報(bào)中表示，對(duì)房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)，堅(jiān)持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區(qū)域、調(diào)整結(jié)構(gòu)、嚴(yán)格管理”的基本原則，圍繞住房租賃、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)權(quán)益性投資等行業(yè)發(fā)展方向，動(dòng)態(tài)調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)資產(chǎn)組織和投放。

??一方面，強(qiáng)化行業(yè)限額管理，并不斷優(yōu)化城市及客戶分類管理，重點(diǎn)投向優(yōu)質(zhì)城市和總分行戰(zhàn)略客戶。另一方面，嚴(yán)控前期房地產(chǎn)價(jià)格過高及庫(kù)存較高城市的融資占比，嚴(yán)控商用房開發(fā)融資，嚴(yán)控高杠桿、高融資成本地產(chǎn)項(xiàng)目融資，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理要求，持續(xù)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

??此外，多家銀行也提高了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)質(zhì)量控制和風(fēng)險(xiǎn)防范要求。工行就表示，將通過兩方面舉措加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理：首先，引導(dǎo)加大房地產(chǎn)領(lǐng)域民生保障力度，繼續(xù)擇優(yōu)支持棚改貸款業(yè)務(wù)，穩(wěn)步開展租賃住房貸款業(yè)務(wù)；其次，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款在總量控制的基礎(chǔ)上，實(shí)施區(qū)域差異化信貸政策，重點(diǎn)支持一線城市以及庫(kù)存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項(xiàng)目，審慎把握三四線城市新增住房開發(fā)貸款業(yè)務(wù)；再次，從嚴(yán)控制商品房開發(fā)貸款以及商業(yè)性棚改貸款業(yè)務(wù)。

??房貸仍屬被嚴(yán)控對(duì)象

??2019年開年以來，市場(chǎng)上的資金多了起來。但需要指出的是，嚴(yán)控信貸仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，嚴(yán)防房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也是監(jiān)管部門2019年的重點(diǎn)工作。

??今年兩會(huì)期間，銀保監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，2019年銀保監(jiān)會(huì)仍將加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)測(cè)，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款繼續(xù)實(shí)行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機(jī)性的開發(fā)和個(gè)人貸款，要防止通過影子銀行渠道進(jìn)入房地產(chǎn)，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大的問題。同時(shí)繼續(xù)保障住房貸款的基本需要。

??中國(guó)人民銀行2019年金融市場(chǎng)工作會(huì)議指出，要進(jìn)一步落實(shí)好各項(xiàng)信貸政策。加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

??對(duì)于國(guó)有大行來說，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。農(nóng)業(yè)銀行方面表示，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管要求，實(shí)行差異化個(gè)人住房信貸政策。此外，農(nóng)業(yè)銀行還開發(fā)了零售貸款欺詐風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)，精準(zhǔn)識(shí)別住房貸款假按揭等行為。

??中國(guó)銀行表態(tài)，認(rèn)真執(zhí)行住房金融政策，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策。繼續(xù)執(zhí)行差異化的個(gè)人住房貸款政策，穩(wěn)步投放個(gè)人貸款。

??而房地產(chǎn)開發(fā)貸一直以來都屬于被銀行業(yè)嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象。中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合普華永道發(fā)布的《2018年中國(guó)銀行家調(diào)查報(bào)告》對(duì)2380位銀行家的調(diào)查顯示，盡管地產(chǎn)公司抵押擔(dān)保品大部分時(shí)候是土地儲(chǔ)備或樓宇，理論上是中國(guó)較優(yōu)質(zhì)的擔(dān)保品，但依然有45%的銀行家認(rèn)為2018年信貸投資應(yīng)該首先要限制房地產(chǎn)行業(yè)。

??據(jù)北京青年報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年有超30家銀行因貸款違規(guī)“涉房”，收到各地銀監(jiān)局開出的50余張罰單，罰金累計(jì)近千萬。

??進(jìn)入2019年，繼續(xù)有銀行因此受罰。今年2月，各級(jí)銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)共披露160張銀行業(yè)罰單，合計(jì)罰沒3580萬元。從違規(guī)案由來看，共有84張罰單劍指信貸業(yè)務(wù)違規(guī)，占當(dāng)月披露總罰單數(shù)的一半，其中包括金融機(jī)構(gòu)貸款違反審慎經(jīng)營(yíng)原則、貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、貸后監(jiān)管不嚴(yán)等。3月份，各級(jí)銀保監(jiān)機(jī)構(gòu)披露了226張銀行業(yè)罰單，其中有120張與信貸業(yè)務(wù)違規(guī)相關(guān)。

??來源：證券時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、北京青年報(bào)，中房網(wǎng)綜合整理