近些年三四線城市市場爆發(fā)，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除開核心城市外溢、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面推動，但核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求。而在三四線城市市場行情面臨回調(diào)預期當口，需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點。通過我們對市場需求結(jié)構(gòu)分析，改善需求必將持續(xù)成為支撐三四線市場的中流砥柱。
01
居住需求向“住好房”加速過渡 品牌房企下沉三四線帶來全新產(chǎn)品
隨著居民生活水平也不斷提升，對居住條件尤其對大空間、多室戶產(chǎn)品要求越發(fā)顯著。并隨著二胎放開之后，家庭人口增加，無形中又催生大量剛性“以小換大”的改善需求。
在這樣的行業(yè)背景下，近年來，品牌房企下沉三四線，甚至更低能級五六線城市，據(jù)CRIC統(tǒng)計，截止2018年一季度，百強房企已經(jīng)在234個三四線城市拿地。相較于本地房企，品牌房企無論是產(chǎn)品力還是居住體驗均有質(zhì)的改變，在一定程度上引領(lǐng)三四線居民的居住消費升級，供給大面積段改善型產(chǎn)品，助力三四線城市的住房改善。
02
三、四房和復式等改善產(chǎn)品在三四線占七成 且比重繼續(xù)上升7個百分點
通過對2018年各能級城市商品住宅戶型成交結(jié)構(gòu)分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：當前三四線城市成交主力仍是改善性換房需求，三房、四房和復式等產(chǎn)品成交套數(shù)占比高居七成，并且這一占比還在持續(xù)提升之中，其中三房成交占比長期保持在50%以上。主力面積段集中在100-140平方米，成交占比也是穩(wěn)步提升，2018年市場占有率接近50%。
另外，從面積段來看也表現(xiàn)出同樣的特征：120-140平方米、140-160平方米等主力面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有所上升，反映出改善型產(chǎn)品相對暢銷。相比之下，90平方米以下產(chǎn)品市場占有率均降低，剛需產(chǎn)品去化速度明顯放緩。
總的來看，在“住好房”的改善意愿的推動下，品牌房企下沉三四線帶來的產(chǎn)品力的不斷提升，推動三四線居住需求持續(xù)升級。在供應充裕、改善意愿、支付能力也有支撐的情況下，改善型產(chǎn)品勢必將會持續(xù)成為支撐三四線市場的中流，尤其是那些房價收入比相對較低、購買力較強的三四城市，改善需求仍然旺盛。
來源：克而瑞研究中心
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