每年浩浩湯湯回家過(guò)年的大軍中，有相當(dāng)一批會(huì)順手在老家買套房，今年也不例外，但與去年相比，今年形勢(shì)有所回轉(zhuǎn)。

58同城聯(lián)合36氪近日發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示：

在大城市工作的人群中，52.7%的人有回到家鄉(xiāng)及周邊城市置業(yè)的意向，另有38.0%的人選擇留在工作的大城市拼搏。與2018年的58.7%相比，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。

可以看到，今年相比于去年，回家鄉(xiāng)與周邊城市置業(yè)的意向下跌了10%。

雖然跌幅不算大，卻足夠看清年輕人對(duì)三四線城市樓市的人心向背，家鄉(xiāng)的小城市越來(lái)越不受年輕人待見。

人往高處走，水往低處流，在中國(guó)大城市化的背景下，一輩又一輩年輕人爭(zhēng)先恐后奔赴擁有更好的教育、醫(yī)療、交通等公共資源的大城市。

目前仍然愿意在家鄉(xiāng)小城市買房的年輕人，無(wú)外乎兩類：一類是家鄉(xiāng)小城市有關(guān)系網(wǎng)，父母為自己打點(diǎn)好了一切，自己在家鄉(xiāng)城市發(fā)展還算可觀者；第二類是結(jié)婚需求，現(xiàn)在結(jié)婚都是要車要房，大城市的房買不起，只能在家鄉(xiāng)小城市買一套以打發(fā)丈母娘。

第二類結(jié)婚買房人群中，絕大多數(shù)都是過(guò)年的時(shí)候回家住幾天，一年中一大半時(shí)間是空置在那。

試問依靠這點(diǎn)需求，小城市的樓市靠什么來(lái)支撐？

房?jī)r(jià)支撐的兩大要素，一是需求，二是經(jīng)濟(jì)。需求是重中之重。一、二線城市房?jī)r(jià)之所以居高不下，就在于它經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，還有源源不斷地人口流入。

需求要看什么？看這個(gè)城市的人口規(guī)模和每年新增人口量。

前不久胡潤(rùn)研究院發(fā)布了一份全球房?jī)r(jià)漲幅數(shù)據(jù)，西安2018年房?jī)r(jià)增幅位居全國(guó)第一、全球第三位。

原因就在于它的新增人口。數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月，西安已經(jīng)有70萬(wàn)人落戶，創(chuàng)歷史新高，是2017年落戶人數(shù)的2.5倍，是2018年全國(guó)所有城市中落戶人口最多的一個(gè)。

由此可見人口之于房?jī)r(jià)的重要性。而今天我們要說(shuō)的三四五線小城市，最大的劣勢(shì)就是人口競(jìng)爭(zhēng)力不足。

本號(hào)曾經(jīng)以小學(xué)在校生數(shù)量，系統(tǒng)性統(tǒng)計(jì)過(guò)最近幾年全國(guó)所有地級(jí)以上城市的人口變遷情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)東北、西北、西南、中部絕大部分三四五線城市以及東南沿海部分三四五線城市，人口都在流失。

再者，在全面放開二胎來(lái)大背景下，全國(guó)新生人口連續(xù)兩年下滑，2018年更是出現(xiàn)斷崖式下滑，較2017年減少了200萬(wàn)。社科院預(yù)測(cè)，中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)拐點(diǎn)最快將在2027年出現(xiàn)。

沒有人口支撐，三四線城市的樓市何以為繼？

有人或許會(huì)說(shuō)，最近兩年三四線城市不是照樣來(lái)了一波上漲嗎？這是因?yàn)橹醒朐谡{(diào)控一二線樓市的時(shí)候，三四五線仍高舉去庫(kù)存旗幟，再加上棚改刺激，三四線城市來(lái)了一波跟漲。但沒有人口基礎(chǔ)的漲幅，顫巍巍的，遲早會(huì)掉下來(lái)。

因此，本號(hào)以為，大多數(shù)三四線城市的樓市都要小心，尤其是東北地區(qū)、西部地區(qū)、中部地區(qū)人口流失量非常大的三四五線城市，距離謝幕為期不遠(yuǎn)。

當(dāng)然，并非所有三四五線城市都不值得看好，一棍子不能全打死。例如廊坊、嘉興、南通、湖州、臺(tái)州、東莞、佛山、中山、珠海、惠州等。

關(guān)于如何判斷一個(gè)三四線城市樓市有沒有潛力，本號(hào)在之前的一篇文章中有過(guò)具體分析，主要看三個(gè)參考指標(biāo)：

1、地理位置。

這是之至關(guān)重要的因素。

我們知道，中國(guó)的城市發(fā)展離不開政策，中國(guó)發(fā)展最好的城市，都是一些高級(jí)別的城市，比如首都北京，經(jīng)濟(jì)、金融、商貿(mào)中心上海，國(guó)際金融之都香港、經(jīng)濟(jì)特區(qū)深圳，天津、重慶直轄市，廣州、杭州、南京、武漢、成都、青島、寧波這些副省級(jí)城市等。

位于這些中心城市周邊的三四線城市，由于受到他們的輻射，長(zhǎng)線看都是值得購(gòu)買的城市。例如東莞、廊坊、惠州、中山、佛山、嘉興、南通、湖州、揚(yáng)州、紹興、襄陽(yáng)、株洲、湘潭等。

而且，中心城市能量級(jí)別越高，其輻射的三四線城市就越值得購(gòu)買，比如東莞、廊坊、嘉興肯定要比洛陽(yáng)、揚(yáng)州、株洲、湘潭要強(qiáng)。

此外，離核心城市的核心區(qū)近的要比遠(yuǎn)的更值得買，比如在東莞買肯定要比在惠州、中山買更好，在昆山買，肯定要比在嘉善買更好。

需要多說(shuō)一句的是，廊坊目前的房?jī)r(jià)在調(diào)整中，但長(zhǎng)線看，在中國(guó)最牛城市旁邊的廊坊，遲早要補(bǔ)漲回來(lái)，且肯定會(huì)創(chuàng)新高。無(wú)論你愿不愿意看到，都會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

2、人口基本面、經(jīng)濟(jì)基本面。

在核心城市周邊的三四線城市好判斷，只要看它與核心城市連接的緊密程度。那么，不處在核心城市周邊的三四線城市該怎么判斷？

那就要看這個(gè)城市的人口基本面和經(jīng)濟(jì)基本面。這里說(shuō)的基本面，是指它們的經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定增長(zhǎng)，人口持續(xù)流入。這些數(shù)據(jù)都可以去地方統(tǒng)計(jì)局的官方網(wǎng)站去查看。但有些地方人口數(shù)據(jù)水分較重。

因此，最好以小學(xué)生人數(shù)來(lái)作為城市人口變化的指標(biāo)，這個(gè)數(shù)據(jù)并非政績(jī)考量的依據(jù)，相對(duì)來(lái)說(shuō)更真實(shí)。

根據(jù)之前我統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)能夠發(fā)現(xiàn)，人口和經(jīng)濟(jì)基本面均表現(xiàn)不錯(cuò)的城市有徐州、鹽城、淮安、連云港、泉州、莆田、寧德、煙臺(tái)、唐山、臺(tái)州、金華等。

徐州過(guò)去六年人口、GDP、資金總量和財(cái)政收入綜合增幅排名江蘇省第一位。臺(tái)州、金華經(jīng)濟(jì)活力十足，金華義烏的小商品市場(chǎng)，在全國(guó)聞名。臺(tái)州，別看級(jí)別不高，但在2017年A股IPO家數(shù)區(qū)域分布排名中，臺(tái)州有11家，位于全國(guó)前列，經(jīng)濟(jì)活力由此可見。其次臺(tái)州、金華過(guò)去六年人口增長(zhǎng)也非常不錯(cuò)。

3、政府規(guī)劃

政府規(guī)劃，也是考量一個(gè)三四線城市值不值得買的關(guān)鍵因素。比如，雄安新區(qū)，在成為“千年大計(jì)”之前，誰(shuí)看得上白洋淀旁邊的這三個(gè)縣城，而如今，想買都買不進(jìn)，這里的房子已經(jīng)不允許買賣。

所以，政府規(guī)劃非常重要。

尤其是對(duì)于那些不處在核心城市周邊，且經(jīng)濟(jì)、人口表現(xiàn)一般的城市，這是衡量此類城市值不值得買的關(guān)鍵因素。

例如珠海、汕頭與湛江，在廣東省規(guī)劃中，這三個(gè)城市被定位為省域副中心。

比如江西的九江和贛州，這兩個(gè)城市在“八縱八橫”高速鐵路規(guī)劃中，均占據(jù)了兩條通道，和許多省會(huì)城市占據(jù)的數(shù)量相當(dāng)。

再比如襄陽(yáng)，在2018年10月18日國(guó)務(wù)院批復(fù)《漢江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》），包括襄陽(yáng)、南陽(yáng)、十堰等在內(nèi)的鄂豫陜?nèi)h江流域城市將迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇，并且在《規(guī)劃》第六章第二節(jié)《優(yōu)化城鎮(zhèn)化空間格局》中明確指出：“支持襄陽(yáng)鞏固湖北省域副中心城市地位，加快打造漢江流域中心城市和全國(guó)性綜合交通樞紐，輻射帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展。”

來(lái)源:樓市參考