五四青年節(jié)快樂，中國(guó)房地產(chǎn)短期看政策，中期看政策，長(zhǎng)期還是看政策。所謂的人口和土地都只是政策下面的表現(xiàn)。

剛剛過去的四月，房地產(chǎn)政策非常密集。而從2018年10月來，再次出現(xiàn)了多城市發(fā)布收緊政策的現(xiàn)象。那么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在這些城市變動(dòng)下轉(zhuǎn)向嗎？

從2018年11月開始，全國(guó)各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少，而最近在樓市波動(dòng)下，市場(chǎng)炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策：4月來，各地包括部委累計(jì)針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次。

3月份全國(guó)各地樓市調(diào)控政策逐漸平穩(wěn)，僅發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策15次，累計(jì)一季度1月份68次，2月份21次，合計(jì)3月份，一季度房地產(chǎn)調(diào)控只有104次。

4月整體房地產(chǎn)政策發(fā)布密集程度明顯超過之前。具體內(nèi)容見下表。大部分城市針對(duì)最近房地產(chǎn)交易升溫、公積金政策等都有約束收緊的表現(xiàn)。

在一季度市場(chǎng)小陽春下，最近房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期再次出現(xiàn)變化，雖然很多城市依然在發(fā)布人才吸引政策，但針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，最近轉(zhuǎn)變成為收緊為主。

上漲不是穩(wěn)定，下調(diào)也不是穩(wěn)定，預(yù)計(jì)后續(xù)樓市調(diào)控政策將繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在政治局會(huì)議再次重申房住不炒下，調(diào)控收緊預(yù)期再起。

在一季度多個(gè)城市放松調(diào)控導(dǎo)致樓市出現(xiàn)小陽春，部分區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格再次上行的情況下，4月最近多地再次發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些收緊政策，對(duì)于購房者來說，將有明顯的影響。

首先：樓市繼續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控政策也持續(xù)，最近各地微調(diào)市場(chǎng)不斷，也有部分城市重申政策穩(wěn)定：人才政策繼續(xù)密集出臺(tái)，但包括房?jī)r(jià)上漲第一的丹東升級(jí)調(diào)控政策等，市場(chǎng)針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市的政策預(yù)期再次明顯。

其次：多個(gè)城市針對(duì)樓市出現(xiàn)的謠言發(fā)布政策，包括濟(jì)南、鄭州等地，辟謠松綁限購限價(jià)。整體看，樓市最近出現(xiàn)小陽春，市場(chǎng)各種謠言明顯出現(xiàn)。

包括合肥、遵義、深圳、國(guó)管公積金、長(zhǎng)沙、丹東等多個(gè)城市發(fā)布了樓市收緊調(diào)控。

另外深圳、南沙、北京等城市針對(duì)人才房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策也再次明確落地細(xì)則。

公積金政策在4月也有多城市發(fā)布，整體看，公積金政策收緊成為趨勢(shì)。

第三：三穩(wěn)依然是最關(guān)鍵的政策方向。

穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，是2018年下半年來房地產(chǎn)政策的主要基調(diào)。在兩會(huì)中，大部分省份都明確提及。最近是各地兩會(huì)集中時(shí)間，針對(duì)房地產(chǎn)的各種定調(diào)將不斷，整體看，2019年穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展將成為政策趨勢(shì)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也再次提出了穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期。從2018年年中明確的“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的全面調(diào)控要求，對(duì)調(diào)控不利的城市繼續(xù)問責(zé)。

穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

第四：未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，包括2018年的多輪多城市房地產(chǎn)巡查在2019年將依然常態(tài)化。

2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體內(nèi)容逐漸出現(xiàn)了寬松與收緊并存。各地兩會(huì)開始，其中北京與福建兩會(huì)繼續(xù)明確房地產(chǎn)調(diào)控，要求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)成為2019年各地政策主流基礎(chǔ)。

地方主導(dǎo)調(diào)控，在房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)甚至下行的趨勢(shì)下，過去過于嚴(yán)格的調(diào)控政策出現(xiàn)變化以及成為趨勢(shì)。

只要信貸政策不出現(xiàn)明顯變動(dòng)，其他政策的調(diào)整對(duì)樓市影響非常有限。

當(dāng)然，最近多個(gè)城市的微調(diào)對(duì)市場(chǎng)也釋放了一定的寬松信號(hào)。但同時(shí)住建部與經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議依然強(qiáng)調(diào)了房住不炒。整體看，2019年目前的房地產(chǎn)政策依然是除信貸以外政策微調(diào)越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態(tài)。

最后偉哥總結(jié)一下：

在今年1月首次進(jìn)行TMLF操作之后4月24日，人民銀行開展定向中期借貸便利（TMLF）操作2674億元，操作利率為3.15％，比中期借貸便利（MLF）利率優(yōu)惠15個(gè)基點(diǎn)。

市場(chǎng)全面大反轉(zhuǎn)的可能性不大，但大跌不是穩(wěn)，大漲也不是穩(wěn)。最近搶地王的企業(yè)越來越多，目前的調(diào)控難以抑制資金面再次寬松下企業(yè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的決心。

5月房?jī)r(jià)上漲依然是主流。樓市政策5月繼續(xù)收緊也是主流。