??近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪了大興、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域的多個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目了解到，根據(jù)位置不同，項(xiàng)目銷售狀況呈現(xiàn)兩極分化。位于三四環(huán)附近的限價(jià)商品房處于開盤即基本售罄狀態(tài)，而位于五六環(huán)附近的項(xiàng)目去化率相對(duì)較低。

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限價(jià)商品房共成交4530套，入市去化率為24%，整盤去化率僅為11%。

??今年1月份，朝陽(yáng)區(qū)推出了兩宗不限價(jià)地塊，一時(shí)間土地市場(chǎng)松綁之聲此起彼伏。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，限價(jià)商品房屬于北京重點(diǎn)的產(chǎn)品類型，目前很多企業(yè)拿地積極性不高。如何降低拿地成本，打消企業(yè)拿地顧慮，是需要解決的問(wèn)題。限價(jià)商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體土地租賃住房、普通商品房需要合理劃分所占比例，統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展。

??銷售狀況兩極分化

??2016年底以來(lái)，北京的住宅市場(chǎng)拍出了大批量的限價(jià)商品房地塊。限房?jī)r(jià)商品房就是在土地出讓環(huán)節(jié)進(jìn)行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”，即開發(fā)商在拿地的時(shí)候，已經(jīng)限定了最高銷售價(jià)格及平均銷售價(jià)格。

??2018年中旬，限價(jià)商品房項(xiàng)目開始集中入市。數(shù)據(jù)顯示，2018年北京新房市場(chǎng)共有39個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目取得預(yù)售證，累計(jì)供應(yīng)房源2.5萬(wàn)套，其中36個(gè)項(xiàng)目在去年陸續(xù)開盤。

??限價(jià)商品房項(xiàng)目自上市以來(lái)，多被外界貼以“面積小、價(jià)格低”的標(biāo)簽，因?yàn)槎鄶?shù)項(xiàng)目需要執(zhí)行“70/90”政策，即除建設(shè)保障性住房外的剩余居住規(guī)模中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%以上。

??但高供應(yīng)并沒有帶來(lái)高銷量。據(jù)記者了解，盡管首個(gè)入市的限價(jià)商品房項(xiàng)目瀛海府開盤當(dāng)天194套房源售罄，但接下來(lái)陸續(xù)入市的限價(jià)商品房項(xiàng)目銷售開始轉(zhuǎn)淡。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年北京限價(jià)商品房共成交4530套，入市去化率僅為24%，整盤去化率僅為11%。截至2018年底，限價(jià)商品房庫(kù)存量2萬(wàn)套，去化周期3年左右。

??近日，記者通過(guò)走訪大興、石景山、豐臺(tái)等區(qū)域的多個(gè)限價(jià)商品房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，同一區(qū)域扎堆入市、同質(zhì)化現(xiàn)象明顯，部分區(qū)域集中入市超過(guò)3000套房源，致使購(gòu)房者可選性很高，進(jìn)而拉長(zhǎng)了購(gòu)房周期，也加重購(gòu)房者的觀望心理。以石景山為例，石景山的限價(jià)商品房項(xiàng)目大多集中在五里坨區(qū)域，萬(wàn)科翡翠山曉、綠城西府海棠、遠(yuǎn)洋五里春秋三個(gè)項(xiàng)目距離非常近，交通、購(gòu)物等周邊配套多處于“共用狀態(tài)”。并且戶型也都集中在90平方米到130平方米左右的三居、四居，均價(jià)則在5萬(wàn)元/平方米上下波動(dòng)，精裝修交房。

??大興黃村區(qū)域的限價(jià)商品房項(xiàng)目金悅府、頤Z萬(wàn)和兩個(gè)項(xiàng)目都靠近義和莊地鐵站附近，金悅府由金融街、遠(yuǎn)洋、保利、首開聯(lián)合打造，頤Z萬(wàn)和由遠(yuǎn)洋和金融街聯(lián)合打造，這兩個(gè)項(xiàng)目在品質(zhì)以及周邊配套上差異較小，招商雍合府項(xiàng)目位于清源西路與興業(yè)大街交匯處，這三個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都在5.5萬(wàn)元/平方米左右，毛坯交房，戶型都集中在80平方米到130平方米左右的兩居到四居，相對(duì)比較齊全。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，限價(jià)商品房項(xiàng)目供應(yīng)過(guò)于集中，特別是小片區(qū)的供應(yīng)過(guò)于集中，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了區(qū)域的需求承載能力。限價(jià)商品房的產(chǎn)品過(guò)于同質(zhì)化，基本上都限定于“70/90”政策，90平方米以下的產(chǎn)品沒有太多可選擇的規(guī)劃余地，基本上大部分開發(fā)商都選擇做成90平方米以內(nèi)的小三居，所以在產(chǎn)品上沒有本質(zhì)區(qū)別。少部分開發(fā)商做成了90平方米的兩居，但是從市場(chǎng)的去化情況來(lái)看，也并沒有通過(guò)產(chǎn)品的不同實(shí)現(xiàn)需求上的差異化。所以整體上90平方米以下的小戶型從目前來(lái)看，處在產(chǎn)品同質(zhì)化、供過(guò)于求的狀態(tài)。

??郭毅進(jìn)一步表示，限價(jià)商品房項(xiàng)目的總價(jià)都很接近，同一環(huán)線位置的總價(jià)基本上相差無(wú)幾，這樣就造成了購(gòu)房者選擇范圍的擴(kuò)大，之前購(gòu)房者可能會(huì)基于區(qū)域的需求去選擇項(xiàng)目，現(xiàn)在基本上是全北京在選項(xiàng)目。所以整體上這些項(xiàng)目差異性小，基本上都處在五環(huán)線上這樣的位置，也讓購(gòu)房者處在一個(gè)無(wú)所適從的狀態(tài)。這就造成購(gòu)房周期拉長(zhǎng)，限價(jià)商品房的成交周期隨著后延。

??記者在走訪豐臺(tái)的限價(jià)商品房項(xiàng)目時(shí)了解到，因?yàn)橄迌r(jià)商品房按照限制價(jià)格進(jìn)行銷售，所以形成了區(qū)域性的價(jià)格倒掛，處于五環(huán)內(nèi)的樓盤價(jià)格明顯低于周邊的純商品住房和二手房，戶型方面又受到“70/90”的限制，整體上呈現(xiàn)“小戶型、低總價(jià)”的態(tài)勢(shì)，推出的房源“開盤光”較為常見。

??西城天鑄項(xiàng)目位于西三環(huán)附近，周邊大型購(gòu)物商場(chǎng)、三甲醫(yī)院、公園等配套齊全，均價(jià)7.7萬(wàn)元/平方米，85平方米和89平方米兩種戶型，2018年12月23日開盤當(dāng)天推出的房源即售罄。該項(xiàng)目銷售人員表示，開盤當(dāng)天都是搶房，需要對(duì)客戶資格進(jìn)行篩選，項(xiàng)目周邊樓盤二手房9萬(wàn)元/平方米，新房項(xiàng)目11萬(wàn)元/平方米。該銷售人員還表示，下期開盤將在今年5月份左右。

??據(jù)了解，三四環(huán)附近的限價(jià)商品房項(xiàng)目如金融街融府、?吃迷芬約岸?環(huán)附近的佑安府等項(xiàng)目基本上開盤當(dāng)天去化率都在90%以上。

??對(duì)于此現(xiàn)象，郭毅表示這些限價(jià)商品房銷售得好是由其位置決定的，三四環(huán)附近的限價(jià)商品房量少，大多項(xiàng)目基本在三四環(huán)以外。也不能排除有些項(xiàng)目分批開盤，比如一個(gè)項(xiàng)目1000套房，一次只開盤了100套，只能說(shuō)明這100套賣得好，那剩下的900套房源會(huì)賣到什么程度，還要看接下來(lái)的銷售情況。

??在價(jià)格方面，郭毅認(rèn)為，限價(jià)商品房在三四環(huán)的位置價(jià)格相對(duì)周邊低毋庸置疑，但是總價(jià)還是會(huì)比別的區(qū)域高，同區(qū)域的確存在價(jià)格優(yōu)勢(shì)。但是城市核心區(qū)的樓盤整體產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)不如五環(huán)周邊的一些樓盤合理。所以，短期的銷量走高，并不代表整盤的持續(xù)熱銷。

??大量限價(jià)商品房將上市

??據(jù)了解，自2017年開始，北京共出讓了93宗限價(jià)商品房地塊，可開發(fā)的總規(guī)劃建筑面積約為820萬(wàn)平方米。2018年已上市的預(yù)售許可面積為322萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)還有約500萬(wàn)平方米的限價(jià)商品房項(xiàng)目待上市。

??記者梳理發(fā)現(xiàn)，與以往的“小火慢燉”不一樣，2018年北京多是集中大批量下發(fā)預(yù)售證。僅12月中旬就有10個(gè)住宅項(xiàng)目獲取了預(yù)售證，可預(yù)售面積約為55萬(wàn)平方米，而其中不乏限價(jià)商品房項(xiàng)目。往前推至11月份，僅11月25日一天就有9個(gè)住宅項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可，合計(jì)3969套房源，這些房源主要以限價(jià)商品房為主，包括佑安府、中海云筑等項(xiàng)目。

??土地方面，11月26日北京集中掛牌出讓了13宗地塊，除1宗流拍外，12宗土地總成交金額為316.46億元，平均溢價(jià)率為15.5%。據(jù)了解，12宗地中有9宗為限價(jià)商品房項(xiàng)目地塊。今年以及未來(lái)幾年，限價(jià)商品房項(xiàng)目將成為北京住宅市場(chǎng)的絕對(duì)主力。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京已入市以及待入市的限價(jià)商品房項(xiàng)目主要集中在大興、房山、海淀等區(qū)域。

??郭毅表示，限價(jià)商品房土地供應(yīng)的過(guò)度集中，致使限價(jià)商品房項(xiàng)目上市的過(guò)度集中，影響了市場(chǎng)預(yù)期，也就影響了購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)以及房?jī)r(jià)的判斷，從而抑制市場(chǎng)需求。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)