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很多事情，必須聯(lián)系起來(lái)看，方能理解。

3月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽接受了記者在部長(zhǎng)通道的采訪，因?yàn)槭桥R時(shí)提問(wèn)，所以問(wèn)題不多，其中最重要的一個(gè)問(wèn)題是《南方都市報(bào)》的提問(wèn)：

我想替網(wǎng)友問(wèn)您，有網(wǎng)友關(guān)注到，今年政府工作報(bào)告當(dāng)中沒(méi)有再?gòu)?qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。

請(qǐng)問(wèn)部長(zhǎng)，這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管有所調(diào)整了？

您如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)？謝謝。

針對(duì)于這三個(gè)較為敏感的問(wèn)題，清華大學(xué)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)專業(yè)畢業(yè)的王部長(zhǎng)打起了太極，沒(méi)有直接針對(duì)三個(gè)問(wèn)題，而是拿出了自己胸有成竹的答案。

去年以來(lái)，我們堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署，在各個(gè)方面的共同努力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生了積極變化。

主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是住房的成交面積增速放緩；

二是住房的成交價(jià)格總體平穩(wěn)；

三是住房預(yù)期，也就是市場(chǎng)預(yù)期逐漸趨于理性。

請(qǐng)注意：第一個(gè)問(wèn)題是“住房的成交面積增速放緩”。為什么王部長(zhǎng)講話把成交面積放緩放在了第一個(gè)要說(shuō)的方面，而人們最關(guān)心的“價(jià)格問(wèn)題”反而是其次。

２

正當(dāng)人們紛紛猜測(cè)這是為什么，住建部部長(zhǎng)把“成交面積”放在了第一關(guān)注點(diǎn)。

3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了國(guó)家房產(chǎn)投資和銷售的部分?jǐn)?shù)據(jù)。

1、2019年1-2月，商品房銷售面積14102萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。

2、2019年1-2月，商品房銷售額增長(zhǎng)2.8%，而去年整體增速為12.2%，回落9.4個(gè)百分點(diǎn)。

好，這就是王部長(zhǎng)提出第一個(gè)問(wèn)題的答案。

商品房銷售面積，同比增長(zhǎng)比例已經(jīng)變?yōu)樨?fù)數(shù)，從上圖中可以看出，雖然大家叫嚷著2018年是“最難的一年”，但是數(shù)據(jù)不管怎么說(shuō)還都是一個(gè)正的。但是2019年，開(kāi)年就是一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)，王部長(zhǎng)不擔(dān)心才怪呢？

３

好，再說(shuō)第三個(gè)事情。

3月13日，中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《2018年棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)城市名單公示》。

內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市

湖南省長(zhǎng)沙市

江西省上饒市

新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市

江蘇省徐州市

山東省濰坊市

浙江省溫州市

安徽省阜陽(yáng)市

四川省南充市

河南省三門峽市

貴州省黔西南布依族苗族自治州

陜西省延安市

被國(guó)家基本確定為“棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)支持城市”。而一旦進(jìn)入這個(gè)名單，就意味著大筆的國(guó)家財(cái)政直接支持。

第一、國(guó)家發(fā)展改革委會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在安排保障性安居工程中央預(yù)算內(nèi)投資時(shí)，對(duì)受表?yè)P(yáng)激勵(lì)的地方給予相當(dāng)傾斜支持。

第二、財(cái)政部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在安排中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金時(shí)，對(duì)受表?yè)P(yáng)激勵(lì)的地方給予相當(dāng)傾斜支持。

好，三個(gè)事情串起來(lái)，究竟意味著什么？

1、 房地產(chǎn)“保增長(zhǎng)”的任務(wù)很艱巨（因?yàn)槌山辉鲩L(zhǎng)已經(jīng)變成了負(fù)數(shù)）。

2、 住建部的天字第一號(hào)的任務(wù)，與其說(shuō)是，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期是年末提出的三目標(biāo)，現(xiàn)在需要加上新的一條“穩(wěn)銷售量”。

3、 僅僅依靠地方政府“因城施策、一城一策”的進(jìn)行松綁，現(xiàn)在已經(jīng)不能夠提振房地產(chǎn)景氣，所以下一步，在地方部隊(duì)（政府）繼續(xù)加大放松力度的同時(shí)，國(guó)家隊(duì)要上了。

什么叫“被國(guó)家基本確定為“棚戶區(qū)改造工作擬激勵(lì)支持城市”，說(shuō)白了就是國(guó)家要直接出錢開(kāi)始投資刺激了。

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實(shí)際上，地方政府，尤其是三四線政府提升景氣、放松和刺激的速度已經(jīng)不慢了。

著名打響樓市放松限售第一槍的城市“菏澤”，雖然第一個(gè)提出解除限售，然而似乎市場(chǎng)依舊還是不買賬。

——數(shù)據(jù)：吉屋網(wǎng)

可以看出，從元月份開(kāi)始，其銷售價(jià)格不管新房和二手都在走低。而且從上圖中可以明顯看出兩點(diǎn)信息。

1、 一月、二月原來(lái)應(yīng)是菏澤這種務(wù)工大市，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售旺季（因?yàn)榉掂l(xiāng)置業(yè)的存在），然而卻一路走跌，說(shuō)明市場(chǎng)真的是不行了。

2、 二手房比新房跌的更猛，說(shuō)明民間的信心，普通客戶的房?jī)r(jià)和市場(chǎng)信心已經(jīng)嚴(yán)重不足。

而且，可以看出來(lái)，如果再不救市刺激，菏澤是會(huì)出現(xiàn)成交斷崖式下跌，踩踏式出售的嚴(yán)重市場(chǎng)滑坡。而一旦這樣預(yù)期形成，誰(shuí)都難以扭轉(zhuǎn)。

當(dāng)然，地方政府也看出了這一點(diǎn)，所以在今天，菏澤市推出了第二波放松救市手段。

1、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買首套新建商品房享受每平方米300元的優(yōu)惠，經(jīng)縣房產(chǎn)管理部門審核認(rèn)定后，并在5個(gè)工作日內(nèi)按每平方米300元返還。

2、申請(qǐng)使用商業(yè)性個(gè)人住房貸款在縣城市規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)購(gòu)買首套普通自住房的農(nóng)村居民，首付不超過(guò)30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，上限不超過(guò)貸款基準(zhǔn)利率的1.25倍。

3、在縣城市規(guī)劃建成區(qū)已擁有一套住房并結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的農(nóng)村居民家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

“認(rèn)貸不認(rèn)房”、“貸款利率基準(zhǔn)九折”、“直接補(bǔ)貼300元”， 措施任何一個(gè)放在現(xiàn)在的一線二線都會(huì)引發(fā)市場(chǎng)的巨大反響，然而菏澤地方政府一次性全部放出，可見(jiàn)救市的心態(tài)有多迫切。

然而，就是這樣的力度，救市能成功嗎？房?jī)r(jià)能維持嗎？市場(chǎng)能穩(wěn)定嗎？預(yù)期能穩(wěn)定嗎？

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你在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，國(guó)家也在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題。

憑“因城施策”的地方政府，能夠穩(wěn)住現(xiàn)在的局面嗎？

今天，有個(gè)徐州粉絲問(wèn)我，剛才的那則國(guó)家準(zhǔn)備支持十二個(gè)城市棚改的新聞，為什么國(guó)家依舊要支持徐州，難道徐州去年漲得那么多，還沒(méi)有漲夠嗎？

——來(lái)源：吉屋網(wǎng)

說(shuō)了半天也沒(méi)有解釋通，最后我給他打了比方。

“時(shí)速140公里的車輛高速公路想降低時(shí)速，是一腳剎車悶死，還是點(diǎn)剎，一點(diǎn)點(diǎn)的速度降下來(lái)，哪個(gè)更安全？”

“當(dāng)然是，一點(diǎn)點(diǎn)速度降下來(lái)更安全?！?/span>

好，談到這里，他明白了。

1、 任由三四線的房?jī)r(jià)在2019年自由發(fā)揮，極有可能變成自由落體，踩踏式銷售，爭(zhēng)相降價(jià)，后果不堪設(shè)想。而憑借地方政府的實(shí)力和財(cái)力，能不能穩(wěn)住局面。

2、 國(guó)家的目標(biāo)不在于繼續(xù)推升市場(chǎng)，而在于讓下降的曲線更為平滑一些，降幅小一點(diǎn)，時(shí)間拉更長(zhǎng)一些。

所以，國(guó)家選擇的城市，更加傾向于徐州、阜陽(yáng)、烏魯木齊幾個(gè)前幾年城改力度大，價(jià)格上升快，而幾年市場(chǎng)比較“危險(xiǎn)”的城市。

說(shuō)白了，就是別讓人們的預(yù)期變的那么快，從搶房變成搶拋。

一瞬間，畢竟車速140碼一下降到40碼，車子估計(jì)一下就翻了，而從140碼降到100碼，就安全很多。

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2019年，下滑比人們預(yù)想的更快了一些。

那么，放松也會(huì)比人們預(yù)想的更快。

當(dāng)?shù)胤讲筷?duì)抵擋不住的時(shí)候，國(guó)家隊(duì)該上也要上。

“因城施策，一城一策”只是手段，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，才是目標(biāo)。

真是雪崩，地方隊(duì)和國(guó)家隊(duì)，誰(shuí)也好不了。

來(lái)源:米宅