一手圈錢，一手買地，開(kāi)發(fā)商的戲碼多年未變。

??房地產(chǎn)融資進(jìn)入3月份以來(lái)暖意頻現(xiàn)。據(jù)同策資管數(shù)據(jù)，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，環(huán)比上漲85.25%，創(chuàng)16個(gè)月新高，自2017年11月的1246.18億以來(lái)首次突破1000億大關(guān)。

??過(guò)去三個(gè)月，房企融資市場(chǎng)可謂跌宕起伏。開(kāi)年1月份，40家典型房企融資環(huán)比大幅上升335.23%至790億元?？駳g之后，2月份融資總額又降至552.88億元。如今，3月“暖意”讓債務(wù)壓頂?shù)姆科罂蓵捍豢跉狻?/span>

??而背后的邏輯也顯而易見(jiàn)。多位業(yè)內(nèi)專家對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，樓市經(jīng)歷調(diào)整之后，穩(wěn)預(yù)期的重要性不言而喻，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定問(wèn)題，還關(guān)系整個(gè)系統(tǒng)的金融安全。但房企融資環(huán)境是否有放松趨勢(shì)，還需后續(xù)觀察。

??融資小高潮

??房企近來(lái)發(fā)債動(dòng)作頻頻。4月9日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）公告稱，發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%。前一日，據(jù)上證所披露信息，融創(chuàng)擬申請(qǐng)發(fā)行80億元公司債券，申請(qǐng)已獲得上證所受理。

??不僅如此，4月8日，中國(guó)恒大（03333.HK）公告稱，發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據(jù)。包括12.5億美元于2022年到期的9.5%優(yōu)先票據(jù)；4.5億美元于2023年到期的10.0%優(yōu)先票據(jù)；以及3億美元于2024年到期的10.5%優(yōu)先票據(jù)。

??同日，據(jù)上證所披露，恒大擬申請(qǐng)發(fā)行不超過(guò)200億元（含200億）公司債券。目前債券項(xiàng)目狀態(tài)顯示為“已受理”。

??經(jīng)過(guò)2018年史上最長(zhǎng)周期資金困局，融資能力漸漸成為房企生存的另一命門。甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，圈內(nèi)打招呼的方式已經(jīng)從“拿了多少地”變成“融了多少錢”。而實(shí)際上，近日房企頻繁融資的趨勢(shì)自3月就已凸顯。

??經(jīng)歷2月戲劇性回落后，房企融資在3月迎來(lái)數(shù)據(jù)面上的向好。據(jù)同策資管數(shù)據(jù)，2019年3月，40家典型上市房企完成融資總額共1024.2億元，自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來(lái)（其中包含恒大600億元的股權(quán)融資），首次突破1000億大關(guān)。

??從融資渠道看，公司債、信托貸款、境內(nèi)銀行貸款、創(chuàng)新型融資方式等均有顯著提升。其中，創(chuàng)新型融資方式融資總額324.9億元，較上月大幅上漲464.84%，最大筆金額來(lái)自招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，其次是金地集團(tuán)發(fā)行的30億元超短期融資券。

??對(duì)當(dāng)下融資表現(xiàn)，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)告訴第一財(cái)經(jīng)，房企融資確實(shí)有所回暖。

??同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉同樣認(rèn)為，融資環(huán)境確實(shí)政策面上寬松了，起碼比去年四季度松了很多。

??而更深層次的原因在于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的需要。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專家表示，如果房企資金鏈斷裂，不僅涉及房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定問(wèn)題，還關(guān)系整個(gè)系統(tǒng)的金融安全。樓市經(jīng)歷調(diào)整之后，穩(wěn)預(yù)期的重要性已不言而喻，金融政策適度寬松，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

??值得注意的是，過(guò)去一個(gè)月，房企股權(quán)融資絕對(duì)值占比雙升。3月份，40家上市房企實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資總額39.05億元，占總?cè)谫Y金額比重3.81%，其中有38.24億元來(lái)自房企出售項(xiàng)目公司股權(quán)。

??對(duì)此，同策研究院研究員朱莉莉認(rèn)為，對(duì)于資質(zhì)等條件受限的房企，出售項(xiàng)目公司股權(quán)進(jìn)行融資雖可能是下下策，但也不失為一種變通渠道。

??融資成本下降

??3月份，房企融資還有一顯著變量，即外幣融資總額明顯下降。該月，房企融資以人民幣為主，美元次之、港元第三。外幣融資總額272.51億元，占比26.53%，環(huán)比上月357.71億元下降23.81%。也就是說(shuō)，有超七成熱錢來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

??而2月份，房企融資則是以美元為主，人民幣次之、港元第三。放眼至整個(gè)2018年，房企利用外幣發(fā)行公司債約1585.56億元，占公司債發(fā)行總規(guī)模的57.04%，同比2017年增長(zhǎng)一倍有余。

??以往房企融資額度的提升主要因海外渠道的貨幣流入。但3月份融資總額大幅上漲，但外幣融資總額明顯縮水，說(shuō)明絕大多數(shù)熱錢都來(lái)自于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

??因此同策研究認(rèn)為，不管從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)政策觸底回溫考慮，還是從成本方面考慮，房企融資應(yīng)抓住時(shí)機(jī)“舍遠(yuǎn)取近”，主攻國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，積極拓展國(guó)內(nèi)融資渠道。

??此外，房企融資成本在3月份也有所下降，約在3%-7%之間。2月份，房企融資成本約在4%-10%之間。

??在已披露數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是招商蛇口發(fā)行的150億元可交換債券，票面利率0.1%；最高的是華夏幸福境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外發(fā)行5.3億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券，票面利率為8.625%。

??對(duì)此，同策研究認(rèn)為，境外融資的房企短期內(nèi)仍處于美元加息通道，境外融資成本仍較高。而從SHIBOR走勢(shì)可看出，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的利率走勢(shì)還是平穩(wěn)為主，因此房企融資成本總體才能有所下滑。

??催熱土地市場(chǎng)

??資金面緊張有所緩解的情況下，房企在土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。進(jìn)入3月份，不少熱點(diǎn)二線城市的土拍市場(chǎng)表現(xiàn)異?！盎钴S”，吸引眾多頭部房企來(lái)前競(jìng)拍，高溢價(jià)成交地塊也頻繁出現(xiàn)。

??同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，3月份全國(guó)300個(gè)城市建設(shè)用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期減少831宗；成交金額2827億元，環(huán)比增長(zhǎng)35.74%，同比下降11.26%。

??未來(lái)，房企融資的暖意是否有望延續(xù)？張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)前融資回暖局面應(yīng)該還會(huì)持續(xù)。房地產(chǎn)行業(yè)資金面的壓力還是比較大，目前剛出現(xiàn)寬松趨勢(shì)，未來(lái)持續(xù)兩三個(gè)季度甚至到年底，應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。

??但同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控依然存在，融資寬松并不代表會(huì)讓風(fēng)險(xiǎn)蔓延，整體仍是謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

??值得注意的是，在這場(chǎng)求金之戰(zhàn)中，并非所有房企均是向好的態(tài)勢(shì)。穆迪預(yù)計(jì)，一些B評(píng)級(jí)、財(cái)務(wù)實(shí)力較弱的小型開(kāi)發(fā)商因融資渠道較窄，與大型開(kāi)發(fā)商相比將面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。由于運(yùn)營(yíng)環(huán)境困難，投資者和銀行可能會(huì)保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

??此外，穆迪表示，受需求減弱（尤其是三四線城市） 影響，中國(guó)未來(lái)12個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)合約銷售增長(zhǎng)可能繼續(xù)放緩。鑒于再融資需求較高，房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性依然疲弱。未來(lái)12個(gè)月將有約397億美元的境內(nèi)債券和173億美元的境外債券到期或可回售。

來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)