房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，讓越來(lái)越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營(yíng)的“護(hù)城河”。慢慢地從注重規(guī)模、周轉(zhuǎn)率和銷(xiāo)售收入向注重持續(xù)現(xiàn)金流入轉(zhuǎn)變。

??而隨著融資環(huán)境的改善，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)大多圍繞土儲(chǔ)量展開(kāi)。

??融資動(dòng)作頻頻 融資成本降低

??3月房企融資環(huán)境延續(xù)2018年11月份以來(lái)的氣氛，融資活動(dòng)較為活躍。

??據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，3月份85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長(zhǎng)13.7%。具體到企業(yè)表現(xiàn)，3月份融資總量最高的企業(yè)是萬(wàn)科，融資總量127.9億元，主要是其3月27日進(jìn)行的一筆增發(fā)，募集金額77.8億港元，以及3月8日發(fā)行的一筆6億美元中期票據(jù)。

房企融資規(guī)模

??另外從梯隊(duì)表現(xiàn)來(lái)看，1-3月份所有梯隊(duì)的房企融資總量均實(shí)現(xiàn)了同比上漲。其中，TOP10房企融資同比增加39.71%，也是平均融資額最多的一個(gè)梯隊(duì)，增幅也最大?？硕鹧芯恐行膶?duì)此分析認(rèn)為，主要由于2018年初以及央行先后五次降準(zhǔn)，加強(qiáng)銀行間流動(dòng)性，房企抓住融資環(huán)境較為寬松的窗口進(jìn)行融資，以及由于債券陸續(xù)到期，房企發(fā)債意愿較強(qiáng)。

??進(jìn)入4月份，房企的融資潮仍在持續(xù)。包括萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)等頭部房企均拋出了各種的發(fā)債計(jì)劃。

??4月9日，至少有4家房企發(fā)債。其中，當(dāng)代置業(yè)就5億美元未償付票據(jù)作出交換要約，并擬發(fā)新票據(jù)；越秀地產(chǎn)擬發(fā)11億港元債券；融創(chuàng)中國(guó)發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%；弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)行于2022年到期金額為3億美元、年利率9.95%的優(yōu)先票據(jù)。

??4月8日有6家房企公布發(fā)債。其中，中國(guó)恒大集團(tuán)公告稱(chēng)，發(fā)行3筆合共20億美元的優(yōu)先票據(jù)；我愛(ài)我家擬發(fā)行20億境內(nèi)公司債，期限不超5年；藍(lán)光發(fā)展成功發(fā)行5000萬(wàn)美元境外私募債券；金茂酒店擬發(fā)行7億元超短期融資券；融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)擬申請(qǐng)發(fā)行80億元公司債券，申請(qǐng)已獲得上交所受理；弘陽(yáng)地產(chǎn)集團(tuán)宣布建議發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，優(yōu)先票據(jù)的所得款項(xiàng)凈額為現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資及一般公司用途。

??4月4日，萬(wàn)科公告稱(chēng)，成功以每股H股29.68港元，向不少于6名承配人，成功配發(fā)及發(fā)行總數(shù)為262,991,000股新H股，配售所得款項(xiàng)凈額約為77.8億港元。

??而4月3日晚，碧桂園也發(fā)布公告稱(chēng)，此前宣布的公司債發(fā)行工作已于4月2日完成，最終發(fā)行規(guī)模為5.9億元，票面利率5.03%。

??從房企資金成本看，相比前期有所下調(diào)。主流房企境外融資成本均在6%-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，境外融資成本也有非常明顯的降低。

??東北證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師高建指出，在融資成本方面，房企發(fā)行的產(chǎn)品利率大多低于他們?cè)?2017年和2018 年發(fā)行的相同期限的產(chǎn)品，但仍高于2016年的發(fā)行成本。

??以4月3日發(fā)行公司債券的華僑城為例，其本期債券品種一期限5年，第3年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行總額為25億元，票面利率3.88%?！?/span>

??戰(zhàn)略分化之下的糧草儲(chǔ)備戰(zhàn)

??身處下行期的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓絕大多數(shù)房企捂緊了錢(qián)包，但企業(yè)們深知唯有土儲(chǔ)豐富，才能讓其追逐業(yè)績(jī)目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)更好行業(yè)位次的路徑變得清晰。在融資逐漸順暢的前提下，房企間的競(jìng)爭(zhēng)大多也圍繞土儲(chǔ)量展開(kāi)。

??盡管企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年，但對(duì)于一些現(xiàn)金流能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，也是比較適合增加土儲(chǔ)的時(shí)機(jī)。

??克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份31家典型房企新增總建面達(dá)2705萬(wàn)平方米，相比上月上升11%，總的新增土地成交總價(jià)為1224億元，環(huán)比下降3%。

??從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，盡管3月份大多數(shù)房企拿地態(tài)度相對(duì)持謹(jǐn)慎，但少數(shù)房企拿地態(tài)度相對(duì)積極。3月份31家典型房企中拿地超200萬(wàn)平的房企僅有3家。

??從新增拿地城市分布來(lái)看，3月份31家典型房企的主要投資布局方向集中在強(qiáng)二線城市及熱點(diǎn)三四線城市，新增建面占比分別為 44%、48%，其中重慶、濟(jì)南、合肥、南寧等強(qiáng)二線城市與佛山、延安等熱點(diǎn)三四線新增土地總量都不小。從區(qū)域分布看，31家典型房企拿地分布比較均衡，其中，中西部新增拿地建面占比達(dá)30%，其他三個(gè)區(qū)域新增土儲(chǔ)占比都有不同程度上升。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年以來(lái)房企拿地漸趨謹(jǐn)慎，源于行業(yè)下行及調(diào)控持續(xù)。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣之外，2018年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市市場(chǎng)整頓力度不減，對(duì)于土地提出更為苛刻的條件，比如配建規(guī)模增多、限價(jià)條款嚴(yán)格，這在很大程度上限制了企業(yè)的拿地能力。

??此外，不同規(guī)模、不同類(lèi)型房企的拿地投資戰(zhàn)略也出現(xiàn)分化。

??自2018年三季度之后，包括碧桂園、恒大、中海、保利在內(nèi)的部分TOP 10房企投資節(jié)奏表現(xiàn)出了明顯放緩的趨勢(shì)。而與之對(duì)應(yīng)的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，仍有部分房企投資力度不減。在2018年9-11月新增土地投資相對(duì)積極的五家房企中，有四家屬于央企、國(guó)企；此外，一些躋身TOP 50且規(guī)模在500億元左右的新上市房企拿地踴躍，如正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等。

??克而瑞研究中心分析稱(chēng)，新上市房企拿地?zé)岫炔粶p，一方面由于新上市房企短期內(nèi)資金壓力迅速緩解，為其戰(zhàn)略性投資擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛χ危涣硪环矫?，隨著上市后市場(chǎng)關(guān)注的提升，助力融資渠道的拓寬，這些房企的規(guī)模發(fā)展需求進(jìn)一步被滿足。

??不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在市場(chǎng)回歸理性、房企投資節(jié)奏普遍放緩的背景下，不少企業(yè)已在內(nèi)部提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率?；诋?dāng)前資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)，市場(chǎng)也將迎來(lái)適合仔細(xì)甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。而2019年企業(yè)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，也將主要依靠供貨增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

??同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在拿地方面，2019年房企應(yīng)重點(diǎn)在二線及強(qiáng)三線儲(chǔ)備糧草。一線城市機(jī)會(huì)雖好，但進(jìn)入門(mén)檻較高且競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；普通的三四線城市一方面去庫(kù)存壓力仍存，另一方面市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，因而企業(yè)布局還需謹(jǐn)慎。“部分三四線城市機(jī)會(huì)型進(jìn)入，跑跑量還可以，但若想長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局還要更加審慎一些?！?/span>

??來(lái)源：北京商報(bào)、證券日?qǐng)?bào)、中國(guó)新聞網(wǎng)、克而瑞研究中心，中房網(wǎng)綜合整理