2016年各大房企在廣州土地市場(chǎng)一度掀起激烈的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，導(dǎo)致地王頻出樓面價(jià)屢破新高，近3年時(shí)間過(guò)去，當(dāng)初的地王項(xiàng)目多已開(kāi)工建設(shè)，卻遲遲未能入市。

其中，由保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH，下稱“保利地產(chǎn)”）拿下的廣鋼新城的AF040219地塊項(xiàng)目，成交樓面價(jià)41582元/平方米，成為荔灣區(qū)區(qū)域地王。

近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪廣鋼新城發(fā)現(xiàn)，保利和光晨樾與保利東郡僅相隔一條路，保利東郡的主體工程已經(jīng)建成，但工程防護(hù)網(wǎng)和腳手架仍未拆除。記者問(wèn)及施工人員保利地產(chǎn)其他項(xiàng)目位置時(shí)，對(duì)方表示：“廣鋼目前正在施工的項(xiàng)目有好幾個(gè)，地方很大 ，一個(gè)小時(shí)都走不完，有保利的也有其他的開(kāi)發(fā)商，有的項(xiàng)目剛動(dòng)工沒(méi)多久?！?/span>

在經(jīng)歷拿地狂歡后，昔日的地王卻遭遇入市困境。

地王項(xiàng)目的入市困境

據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州已有多個(gè)曾為天價(jià)地王的項(xiàng)目“面粉”貴過(guò)“面包”，拿地時(shí)的樓面價(jià)接近周邊住宅售價(jià)，可能面臨高價(jià)拿地、難以盈利的處境。

地王頻出也受政府關(guān)注。2017年3月30日，廣州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，收緊限購(gòu)政策，此后廣州樓市便進(jìn)入了長(zhǎng)久的調(diào)整期，土地市場(chǎng)迅速降溫，廣紙石崗路項(xiàng)目保持全市地王紀(jì)錄至今。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志曾分析，該項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)近8萬(wàn)元/平方米，而周邊一手樓售價(jià)在5萬(wàn)元/平方米左右，除非兩年內(nèi)全市房?jī)r(jià)仍保持每年30%左右的上漲速度，否則該項(xiàng)目可能遭受虧損。

時(shí)至今日，廣州房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大幅上漲的行情。與廣紙石崗路項(xiàng)目?jī)H一街之隔的金融街融御花園樓盤，目前均價(jià)僅在60000元/平方米左右。據(jù)記者查詢廣州住建委陽(yáng)光家緣網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，融御花園自2017年5月拿到預(yù)售證以來(lái)，共有自編1～5號(hào)樓在售，住宅總套數(shù)877套，已售套數(shù)173套，項(xiàng)目去化率僅約為19.7%。

限購(gòu)政策加上價(jià)格調(diào)控，市場(chǎng)環(huán)境的不樂(lè)觀，也讓企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上采取“拖字訣”。廣州克而瑞首席市場(chǎng)分析師肖文曉表示，地王之后的樓市調(diào)控，使得地王難產(chǎn)，地王去化難成為普遍現(xiàn)象。遇到樓市調(diào)控，地王首選遇到的問(wèn)題就是天時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，要拿地王就一定要做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

與石崗路項(xiàng)目于2017年3月29日同日成交的碧桂園崗豐村地塊可做借鑒，作為增城區(qū)區(qū)域地王，該項(xiàng)目成交樓面價(jià)23963元/平方米，不同的是，增城區(qū)是不限購(gòu)區(qū)域，近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅可觀，該地塊2018年初開(kāi)始施工，入市也較為積極，去年7月開(kāi)盤售價(jià)為35000元/平方米，項(xiàng)目去化率高達(dá)65.6%。

早在2016年11月，中冶置業(yè)就以30.7億元斬獲江燕路的AH050406、AH050408兩個(gè)地塊，是石崗路項(xiàng)目出現(xiàn)前的海珠區(qū)地王，然而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程卻并不順利。根據(jù)廣州市海珠區(qū)城市管理局的一份文件顯示，該項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間為2017年12月9日，時(shí)隔一年零一個(gè)月才開(kāi)工。時(shí)至今日，中冶逸璟公館仍未開(kāi)盤銷售。

根據(jù)廣州市2018年4月1日實(shí)施的《關(guān)于加強(qiáng)土地管理的實(shí)施意見(jiàn)》，各類住宅用地須在劃撥決定書確定或出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)同步開(kāi)工建設(shè)。各類住宅用地須自開(kāi)工之日起3年內(nèi)竣工。

隨著樓市調(diào)控的繼續(xù)深化，廣州樓市成交量處于低迷期，盡管有三四月份的樓市“小陽(yáng)春”刺激，但最終也難以挽回頹勢(shì)。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，5月廣州一手房和二手房成交面積環(huán)比雙雙回落。其中，二手房成交面積環(huán)比下跌9.32%，一手房下跌7.6%，這也給地王入市的前景蒙上了一層陰影。

成交量腰斬難解套

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部資料顯示，2019年1~5月廣州二手房成交總量18740宗，比上年同期（34182宗）少了45%，成交量接近“腰斬”。

根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年5月廣州商品樓盤共有38次開(kāi)盤/加推，比4月份增加了12次，可以看到開(kāi)發(fā)商還是保持了較高的推盤熱情。但從開(kāi)盤去化率來(lái)看，5月平均去化率為42%，環(huán)比下降了12個(gè)百分點(diǎn)。38次開(kāi)盤/加推之中，有22次去化不足40%，低于預(yù)期。

肖文曉向記者分析，雖然在大灣區(qū)規(guī)劃綱要發(fā)布之后，廣州樓市以及地市溫度都有升高，但是廣州的調(diào)控政策并沒(méi)有根本變化，年前積累的需求基本已經(jīng)在三四月份釋放完畢，進(jìn)入5月份之后市場(chǎng)就緩下來(lái)了。另外，近兩個(gè)月廣州不少樓盤紛紛乘勢(shì)收緊優(yōu)惠、調(diào)高售價(jià)，也影響了購(gòu)房者持續(xù)入市的積極性。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院針對(duì)全國(guó)百城住宅庫(kù)存的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2019年3月底，受監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為45010萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.0%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年9月份以來(lái)，百城住宅庫(kù)存量一改此前下降態(tài)勢(shì)，逐漸上升。

2018年十一國(guó)慶節(jié)時(shí)，廣鋼新城的保利和光晨樾樓盤由于降價(jià)引發(fā)一場(chǎng)退房風(fēng)波。當(dāng)時(shí)有業(yè)主在9月購(gòu)買了房子，均價(jià)約5.2萬(wàn)元/平方米，一套總價(jià)600多萬(wàn)元。而僅僅過(guò)了1個(gè)月，一張出現(xiàn)在業(yè)主微信群的成交單據(jù)引爆退房事件，單據(jù)顯示，成交單價(jià)僅約4.2萬(wàn)元/平方米，降價(jià)幅度超過(guò)20%。

保利地產(chǎn)在廣鋼新城有多個(gè)項(xiàng)目，其中保利和光晨樾已在售賣，目前公開(kāi)售價(jià)約為50000元/平方米；保利東郡仍在建設(shè)中，該項(xiàng)目半年前已獲得預(yù)售證仍遲遲未開(kāi)盤。據(jù)2018年財(cái)報(bào)顯示，除上述兩個(gè)項(xiàng)目以外，保利廣鋼224項(xiàng)目已于2018年6月動(dòng)工，206項(xiàng)目、219項(xiàng)目于2019年6月正式開(kāi)工，三個(gè)未命名項(xiàng)目都將于2020年10月完工。

值得注意的是，今年4月16日保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，根據(jù)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備測(cè)試， 因可變現(xiàn)凈值低于存貨成本，需計(jì)提相應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，合計(jì)共計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備23.41億元，其中保利廣鋼219項(xiàng)目、224項(xiàng)目分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備3.83億元、7.13億元。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員盤和林向記者分析，“廣鋼新城片區(qū)從區(qū)位來(lái)說(shuō)，還難言是廣州核心城區(qū)，目前每平方米價(jià)格破5萬(wàn)元了。在限購(gòu)等調(diào)控政策下，估計(jì)短時(shí)間還難以突破到6萬(wàn)元以上。這也許是保利地產(chǎn)對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目分別計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的原因?！?/span>

兩難境地待破局

對(duì)于拿到地王項(xiàng)目的房企而言，正陷入了一種兩難境地。一方面房企融資渠道收緊，資金承壓，需要盡快推出項(xiàng)目回籠資金；另一方面廣州樓市政策調(diào)控仍然趨緊，樓市處于平穩(wěn)狀態(tài)，高價(jià)地面臨入市難、去化難的問(wèn)題。

進(jìn)入5月份，房企融資收緊態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元，創(chuàng)2019年以來(lái)歷史新低位。這一數(shù)據(jù)也相較于4月，融資總額下降52.07%。

肖文曉認(rèn)為，“地王”作為市場(chǎng)高熱期的代表性產(chǎn)物，一旦遇到市場(chǎng)降溫，首當(dāng)其沖地受到影響并不讓人意外。規(guī)模房企的盤子夠大，地王帶來(lái)的資金難題可以通過(guò)其他項(xiàng)目的銷售來(lái)化解。而中小房企如果拿了一兩個(gè)難產(chǎn)的地王項(xiàng)目，則很有可能在資金鏈上出現(xiàn)傷筋動(dòng)骨之虞。

事實(shí)上，對(duì)于高價(jià)拿地的地王而言，不少房企選擇了建設(shè)高端產(chǎn)品尋求破局。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，白云區(qū)均價(jià)達(dá)9萬(wàn)元/平方米的地標(biāo)樓盤，以及位于海珠區(qū)的中冶逸璟公館項(xiàng)目等，均選擇建設(shè)高端產(chǎn)品入市銷售。

以中冶逸璟公館項(xiàng)目為例，有業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，該項(xiàng)目別墅群在未來(lái)推出市場(chǎng)后，銷售單價(jià)會(huì)高達(dá)10萬(wàn)元/平方米至15萬(wàn)元/平方米，而該項(xiàng)目是海珠區(qū)唯一的高端別墅群，市場(chǎng)矚目程度也相對(duì)較高。

記者就地王項(xiàng)目是否可能虧損，如何做好規(guī)模擴(kuò)張和資金成本把控的平衡等問(wèn)題致函采訪保利地產(chǎn)，截至發(fā)稿時(shí)未獲回復(fù)。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)