2026年1月25日上午，北京市十六屆人大四次會議開幕。北京市市長殷勇作政府工作報告，針對2026年房地產(chǎn)工作作出明確安排，圍繞穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、發(fā)展住房租賃、建設(shè)更多好房子、大力推動城市更新等多個關(guān)鍵詞，劃定了北京樓市全年發(fā)展方向。

政府工作報告重點指出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進住房租賃市場健康發(fā)展，增加“一張床、一間房、一套房”產(chǎn)品供應(yīng)，緩解青年人住房困難，改善城市運行服務(wù)保障人員居住條件，補齊新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施短板，建設(shè)更多“好房子”。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，從政府工作報告中能清晰看出，北京將通過優(yōu)供給、補齊居住短板的舉措，重點滿足不同家庭的居住需求，尤其是聚焦青年人和城市基層服務(wù)人員的住房保障。在好房子打造上，做品質(zhì)升級，實現(xiàn)改善引領(lǐng)，進而滿足更多家庭的個體化居住需求，形成量身定制的居住生活改善支持體系，最終帶動房地產(chǎn)市場真正走向企穩(wěn)狀態(tài)。

聚焦兩類人群，打造多梯度租賃供給體系

相較2025年政府工作報告的表述，今年的樓市部署有哪些新亮點？合碩機構(gòu)首席分析師郭毅解讀道，當前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整階段，2026年樓市核心關(guān)鍵詞為“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，工作關(guān)鍵在于穩(wěn)定市場預(yù)期、筑牢行業(yè)發(fā)展根基，后續(xù)政策層面大概率會以更大力度出臺。

租賃住房是今年政府工作報告的一個重點，尤其是青年人的住房問題。郭毅稱，政府工作報告中“一張床、一間房、一套房”的描述，通過打造多梯度的租賃住房產(chǎn)品體系，能夠精準匹配青年人、城市服務(wù)保障人員的實際居住需求。而穩(wěn)住這部分群體的居住需求，也就穩(wěn)住了城市經(jīng)濟發(fā)展的底盤。同時也進一步提升了北京對各類人才的吸引力，為城市經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展，提供底層的人才支撐和居住的穩(wěn)定性。

作為居住從業(yè)者，看到政府工作報告提及租賃住房相關(guān)部署，北京市人大代表、貝殼經(jīng)紀事業(yè)線貝殼城市首席運營官李峰巖感到很振奮。他表示，促進住房租賃市場健康發(fā)展，增加“一張床、一間房、一套房”的產(chǎn)品供應(yīng)，對于推動青年租賃供給側(cè)改革、提升青年居住體驗具有重要意義。同時穩(wěn)定的租賃關(guān)系有助于青年的財富積累，也會加速青年由租轉(zhuǎn)購的過程，對行業(yè)和市場也是一個利好。

針對如何切實解決青年人住房難問題，李峰巖給出了建議：多渠道籌措適配青年需求的租賃住房，進一步強化租賃市場主體監(jiān)督管理，支持租賃服務(wù)企業(yè)提質(zhì)升級，統(tǒng)籌多方力量助力青年安居。

在多渠道籌措適配青年需求租賃住房方面，李峰巖提出“多渠道籌措租賃住房”，包括持續(xù)新建保障性租賃住房，試點統(tǒng)租改造農(nóng)村住房，持續(xù)推進非居改住項目。

建更多“好房子”，樓市品質(zhì)升級按下快進鍵

值得關(guān)注的是，“好房子”并非首次出現(xiàn)在北京市政府工作報告中。去年的北京市政府工作報告提到，加大新開發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施補短板力度，建設(shè)適應(yīng)群眾高品質(zhì)生活的“好房子”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

過去一年，北京在“好房子”建設(shè)與保障房供應(yīng)上均取得扎實成效：全年建設(shè)籌集保障性租賃住房6.7萬套，竣工各類保障房10萬套，有序推動“好房子”建設(shè)落地。

同時在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《住宅項目規(guī)范》國家標準的推動下，北京各大區(qū)域涌現(xiàn)出一批“好房子”房源，從實際得房率、層高、架空層打造、社區(qū)配套優(yōu)化等多個維度，全面提升住房品質(zhì)，優(yōu)化居民居住體驗。

今年報告中“建設(shè)更多‘好房子’”的表述，為北京樓市品質(zhì)發(fā)展打開了更多想象空間。郭毅分析認為，這意味著除東西城外，北京其他區(qū)域都有望迎來更多“好房子”的落位；而東西城片區(qū)，隨著城市更新的持續(xù)深化，未來在“好房子”相關(guān)政策落地與項目打造上也會有更大的呈現(xiàn)。

對于如何更進一步建設(shè)“好房子”？市政協(xié)委員、城建集團北京市住宅建筑設(shè)計研究院總經(jīng)理總建筑師錢嘉宏建議，加快構(gòu)建完善的“好房子”標準與技術(shù)應(yīng)用體系。結(jié)合國家住宅項目規(guī)范發(fā)布，出臺覆蓋住宅全周期的《北京市高品質(zhì)住宅建設(shè)與評價標準》，將安全、舒適、綠色、智慧等要求指標化，并推動其成為土地出讓條件。

錢嘉宏進一步指出，建立房屋關(guān)鍵部品部件質(zhì)量溯源體系，運用區(qū)塊鏈等技術(shù)實現(xiàn)全鏈條追蹤，確保材料質(zhì)量優(yōu)良。大力推廣綠色建筑、超低能耗建筑、健康建筑等新技術(shù)與新工藝，重點攻克漏水、噪聲、反味竄味等群眾反映的痛點問題，全面提升住宅的宜居性、耐久性及適老適童的適應(yīng)性。

大力推動城市更新，北京煥新加速跑

今年的北京市政府工作報告用了不少篇幅提及城市更新，將其作為加快超大城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型、提升城市精細化治理水平的重要抓手，明確了2026年北京城市更新的核心任務(wù)與實施路徑。

政府工作報告指出，大力推動城市更新。堅持規(guī)劃引領(lǐng)，推進城市更新條例實施，完善政策激勵工具箱，加強建筑規(guī)模指標和財政金融政策保障，支持功能復(fù)合利用。強化專班協(xié)同機制，加快項目落地實施，推動職住商服融合的組團式更新。抓好507棟危舊簡易樓排險工作，改造完工老舊小區(qū)300個以上，實施老樓加裝電梯800臺以上，深入開展第三輪回天行動，持續(xù)推進城中村改造。

對于完善政策激勵工具箱，市政協(xié)委員、北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司城市更新研究院總監(jiān)馬云飛給出了自己的理解，這是要給城市更新項目“加油打氣”。當前很多更新項目，尤其是老舊小區(qū)改造這種民生工程，面臨產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、盈利難的問題，市場和社會的參與動力不足。而“工具箱”方面，要拿出一套靈活、多樣的政策“組合拳”，而不是單一手段。

在馬云飛看來，最核心的是解決“空間”和“錢”兩大難題：一是通過探索全市統(tǒng)籌的“指標池”等方式，在規(guī)劃上為必要的功能提升提供適度的建筑規(guī)模保障；二是通過設(shè)立更新基金、創(chuàng)新信貸、推動REITs等金融工具，吸引長期資本進入，打通“投資-運營-退出”的全鏈條。最終，所有這些政策支持都要導(dǎo)向一個目標：鼓勵在更新后的空間里，混合布局居住、工作、商業(yè)和公共服務(wù)，打造更有活力的復(fù)合社區(qū)。

對于推動職住商服融合的組團式更新，馬云飛認為，這標志著我們的城市更新進入了“片區(qū)統(tǒng)籌”的新階段。目標是改變過去功能單一分區(qū)造成的長距離通勤等問題，力求在一個相對完整的街區(qū)范圍內(nèi)，讓居民能便捷地滿足工作、居住、購物和生活服務(wù)需求。實現(xiàn)這一目標，不能再“東一榔頭西一棒子”，必須把一片區(qū)域打包成“一個單元”，進行統(tǒng)一規(guī)劃和一體化改造。

馬云飛的建議是：首先，在規(guī)劃層面推行“片區(qū)責任規(guī)劃師”制度，確保整體設(shè)計協(xié)調(diào)；其次，在實施機制上要創(chuàng)新，允許將區(qū)域內(nèi)盈利性項目與公益性項目“肥瘦搭配”，實現(xiàn)資金平衡；最后，必須建立長期的片區(qū)統(tǒng)一運營維護機制，并搭建多元協(xié)商平臺，讓政府、市場、居民共同參與，這樣才能確保更新后的片區(qū)持久繁榮、充滿活力。