租房戶子女可就近入學(xué)、鼓勵房企營建租賃住房、為夾心層搭建100平以下個性化商品房、公積金連續(xù)交納3個月可提取支付房租……日前，襄陽市政府批準(zhǔn)印發(fā)的《襄陽市加快培育和發(fā)展住房租賃市場責(zé)任分工方案》（以下簡稱《方案》）成為襄陽市民關(guān)注焦點。

從《方案》中可以看到，襄陽市將在租購并舉制度上邁出實質(zhì)性步伐。租購并舉制度的逐步落實，也是2017年全國樓市發(fā)展的一個重要特征。

租購并舉在逐步落實  租賃市場發(fā)展是大勢所趨

2017年7月18日，國家住建部會同發(fā)改委、公安部、財政部、國土資源部等九部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場。緊隨其后，各大媒體爭相報道，宣稱租購并舉時代到來，而上海、深圳、南京、成都等人口凈流入特征明顯的大城市紛紛公布租賃新政。但當(dāng)時租購并舉尚處于試點階段，像襄陽這樣不具備人口凈流入特征的城市，在租購并舉制度方面并沒有實質(zhì)性進(jìn)展。

之后10月份的十九大報告，則成為建立租購并舉制度的直接催化劑。報告中，總書記在關(guān)于住房制度方面的講話擲地有聲：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！币粫r間，租購并舉的呼聲越來越高。而當(dāng)時，襄陽市政府已公布了《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)市區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，明確指出棚戶區(qū)改造項目投資建設(shè)主體和各城區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會在安置房開發(fā)建設(shè)過程中要積極探索共有產(chǎn)權(quán)和租售同權(quán)模式,解決棚戶區(qū)改造過程中的安置問題。在建立的租購并舉制度上，襄陽市在棚改工作方面積極探索租售同權(quán)，可以說適合襄陽樓市行情，也從戰(zhàn)略思維的角度，為租賃市場發(fā)展解決了后顧之憂。

如今，襄陽市政府此次印發(fā)的《方案》則通過系統(tǒng)全面的規(guī)劃與具體明確的責(zé)任分工，初步確立了培育和發(fā)展住房租賃市場的住房政策方向。那么這次的《方案》又有哪些值得關(guān)注的地方呢？

租賃市場發(fā)展4大招  民眾利好傾向顯著

從《方案》中可以看出，這次襄陽市政府在培育和發(fā)展租賃市場上的政策，對襄陽市房地產(chǎn)業(yè)的未來而言，如何進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整、服務(wù)運營的更新升級，都是新一輪的機遇與挑戰(zhàn)。當(dāng)然，《方案》的根本出發(fā)點和落腳點，是解決更廣大民眾的住房問題。在這里，這四項政策值得關(guān)注。

首先，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)?！斗桨浮芬?guī)定，具有本市戶籍的適齡兒童少年及外地來襄人員的隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在市區(qū)無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門按就近安排和服從調(diào)劑原則安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀，具體細(xì)則由教育行政主管部門制定。

這一政策勢必成為《方案》的最大亮點，畢竟教育是國之大計，也是民生關(guān)注焦點。十九大報告在“提高保障和改善民生水平,加強和創(chuàng)新社會治理”部分,首先談到的就是“優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)”。能保障孩子就近入學(xué)權(quán)益，發(fā)展租賃市場就很大程度上解決了孩子入學(xué)難問題，這對保障承租人權(quán)益、人才引進(jìn)等都具有重大意義。

其次，就是發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。《方案》指出，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)增加住房租賃經(jīng)營范圍。鼓勵成立住房租賃的專業(yè)經(jīng)營企業(yè)。住房租賃企業(yè)可通過購買或長期租賃等方式籌集房源，開展規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化住房租賃經(jīng)營。積極組建國有住房租賃企業(yè)。探索房管部門將部分房管事業(yè)單位改制成住房租賃企業(yè)?？刹扇≌徺I服務(wù)或PPP模式，將政府投資和管理的公共租賃房交由住房租賃企業(yè)運營管理。

這一政策之所以成為租購并舉的關(guān)鍵所在，是因為只有充足的租賃住房供應(yīng)，才能支撐租賃市場的培育和發(fā)展大局。俗話說，飲水思源，而無水則無以飲。深入推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴大租賃市場有效供給是最重要的基礎(chǔ)保障。否則，何來支持住房租賃消費呢？而租賃住房的充足供應(yīng)，離不開專業(yè)化住房租賃企業(yè)的力量。

從發(fā)展租賃市場的最終目標(biāo)來看，《方案》確立的方向是健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。要達(dá)到這一目標(biāo)，就必須發(fā)展專業(yè)的租賃房企，讓整租式運營、分散式出租都更加有序，不是一批利好政策發(fā)布就能辦好的。就像購房運營一樣，這尤其需要發(fā)展出幾個甚至更多的大型租賃公司承辦方?，F(xiàn)有的租賃機構(gòu)必須發(fā)展成大型企業(yè)、公司，這些都需要具備租賃經(jīng)驗的領(lǐng)導(dǎo)人才根據(jù)《方案》，拿出有效的租賃市場實施戰(zhàn)略，既要細(xì)致規(guī)劃租賃的每一步流程，又要促進(jìn)租賃企業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營，這樣租購并舉才能走得更遠(yuǎn)。

第三個值得關(guān)注的亮點，是合理調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。《方案》明確提出，鼓勵開發(fā)企業(yè)結(jié)合市場實際，提供個性化商品房，轉(zhuǎn)變純毛坯房的市場供應(yīng)方式，適量推出100平米以下戶型的普通裝修、簡單裝修房屋供購房人出租和自住使用，滿足中等收入夾心層、新婚家庭、溫飽型家庭住房需求。

從實際情況來看，襄陽的梯級供應(yīng)有一定程度的失衡現(xiàn)象。高端市場方面，峴山附近、漢江邊上、乃至重要的交通樞紐上，處處可見高端住宅的身影：富春山居、山河萬里、水云墅、碧桂園等等，住宅供應(yīng)相對充足；低端保障方面，以近年來襄陽市房管局啟動的公租房保障項目為例，2017年11月提供的5219套房源，加上之前持續(xù)提供的公租房房源，為不少住房困難群體帶來了福音。高端有市場，低端有保障，兩者走勢都明確了，這個時候處于兩者之間的改善置業(yè)購房人（即夾心層）應(yīng)該如何走？《方案》中這一政策的確立，看似不屬于租賃市場發(fā)展方向，但卻從襄陽房地產(chǎn)市場實際出發(fā)，優(yōu)化調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從住房制度“讓全體人民住有所居”的最根本目標(biāo)出發(fā)，以滿足中等收入人群（如新婚家庭、溫飽型家庭等等）的住房需求。

第四個重要的方向，就是加大住房公積金支持力度。《方案》規(guī)定，職工在本市連續(xù)足額繳存住房公積金3個月，本人及配偶在本市無自有住房且租賃住房的，租賃住房合同經(jīng)登記備案后，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付住房租金。職工租住公共租賃房的，按照實際房租支出全額提??；租住商品住房的，按照租住住房的建筑面積和實際租金，每月最多可提取每平方米15元的租房租金。

這一政策的公布，可以說讓公積金大顯身手。加上《方案》提出的落實稅收優(yōu)惠、推進(jìn)公共租賃住房貨幣化等政策，讓承租人大大減輕了租房的錢財壓力。

值得注意的還有一點，這次公布的《方案》，特別強調(diào)了權(quán)責(zé)分屬。每一項方案的最后，相關(guān)負(fù)責(zé)單位的名字都被署上。以上述四項政策為例，租房戶子女可就近入學(xué)的責(zé)任單位是市教育局；鼓勵房企營建租賃住房的責(zé)任單位是市房管局、市工商局，還設(shè)有配合單位市財政局、市國資委、漢江國投等；公積金連續(xù)交納3個月可提取支付房租的責(zé)任單位是市住房公積金管理中心；為夾心層搭建100平以下個性化商品房的責(zé)任單位是市房管局。具體明確的責(zé)任分工，讓《方案》具備更強的可操作性，從而讓住房租賃政策落實有了更強的推動力。

從黨的十九大報告到國務(wù)院、湖北省關(guān)于租購并舉的系列文件，《方案》本著全面貫徹落實相關(guān)精神的宗旨，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。《方案》指出，到2020年，襄陽全市將基本建立購租并舉的住房制度，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。從市場的角度來分析，地方的樓市發(fā)展與具體的政策制定，短期要看房源，而較長時間段內(nèi)則需要看土地供應(yīng)，至于長期的住房市場及其政策發(fā)展方向，則需要根據(jù)人口情況來因城施策。目前，襄陽市政府印發(fā)的《方案》，給襄陽市房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)化運營帶來了更大的機遇和挑戰(zhàn)，而對大多數(shù)老百姓而言更是一大好事，讓我們拭目以待吧。