事件一：城市搶人大戰(zhàn)

2018年，中國(guó)城市之間的搶人大戰(zhàn)還在上演，這一現(xiàn)象對(duì)于經(jīng)濟(jì)和樓市的影響也是客觀存在的。

多個(gè)二三線城市突然涌現(xiàn)“搶人”潮，西安、成都、武漢、天津、南京等地，接連出現(xiàn)放寬人才落戶的政策。2018年2月1日，西安市政府決定在此前大幅降低落戶門檻的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步簡(jiǎn)化流程，最短落戶周期被壓縮到兩天。 此新政一出，掀起了西安落戶高潮。數(shù)據(jù)顯示，2018年年初到12月11日，西安新落戶75萬人，人數(shù)是前一年的三倍。

在武漢的“搶人”招數(shù)中，最吸引眼球的是“八折買房”政策的落地。2018年，武漢市部分城區(qū)開始推出安居房項(xiàng)目，落實(shí)政府讓“大學(xué)生八折買房”的承諾。

2018年5月16日，天津發(fā)布人才政策，在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)了大規(guī)模的落戶申請(qǐng)。天津市“海河英才”行動(dòng)計(jì)劃提出，本科生40歲以下，碩士45歲以下，博士不受年齡限制，都可以直接落戶。

此外，2018年成都啟動(dòng)“金熊貓”計(jì)劃，南京市印發(fā)《南京市關(guān)于大學(xué)本科及以上學(xué)歷人才和技術(shù)技能人才來寧落戶的實(shí)施辦法（試行）》的通知……2018年可以稱為中國(guó)城市搶人大戰(zhàn)持續(xù)爆發(fā)的一年。

點(diǎn)評(píng)：春秋時(shí)，晉公子重耳的老婆對(duì)他說，“子有四方之志”。 后來，這句話演變成了，“好男兒志在四方”。 再后來，這句話又變成了，“好男兒志在四方，四方就是北上廣深”。雖然是玩笑話，但是城市對(duì)于人口的吸引一直都在，現(xiàn)在的中國(guó)越來越多的一二三線城市加入搶人大戰(zhàn)，這背后，是這些城市在通往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市量級(jí)躍升的路上，在這波城市化浪潮中抓住機(jī)會(huì)、成長(zhǎng)為超級(jí)城市的雄心。從過去城市發(fā)展的歷史來看，搶人是一個(gè)刺激城市經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的好戰(zhàn)略。但另一方面，低門檻落戶的搶人策略對(duì)沖了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，不斷涌入的人口帶來的購房需求，客觀上推動(dòng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步抬頭。

事件二：樓市調(diào)控持續(xù)進(jìn)行

2018年，樓市調(diào)控一直處于高壓態(tài)勢(shì)，各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各地累計(jì)發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策超過400次，刷新歷史紀(jì)錄。

 7月31日召開的中央政治局會(huì)議指出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2018年12月19日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議于12月24日在京召開，提出了2019年工作總體要求和重點(diǎn)任務(wù)。會(huì)議重申堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”政策思路，并把“以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”作為2019年須重點(diǎn)抓好十項(xiàng)工作的首務(wù)。

而就在年末，包括菏澤、廣州、珠海等地，分別運(yùn)用不同的分城施策方式，不同程度地釋放了被市場(chǎng)理解為房地產(chǎn)調(diào)控“松綁”的信號(hào)。這給未來其他城市如何“既不突破政策紅線，又能解決現(xiàn)實(shí)難題”，提供了一個(gè)很好的借鑒。

點(diǎn)評(píng)：調(diào)控，一直是影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企發(fā)展的最關(guān)鍵因素之一。2018年國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控貫穿全年，從年底的幾次重要會(huì)議來看，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的調(diào)控基調(diào)沒有太大變化。由此可見，國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控，并不是說不讓樓市發(fā)展，而是要打擊炒房行為，讓全體人民住有所居，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

事件三：全國(guó)范圍開展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)

6月28日，住建部等7部委聯(lián)合發(fā)文，將在北京、上海等30個(gè)城市先行開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，此后40多天以來， 30城中已有佛山、廣州、蘭州、昆明、合肥、無錫、深圳、寧波、武漢、成都、杭州等11城響應(yīng)；8月8日又有成都、杭州兩個(gè)省會(huì)城市表態(tài)，將開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。

7月13日，為貫徹落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部委打擊違法違規(guī)行為、治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的工作部署，廣州市對(duì)市內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。

7月23日，湖北省住建廳發(fā)布《湖北省治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，決定在7月至12月，在全省開展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)。

8月3日，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)推進(jìn)大會(huì)召開，會(huì)上發(fā) 布了《武漢市治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》。根據(jù)行動(dòng)實(shí)施方案，重點(diǎn)整治主要包括四個(gè)方面的內(nèi)容，即投機(jī)炒房行為、房地產(chǎn)“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為、虛假房地產(chǎn)廣告。

8月份，襄陽市制定了《關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)的工作方案》。決定在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)、物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、中介市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)。加強(qiáng)監(jiān)管力度，保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，切實(shí)維護(hù)人民群眾合法權(quán)益，營(yíng)造和諧穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境。

點(diǎn)評(píng)：住建部等7部委聯(lián)合發(fā)文，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行了一場(chǎng)大規(guī)模的房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象整治專項(xiàng)行動(dòng)，我們可以看出國(guó)家調(diào)控樓市，堅(jiān)決打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)、虛假房地產(chǎn)廣告等行為，整治市場(chǎng)亂象，維護(hù)群眾利益的決心。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，2018年下半年房地產(chǎn)銷售情況趨冷，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，因此類似違規(guī)操作以及虛假營(yíng)銷的賣房手段開始增加，這體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫給有關(guān)從業(yè)者帶來的壓力。有專家認(rèn)為，針對(duì)以上問題最關(guān)鍵是要加大信用體系建設(shè)，應(yīng)通過相關(guān)監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)積極配合，形成更好的行業(yè)規(guī)范秩序。通過此類信用信息秩序的管控，促進(jìn)行業(yè)尊重高信用等級(jí)的參與主體，不斷淘汰低信用等級(jí)的企業(yè)和人員。

事件四：棚改政策轉(zhuǎn)向

做為近幾年去庫存、拉高銷售紀(jì)錄的重要推手，在2018年棚改政策卻逐步轉(zhuǎn)向。

6月份，市場(chǎng)出現(xiàn)國(guó)家開發(fā)銀行收緊棚改融資政策的傳聞，后來國(guó)開行有關(guān)人員出面澄清，國(guó)開行總行只是對(duì)合同審查權(quán)做了調(diào)整。國(guó)開行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人接收國(guó)家權(quán)威媒體采訪時(shí)表示，根據(jù)國(guó)開行現(xiàn)行信貸管理制度規(guī)定，貸款合同的審批及簽訂權(quán)限均在分行，沒有任何調(diào)整變化，合同審批權(quán)限仍在分行，不存在總行上收棚改貸款合同審批權(quán)限的情況。但是為了落實(shí)有關(guān)監(jiān)管要求，國(guó)開行將合同審查權(quán)限統(tǒng)一到總行，主要是防范地方政府過度舉債，避免各地政策把握不一致，集中到總行統(tǒng)一把關(guān)。

7月份，住建部稱因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

10月8日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，要求嚴(yán)格把好棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。

點(diǎn)評(píng)：而從此前官方公布的數(shù)據(jù)來看，大規(guī)模棚戶區(qū)改造在短期內(nèi)釋放出大量購房需求，增強(qiáng)了購買力，對(duì)于商品房去庫存的效果十分顯著，但同時(shí)其也被詬病為房?jī)r(jià)上漲的推手。雖然目前在政策上不是完全取消棚改貨幣化安置方式，但從原來的“大力推進(jìn)”到“因地制宜”，這種轉(zhuǎn)向給市場(chǎng)帶來的收緊信號(hào)仍然十分明顯。從政策層面來看，未來棚改將逐漸走向規(guī)范化，使其對(duì)房?jī)r(jià)、地方債務(wù)的影響降到最低。隨著棚改貨幣化安置的退潮，三四線樓市很可能出現(xiàn)降溫。而對(duì)于房企來講，未來進(jìn)駐這些區(qū)域時(shí)也將更加謹(jǐn)慎。

事件五：萬科高喊“活下去‘’ 房企謀求多元化發(fā)展

2018年9月30日，一張滿場(chǎng)打出鮮紅宣傳標(biāo)語“活下去”的萬科秋季例會(huì)現(xiàn)場(chǎng)照片被各大媒體廣泛傳播，萬科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上進(jìn)行了戰(zhàn)略檢討，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折已經(jīng)到來，“收斂”和“聚焦”是應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和不確定情況的最好辦法。郁亮表示，3年事業(yè)計(jì)劃書的制定是把“活下去”作為基本要求，公司戰(zhàn)略也將圍繞“活下去”而展開, 所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科活下去。

龍頭房企們也有著同樣的認(rèn)識(shí)，多元化發(fā)展已經(jīng)成為了他們的必選項(xiàng)。碧桂園12月份管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾做了一番講話，關(guān)于機(jī)器人的內(nèi)容就占了1/3。2018年年初，許家印也提出了“新恒大”戰(zhàn)略，以形成一基兩翼一龍頭的產(chǎn)業(yè)格局，即民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的發(fā)展策略。天風(fēng)證券的研究報(bào)告便指出，國(guó)內(nèi)30強(qiáng)房企在長(zhǎng)租公寓、特色小鎮(zhèn)、聯(lián)合辦公等空間類產(chǎn)品的介入度已經(jīng)非常高。

點(diǎn)評(píng)：萬科郁亮的講話非常直率，把他的憂慮全盤托出?！盎钕氯ァ比齻€(gè)字無疑給整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。隨著樓市調(diào)控不斷升級(jí)、去杠桿持續(xù)推進(jìn)，房企是時(shí)候準(zhǔn)備過冬了。房地產(chǎn)極速狂飆的勢(shì)頭的確要迎來減速了，不管是國(guó)家層面不愿意房地產(chǎn)失速難以控制也好，還是房?jī)r(jià)井噴上漲之后帶來的社會(huì)弊端正在急劇凸顯也罷，房地產(chǎn)行業(yè)亟待修正，現(xiàn)如今的樓市的確在逐漸回歸理性，緩慢降溫，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。房企轉(zhuǎn)型也是大勢(shì)所趨，這一過程，也是資本和資源的再分化和再洗禮的過程。過程中，有人會(huì)離開，有人會(huì)成功，有人會(huì)接受失敗、有人會(huì)被痛罵，但是到底誰才是那個(gè)對(duì)的人，需要時(shí)間和業(yè)績(jī)來決定。

事件六：多個(gè)一二線城市開啟“搖號(hào)買房”模式

2018年以來，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安、深圳等城市進(jìn)入“搖號(hào)買房”模式。買房搖號(hào)政策主要是在一些房產(chǎn)銷售比較熱門的一線二線城市實(shí)施的，也并不是所有的房子都需要搖號(hào)才能購買，買房搖號(hào)政策的目的是緩解新房與可售房源，及開盤銷售房源供應(yīng)不平衡的狀態(tài)。

“搖號(hào)買房”在一定程度上可以暫時(shí)性起到控制供需關(guān)系矛盾惡化，防止出現(xiàn)瘋狂搶房或者深夜排隊(duì)買房，或者是房企花錢請(qǐng)人或找托排隊(duì)買房的火爆假象。但也產(chǎn)生了一些不良影響，如深圳出現(xiàn)繳納500萬誠意金才能搖號(hào)，杭州出現(xiàn)萬人搖號(hào)搶購百余套房，成都一樓盤登記搖號(hào)數(shù)萬人，但僅有1000余套新房可供出售，排隊(duì)的隊(duì)伍綿延幾公里。

5月份西安爆出“融創(chuàng)天朗長(zhǎng)安街壹號(hào)”為關(guān)系戶內(nèi)定房源事件，搖號(hào)的公平性受到大眾質(zhì)疑，引發(fā)全國(guó)輿論廣泛關(guān)注，后相關(guān)人員被依法處理。西安市房管局隨后發(fā)布通告，將在全市范圍開展商品房交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假搖號(hào)、內(nèi)定房源、設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件、捂盤惜售、規(guī)避調(diào)控政策、制造市場(chǎng)恐慌等擾亂市場(chǎng)秩序的行為。

點(diǎn)評(píng)：之所以要出臺(tái)買房搖號(hào)政策，其實(shí)也是無奈之舉。因?yàn)椴糠殖鞘袠鞘邢迌r(jià)，引起了蝴蝶效應(yīng)。一方面，限價(jià)導(dǎo)致了很多開發(fā)商瘋狂捂盤惜盤，造成了新開樓盤大幅減少。另一方面，一手房被限價(jià)，一二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛。新開樓盤就成了香餑餑，形成僧多粥少的局面。全國(guó)出臺(tái)搖號(hào)細(xì)則的城市里，名下無房的剛需客群成為了“重點(diǎn)保護(hù)對(duì)象”，給予其優(yōu)先選房的特例，此外，還要求搖號(hào)、選房、認(rèn)購人員需要“三名一致”，杜絕炒賣房號(hào)的行為，對(duì)于屢次中簽后放棄選房的家庭，禁止其在一定時(shí)間再次參與搖號(hào)。這些都反映了搖號(hào)政策的初衷，支持剛需人群購房，打擊炒房客，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

事件七：深圳版“房改”方案正式落地

8月3日，深圳市人民政府辦公廳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，這意味著深圳版“房改”方案正式落地。未來，深圳商品住房比例將僅占40%，保障和人才住房將覆蓋絕大部分人才和中等偏下收入居民，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應(yīng)保盡保。

《意見》提出的近期目標(biāo)是，到2035年，新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。

其中，深圳市場(chǎng)商品住房，將僅占住房供應(yīng)總量的40%左右，以普通商品住房為主，面向符合條件的各類居民供應(yīng)，租售結(jié)合。而其余60%將由三部分組成，分別是人才住房、安居型商品房、公共租賃住房，各占20%。此外，政府還將對(duì)符合條件的各類人員進(jìn)行住房貨幣補(bǔ)貼，探索采用住房租賃券的形式發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼和人才安居補(bǔ)貼。

點(diǎn)評(píng)：深圳是改革開放的先鋒城市，所以深圳版房改方案對(duì)全國(guó)樓市有著很強(qiáng)的影響。它打破了過去30年商品房開發(fā)商單一供應(yīng)，土地政府壟斷供應(yīng)的局面，建立真正的公共住房體系。形式上接近香港住房供應(yīng)體系，也能為其他城市提供借鑒。但是，市場(chǎng)只占40%，而政府保障部分達(dá)到了60%，很顯然，這不是一個(gè)以市場(chǎng)為主導(dǎo)的解決未來住房問題的改革思路。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房子應(yīng)該回歸民生，這沒有錯(cuò)，但回歸民生不等于回到福利分房，不等于放棄市場(chǎng)化的方向，回到政府主導(dǎo)的道路上來。深圳不僅沒有在土地制度、金融制度等方面有任何大的突破，反而在市場(chǎng)化的方向上做出了令人疑惑的選擇，人們很難想象，深圳未來60%的住房供應(yīng)靠政府解決。

事件八：房企競(jìng)爭(zhēng)加劇“千億軍團(tuán)”擴(kuò)容加速

2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)仍在持續(xù)。龍頭房企的業(yè)績(jī)規(guī)模直指萬億規(guī)模，而千億級(jí)別的房企在今年也有望達(dá)到30家，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。中國(guó)恒大發(fā)布2018年全年業(yè)績(jī)公告稱，恒大2018年銷售金額約為5513.4億元，完成了2018年銷售目標(biāo)，而2019年的銷售目標(biāo)則為6000億元。 值得一提的是，頭部三強(qiáng)“碧萬恒”格局依然未變。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年碧桂園銷售金額高達(dá)7286.9億元，萬科2018年銷售額6069.5億元。 同時(shí)，2018年共有154家房企流量金額過百億，30家企業(yè)躋身千億俱樂部。

而房企并購整合也非常頻繁，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來，有超過30家中小地方性房企股權(quán)和債券通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)掛牌轉(zhuǎn)讓。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，上市公司共計(jì)發(fā)起了46起標(biāo)的資產(chǎn)為地產(chǎn)行業(yè)的并購，披露交易規(guī)模達(dá)到數(shù)百億元。同時(shí)，隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創(chuàng)近三年來新高。在此背景下，很多財(cái)務(wù)穩(wěn)健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢(shì)擴(kuò)張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負(fù)債之際攻城略地。

在頭部企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)的背景下，中小房企分化加劇，面臨不進(jìn)則退的局面，有掉隊(duì)的，也有黑馬出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年諸如華夏幸福、朗詩、雅居樂、首創(chuàng)、綠城等品牌房企都未達(dá)標(biāo)。同時(shí)，2018年也不乏一些超額完成任務(wù)的房企。 據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2018年金科實(shí)現(xiàn)1291億元銷售金額，遠(yuǎn)超800億目標(biāo)；新城控股2018年銷售目標(biāo)為1800億元，完成銷售金額為2204.3億元。

點(diǎn)評(píng)：由于房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷上升，中小型房企在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力有所下降。為增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提升自身在房地產(chǎn)行業(yè)的“存活率”，中小型房企可以利用多年來在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的經(jīng)驗(yàn)，在創(chuàng)新業(yè)務(wù)中尋找新的機(jī)會(huì)。有專家認(rèn)為，產(chǎn)品力成為獲取客戶的關(guān)鍵因素。未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將在一定程度上回歸產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)。房企需要從客戶的需求出發(fā)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新。在產(chǎn)品營(yíng)造方面，產(chǎn)品線有更趨“系統(tǒng)化”和“精細(xì)化”趨勢(shì)。通過打造產(chǎn)品 IP 、塑造品牌整體形象，建立產(chǎn)品個(gè)性化的設(shè)計(jì)理念，注重產(chǎn)品科技化，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

事件九：土地市場(chǎng)分化加劇流拍頻現(xiàn)   

綜合2018年全國(guó)土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，各線城市土地市場(chǎng)分化加劇。近日，中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)300個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市土地出讓金總額為41644億元，同比增加2%。

從各線城市來看，一線城市土地供需同比走低，土地溢價(jià)率同比下滑8個(gè)百分點(diǎn)，收金總額縮水近一成，北京、深圳同比均有下滑；二線城市供求同比走高，受調(diào)控政策影響小幅下降；三四線城市承接重點(diǎn)城市外溢需求，土地供求熱度持續(xù)，溢價(jià)率下滑幅度領(lǐng)銜各線城市。 值得一提的是，杭州市2018全年度收金總額突破2000億元，高居全國(guó)城市之首，上海、北京、廣州、武漢、鄭州、天津等城市均突破千億規(guī)模。其中，2018年北京土地出讓金合計(jì)1682.9億元，同比下調(diào)了40%。 

2018年，全國(guó)土地市場(chǎng)整體供應(yīng)增加兩成，帶動(dòng)成交量及收金上揚(yáng)；不過，受調(diào)控政策影響，土地成交樓面均價(jià)同比回落，平均溢價(jià)率持續(xù)呈現(xiàn)下跌之勢(shì)。全年300城市成交土地均價(jià)同比下滑近10%，降至3966元/平方米；一線城市、二線城市、三四線城市成交土地均價(jià)同比分別下滑5%、12%和1%。 與此同時(shí)，全年土地流拍情況顯著增多。全國(guó)300城市合計(jì)流拍土地1809宗，一線城市流拍21宗，北京流拍8宗，廣州流拍7宗；二線城市合計(jì)流拍519宗；三四線城市流拍1269宗。

點(diǎn)評(píng)：隨著土地市場(chǎng)的調(diào)控深入，部分城市限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤(rùn)空間被壓縮。同時(shí)，樓市限購、限貸等調(diào)控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大，再加上融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。所以綜合來看，2018年全年土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象加劇。但12月24日住建部明確“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”的“三穩(wěn)”目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。進(jìn)入2019年后，部分城市或陸續(xù)出臺(tái)一些金融、房產(chǎn)、土地等層面的穩(wěn)定性政策，住宅銷售市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)的預(yù)期也將隨之改變，房企的拿地積極性及拿地策略也將相應(yīng)調(diào)整。

事件十：房貸利率整體上升年末出現(xiàn)松動(dòng)

2018年年初全國(guó)各地傳出，各大商業(yè)銀行將房貸利率上調(diào)的新聞，拉開了2018年全年房貸利率普遍上升的序幕。當(dāng)時(shí)各地銀行都在上調(diào)房貸利率，所不同的是國(guó)有四大行房貸利率上調(diào)只是基準(zhǔn)利率的15%，而其他城商行、股份制銀行利率上調(diào)一般都在20-30%之間。房貸利率上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)產(chǎn)生不小的影響，在貸款基準(zhǔn)利率之上的20%-30%，使得購房成本一下子上升了很多。

時(shí)間來到2018年年底，住建部提出2019年房地產(chǎn)的目標(biāo)是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 與國(guó)家宏觀調(diào)控相呼應(yīng)的是，銀行首套房貸利率在有些地區(qū)出現(xiàn)變動(dòng)，在連續(xù)上漲22個(gè)月后， 2018年11月份出現(xiàn)持平，而后在12月份出現(xiàn)首次下行的現(xiàn)象，據(jù)媒體報(bào)道顯示，2018年12月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.68%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.159倍，環(huán)比11月下降0.53%。專家認(rèn)為，由于2018年年底及2019年初，央行降準(zhǔn)等一系列舉措，使得市場(chǎng)資金面比較充裕，從而帶來了利率回調(diào)的空間。

點(diǎn)評(píng)：房貸利率是一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)，一直跟隨著國(guó)家政策和樓市形勢(shì)發(fā)生變化，2018年大部分時(shí)間，全國(guó)范圍內(nèi)看房貸利率都是保持著小幅上升的態(tài)勢(shì)，而年底出現(xiàn)松動(dòng)。專家分析，利率松動(dòng)并不代表樓市調(diào)控出現(xiàn)放松，雖然這在一定程度上可以刺激一部分購房需求，但其對(duì)市場(chǎng)的影響仍相對(duì)有限。此外春節(jié)前后，貸款需求將會(huì)迎來一波高潮，銀行會(huì)通過降低利率來提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額，提升業(yè)務(wù)量，也是利率變化的因素。但從大趨勢(shì)來看市場(chǎng)整體仍將以穩(wěn)為主。各地調(diào)控政策將會(huì)進(jìn)一步結(jié)合實(shí)際做出更好的調(diào)整，利率方面也將表現(xiàn)出下降的趨勢(shì)，但是幅度不會(huì)過大，穩(wěn)中有降或?qū)⑹俏磥淼内厔?shì)。