很多購房者在買房之前，都會關心這個房子的產權年限是多少年。因為房屋產權年限不僅關系著房子的土地使用年限，其背后還關系著落戶、公攤面積、得房率、稅費、再交易等各種利益問題。不同產權年限的房子背后所附屬的利益有啥不同？購房者應該注意哪些問題？

如何區(qū)分70年50年40年的房子？通俗點講，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業(yè)用建筑用地和綜合類用地最高為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地最高為40年。

在分析不同產權年限的房子背后所附屬的利益之前，我們先要弄明白兩個概念，一是房屋產權年限是怎么計算的？二是土地使用權和房屋所有權有啥不同？

先看房屋產權的計算方式。房屋產權是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的，所以買房者在買房時一定要注意，多數情況下，你真正入住或者使用的年限往往沒有70年、50年、40年。舉個例子。開發(fā)商A在2008年拿到某地塊并備案，用了5年的時間把樓房建好，并于2013年通過竣工驗收開始銷售。小C于2014年從開發(fā)商A那買了一套商品房，裝修后于2015年入住。那么小C的房屋產權是從2008年開始計算的，即2008年+70年，也就是說2078年到期。以此類推，50年、40年的產權也是從開發(fā)商拿地備案的時候就開始計算的。

再看土地使用權和房屋所有權的區(qū)別。房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成。房屋所有權是針對私有財產權而言。據《中華人民共和國物權法》第六十四條規(guī)定，房主永久擁有房屋所有權，但土地使用權是有使用年限的，40年、50年、70年就是針對土地使用權來說的。而根據《物權法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

弄明白房屋產權年限后，我們回到開篇的問題，不同產權年限的房子背后所附屬的利益有啥不同？

40年50年產權房子難落戶

不少購房者買房，不僅是為了居住，更是為了這個房子背后所綁定的福利，例如落戶、學區(qū)、養(yǎng)老等。在落戶方面，只有70年產權的住宅才能落戶，40年50年產權的商住房不能落戶。由于不能落戶，購房者同樣沒法享受到與落戶相關的學區(qū)、居委會、養(yǎng)老等相關配套設施。此外，因為商住樓里有居住也有辦公，人員混雜，居住環(huán)境相對較差。

商業(yè)或者商住房公攤面積大，得房率低

與70年的普通住宅相比，40年或50年的房子多用于商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)等用途，所以這些房子的樓層、門廳、樓梯比普通住宅多，公攤面積一般也比普通住宅的大。從國內各類房屋的得房率排行情況來看，商鋪<酒店式公寓<商住房<高層<小高層<多層<別墅，商住房的得房率比普通住宅低。

40年50年產權房子持有成本高

雖然大部分40年50年產權房子的總價比70年產權房低，但這類房子的持有成本相對較高，這主要表現在稅費、生活繳費及購房貸款上。

在稅費方面，商住房在購買和使用過程中，都不能享受住宅的稅費減免優(yōu)惠，交易和持有成本比70年產權的普通住宅高不少。

在生活繳費方面，40年或50年產權房的水電費、物業(yè)費、供暖費等費用收取都是按照商業(yè)用水用電的標準來收取繳納的，要比普通住宅貴很多。

在貸款方面，由于40年或50年產權的房屋一般不能申請公積金貸款，且首付比例比70年產權住宅高，貸款年限也較短，其首付壓力和月供壓力都比較大。

最后，北京、廣州、上海等城市已經出臺相關商住房限購政策，這基本鎖死了商住房的流動性及這類房子的升值套利空間。所以想在這些城市買房的購房者，在購買前一定要弄清楚房子的產權年限。