特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，需要不斷地統(tǒng)一與平衡。

7月24日，博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇剛剛落下帷幕，作為泛地產(chǎn)的突圍路徑，特色小鎮(zhèn)再引熱議。

去年7月1日，住建部、國家發(fā)改委、財政部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，要求到2020年培育1000個左右具有休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。一年時間過去了，各地開展的特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮不減。

潮漲時總是隱藏海灘的真實面目。隨著特色小鎮(zhèn)規(guī)劃與建設(shè)的推進，相關(guān)政策不停劃線，比如去地產(chǎn)化、去旅游化，同時防患于未然，提出要保護傳統(tǒng)文化、發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，防止大拆大建。事實上，不斷劃線的背后是特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的多方博弈，房企與去地產(chǎn)化的博弈，資本進出與小鎮(zhèn)運營的博弈，以及人流與城鎮(zhèn)化配套的博弈。

政策邏輯：地產(chǎn)的交融與對立

經(jīng)歷30多年的發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)聚集了大量資源和資本，通過住房抵押按揭、銀行融資貸款，形成了較為固定的商業(yè)模式和金融模式，相比傳統(tǒng)的第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)，這種優(yōu)勢為其進入特色小鎮(zhèn)風(fēng)口亮出優(yōu)先通行證，房企成為嘗試特色小鎮(zhèn)的案例屢見不鮮。一方面，近年來萬科、碧桂園、綠地、綠城等房企紛紛試水；另一方面，像華夏幸福一樣有著產(chǎn)業(yè)運營基因的房企，也嘗試通過特色小鎮(zhèn)來承接、升級原有的產(chǎn)業(yè)模式。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示：“由于最近房地產(chǎn)生態(tài)發(fā)生了很大的變化，仿佛房地產(chǎn)的路越走越窄。事實上，房地產(chǎn)搞了30年，聚集了豐富的經(jīng)驗、資本、資源，現(xiàn)在的發(fā)展空間更大了，路更寬了，特色小鎮(zhèn)是其中‘空間更大’的一條路。”不過，由于特色小鎮(zhèn)的建設(shè)無法避開傳統(tǒng)的拿地和開發(fā)，房企的進入多被解讀為了“變相圈地”，因此相關(guān)部門“去地產(chǎn)化”的聲音也多了起來。這一身影背后其實潛藏著當前房企拿地的困局。一二線城市土地稀缺且價格高，三四線城市面臨去庫存任務(wù)，房企一進去就站在了去庫存的起跑線上。進退兩難中，特色小鎮(zhèn)成為房企突圍的路徑之一。

綠地集團三亞城市公司總經(jīng)理巴黎稱：“前段時間，我們參加了海南省招商會，現(xiàn)在各地政府對房地產(chǎn)開發(fā)非常敏感，現(xiàn)在很明確，在海南，除了海口和三亞以外，如果是純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，就不要來了。”

如果特色小鎮(zhèn)在傳統(tǒng)開發(fā)的邏輯中變成沒有靈魂的空城，無異于房地產(chǎn)市場又多了一批“庫存”。要如何破解，答案是“人”。

商業(yè)邏輯：住宅不可或缺

作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)物，特色小鎮(zhèn)具有疏導(dǎo)大城市人流的功能。而對于投資運營者來說，人流也是后期盈利與否的關(guān)鍵問題。即便目前鋪天蓋地都是“產(chǎn)業(yè)是特色小鎮(zhèn)靈魂”的說法，但只有產(chǎn)業(yè)沒有人的小鎮(zhèn)，跟空城并無差別。

山水文園執(zhí)行董事兼CEO張曉梅表示：“我們發(fā)現(xiàn)每一個小鎮(zhèn)都有公共的場所，公共的社交性的場所必不可缺；一方水土養(yǎng)一方人，文化跟社會居民密不可分；每一個小鎮(zhèn)都需要構(gòu)建美食體系；有人結(jié)婚就必須有婚慶的活動；最后才是自然景觀和建筑的外立面。如果只做單純的一部分，如果人沒有了生活的根本，產(chǎn)業(yè)就是空城，如果只是做歷史和人文的故居，人在那里的時間只有一到兩個小時。只有把這與人相關(guān)的5大特性結(jié)合，再形成特色，小鎮(zhèn)才富有了生命力。”

如果人是特色小鎮(zhèn)最核心的因素，那么住宅是不可缺少的。對此，藍城集團總裁許峰表示：“我們了解過國外許多城市的特色小鎮(zhèn)，你去解構(gòu)它的組成會發(fā)現(xiàn)，其中最大的組成部分是居住，比例小的占60%以上，多的可能占到70%，甚至接近80%。一個沒有人居住的或者是說不能讓人住下來的小鎮(zhèn)，是沒有活力的小鎮(zhèn)，是一個不可持續(xù)的小鎮(zhèn)。大家都知道中國有一句古話叫作‘安居樂業(yè)’，安居方能樂業(yè)?！?/span>

事實上，能夠鎖住人流的特色小鎮(zhèn)才是城市化發(fā)展的最終目標，而住宅的比例一定程度上與小鎮(zhèn)長期居住人口的數(shù)量成正比。相反，沒有住宅支撐的特色小鎮(zhèn)，即便資源豐厚，吸引的也只能是流動的人，這難免讓特色小鎮(zhèn)本身被打上“旅游”的標簽。而面對當下文旅小鎮(zhèn)盛行，第二批國家特色小鎮(zhèn)申報工作也要求，旅游文化主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)推薦數(shù)量不得超過三分之一。

跳出“圈地賣房”的傳統(tǒng)觀念，特色小鎮(zhèn)產(chǎn)生盈利的方式變成產(chǎn)業(yè)運營，這也要求開發(fā)商向運營商的角色轉(zhuǎn)變。而在漫長的建設(shè)周期中，資本的進入十分重要。

資本邏輯：跳出地和銀行

在過去，與房企關(guān)聯(lián)最大的就是地和銀行，但對于特色小鎮(zhèn)來說，沒有抵押模式的支撐，融資、產(chǎn)業(yè)和人流的導(dǎo)入都是挑戰(zhàn)。

黃金灣投資集團董事長申威倡議：“我們希望政府能夠建立統(tǒng)一的配套體系，不要把很多資源，比如醫(yī)療資源、教育資源、養(yǎng)老資源、人才培養(yǎng)都放在大中型城市。我們應(yīng)該有全國統(tǒng)一的配套機制，這樣的話，未來我們做特色小鎮(zhèn)就會輕松很多，因為有配套就有人來。”

無論是導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)還是配建住宅產(chǎn)品，以及實現(xiàn)其他資源配套，都需要有資本支撐。這也是聶梅生所強調(diào)的，“關(guān)于做特色小鎮(zhèn)，無論原來是金融機構(gòu)還是開發(fā)商，都必須先定位，可以在城鎮(zhèn)化概念下做，也可以在新興產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新上做，這是兩個不同的定位。定位以后的第一件事是摸索商業(yè)模式，其中最重要的是金融模式。這個問題解決后，再說建設(shè)?！?/span>

事實上，目前房企在資本運作方面主要依靠自有資金、抱團合作以及基金三種模式。許峰介紹：“藍城在資金的嘗試，一個是自有資金的投入；一個是找志同道合的合作伙伴，其中一類是專業(yè)的國有企業(yè)，他們有資金優(yōu)勢但缺少開發(fā)品牌，或者缺少整體運營能力；一類是金融機構(gòu)，尤其是和基金的合作?！?/span>

張曉梅強調(diào)：“能否將政府的邏輯、資本的邏輯和商業(yè)的邏輯形成一個有效的關(guān)聯(lián)，進而形成商業(yè)模式很重要。沒有現(xiàn)金流，只研究產(chǎn)業(yè)和模型，卻不知道資本投入和退出的邏輯，是不可持續(xù)的。只有將三者有機結(jié)合，設(shè)計不同的產(chǎn)品模型，比如將政策、IP、商業(yè)進行不同組合和疊加，才會導(dǎo)出不同的產(chǎn)品，形成不同的特色?！?/span>