誰(shuí)能想到，多年前王石對(duì)合生“地產(chǎn)航母”的這一稱贊，今日反成為外界拿來(lái)評(píng)論合生發(fā)展過(guò)慢的歷史性證據(jù)。

欲戴皇冠，必承其重。不管是“地產(chǎn)航母”還是“華南五虎”，從前市場(chǎng)賦予合生的稱號(hào)，已經(jīng)成為身上難以撕去的標(biāo)簽。

規(guī)模似乎成為這家房企繞不開(kāi)的話題，當(dāng)朱孟依逐漸離開(kāi)輿論場(chǎng)之時(shí)，年輕的朱桔榕于2013年開(kāi)始擔(dān)任合生副主席。爾后，合生內(nèi)部在管理體制、營(yíng)銷等方面做了相應(yīng)的調(diào)整。

由于合生管理層鮮少露面，外界對(duì)于這家企業(yè)的發(fā)展邏輯有些捉摸不透，在疑惑之中不免伴隨著爭(zhēng)議。

8月7日晚，在2017博鰲房地產(chǎn)論壇召開(kāi)期間，合生創(chuàng)展住宅投資事業(yè)部副總經(jīng)理閆家瑞走進(jìn)博鰲直播間，接受了觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體的采訪，解答外界對(duì)合生的疑問(wèn)，闡述了合生對(duì)規(guī)模的看法以及對(duì)未來(lái)的計(jì)劃。

規(guī)模與利潤(rùn)之間

根據(jù)合生創(chuàng)展披露的數(shù)據(jù)，2017年前七月合約銷售金額約50.80億元，較去年同期約63.14億元下跌19.6%，涉及的合約銷售面積約36.74萬(wàn)平方米。

“業(yè)績(jī)不能叫下滑，因?yàn)檫@與合生整體的開(kāi)發(fā)節(jié)奏是有關(guān)系的?！睂?duì)于媒體的發(fā)問(wèn)，閆家瑞回應(yīng)稱，合生上半年并未有全新盤推售，今年新推項(xiàng)目集中于第三及第四季度面市。而且，上半年合生整體的營(yíng)銷策略是去庫(kù)存，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，所以對(duì)銷售做出了調(diào)整。

雖然上半年銷售額下降，但合生的平均售價(jià)上漲了35.8%，增至每平方米13826元。

談及此，閆家瑞流露出對(duì)合生發(fā)展模式的自信：“有些上市公司的規(guī)模，論銷售額可能是合生的十幾倍甚至幾十倍，但是論凈利潤(rùn)額可能跟我們是差不多的?！?/span>

翻閱年報(bào)可見(jiàn)，合生2016年經(jīng)營(yíng)收益為162.56億元，年度溢利為38.42億元，股權(quán)持有人應(yīng)占溢利達(dá)38.68億元，凈利率達(dá)23.64%，毛利率達(dá)27.6%。

至于規(guī)模訴求，閆家瑞透露，合生內(nèi)部制定了三年及五年發(fā)展規(guī)劃，對(duì)規(guī)模有一定要求，但對(duì)于規(guī)模增速?zèng)]有強(qiáng)制性的要求。而且，合生對(duì)于規(guī)模的追逐，前提是要確保利潤(rùn)與現(xiàn)金流的安全，并且符合合生的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。

自1992年創(chuàng)辦至今，合生創(chuàng)展已走過(guò)25個(gè)年頭，經(jīng)歷過(guò)多個(gè)起起伏伏的地產(chǎn)周期。在閆家瑞看來(lái)，以往積攢下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)正是這家老牌房企應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)調(diào)控所具備的優(yōu)勢(shì)。

他表示，不管處于周期的高潮還是低谷，合生的銷售業(yè)績(jī)都是比較穩(wěn)定的，這種情況已經(jīng)持續(xù)了十多年。外界可能有不同的解讀，但對(duì)于合生來(lái)講，這種穩(wěn)定恰恰是最關(guān)鍵的。

閆家瑞續(xù)稱，在銷售額穩(wěn)定的前提下，合生自己持有并且經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)規(guī)模在這些年間擴(kuò)大了很多倍。因而，即便受調(diào)控影響，這些資產(chǎn)可以給合生帶來(lái)很穩(wěn)定的現(xiàn)金流，獲取較高的經(jīng)營(yíng)收益。

除了銷售規(guī)模增長(zhǎng)比較慢，土地公開(kāi)市場(chǎng)上也難覓合生的身影。對(duì)于外界對(duì)土地儲(chǔ)備上的擔(dān)心，閆家瑞表示，合生在目前的情況下不會(huì)主動(dòng)在公開(kāi)市場(chǎng)上與別的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

他還特別提到，合生在城市更新、舊城改造、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)方面積累了比較多的經(jīng)驗(yàn)，在華南地區(qū)已有一些項(xiàng)目入手，但還未到公布的時(shí)候。

商業(yè)地產(chǎn)潛力股

事實(shí)上，合生創(chuàng)展算是商業(yè)地產(chǎn)的老生，在商業(yè)地產(chǎn)熱潮起來(lái)之前，合生至少在十年前便已宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2016年，在商業(yè)地產(chǎn)呼聲減弱之際，合生選擇了逆市發(fā)力。當(dāng)年10月，合生以一場(chǎng)發(fā)布會(huì)正式向外界介紹了合生商業(yè)的五大業(yè)務(wù)板塊——城市綜合體、購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園，并推出了城市綜合體品牌——合生匯。

總體來(lái)看，合生商業(yè)的規(guī)模在逐漸壯大，據(jù)介紹，未來(lái)3年合生商業(yè)將推出30余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，仍會(huì)以北京、上海、廣州三大城市為軸心，進(jìn)一步拓展“環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角”三大經(jīng)濟(jì)圈為一體的事業(yè)版圖。

但這個(gè)數(shù)字或許只是冰山一角，據(jù)合生商業(yè)透露，目前已經(jīng)在全國(guó)十余個(gè)城市擁有70余個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。此外，根據(jù)合生2016年年報(bào)顯示，在總計(jì)3013萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中，商鋪、辦公室及酒店還擁有584萬(wàn)平方米土儲(chǔ)。

酒店方面，已擁有十余家酒店的合生還計(jì)劃構(gòu)建起五星級(jí)酒店、高級(jí)服務(wù)公寓及普通商務(wù)酒店的體系，與國(guó)際知名酒店管理公司凱悅酒店集團(tuán)及洲際酒店集團(tuán)及全球最大的國(guó)際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商雅詩(shī)閣集團(tuán)進(jìn)行品牌合作與凱悅酒店、洲際酒店、雅詩(shī)閣集等進(jìn)行品牌合作。據(jù)悉，未來(lái)合生將在上海、北京、廣州等城市推出十余家酒店，目前籌備中的有位于上海靜安及通州共三個(gè)項(xiàng)目。

寫字樓業(yè)務(wù)方面，合生已運(yùn)營(yíng)寫字樓面積超百萬(wàn)平米，出租率在90%以上。

十年發(fā)展過(guò)程中積累下來(lái)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)或許是合生在逆市中加大布局的底氣，對(duì)于未來(lái)的商業(yè)市場(chǎng)前景，合生商業(yè)認(rèn)為，接下來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將逐漸出現(xiàn)分化、整合，運(yùn)營(yíng)管理能力也將成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

“只有那些發(fā)展具有可持續(xù)性、擁有強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)實(shí)力的運(yùn)營(yíng)商才能在打破行業(yè)發(fā)展瓶頸，受到市場(chǎng)的認(rèn)可，最終實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展。”

據(jù)悉，合生商業(yè)主推的綜合體產(chǎn)品合生匯，將在今年第四季度推出位于北京朝陽(yáng)區(qū)廣渠路的朝陽(yáng)合生匯，而北京通州合生匯、上海靜安合生匯及蘇河灣合生匯正在籌備中。