盡管政策利好頻出，但長租公寓仍然處于艱難探索階段。

按照分布形態(tài)，長租公寓可分為集中式長租公寓和分散式長租公寓。從目前市場發(fā)展情況看，集中式長租公寓競爭最為激烈，而分散式長租公寓入局者仍以互聯(lián)網(wǎng)基因的租房平臺為主，鏈家與我愛我家兩大房產(chǎn)中介巨頭在集中式與分散式均有布局。

不過，整體上，從業(yè)人士對長租公寓市場發(fā)展?fàn)顩r均是困惑大于利好。

各路資本爭鳴

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，對于目前參與長租公寓市場的幾類主體，經(jīng)紀(jì)公司在租賃市場經(jīng)驗(yàn)較為豐富，且本身有著輻射范圍廣的門店；開發(fā)商資金雄厚，長租公寓可以作為其轉(zhuǎn)型方式之一，不過管理經(jīng)驗(yàn)相對較少。此外開發(fā)商從原有的住宅開發(fā)市場轉(zhuǎn)為租賃市場，在形成規(guī)模的前期會存在算不過賬的情況；以互聯(lián)網(wǎng)公司為主體介入長租公寓，但體量有限。胡景暉認(rèn)為，互聯(lián)網(wǎng)公司主體經(jīng)營的長租公寓絕大部分為虧損狀態(tài)，如果缺少持續(xù)投資也將難以維持。

在世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉看來，分散式長租公寓難以形成社區(qū)的氛圍，租期較短、租約不穩(wěn)定也使得其盈利較難。對于以分散式長租公寓業(yè)務(wù)為主的鏈家、我愛我家等租賃經(jīng)紀(jì)公司，甘偉表示，這一類經(jīng)營主體依靠市場門店開展業(yè)務(wù)，只能做分散式，其溢價(jià)由“N+1”的方式產(chǎn)生，即將三間房隔成四間房，產(chǎn)生批發(fā)和零售的關(guān)系，而這很難盈利?！八麄儸F(xiàn)在有這么大的體量，仍然在非常嚴(yán)重的虧損。”

對于魔方公寓、YOU+類的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司，甘偉表示，這類主體目前在市場沒有資金優(yōu)勢，面對行業(yè)盈利空間小、融資困難的現(xiàn)狀，這類主體在后期退出市場的可能性比較大，或者以輕資產(chǎn)的方式參與合作?！艾F(xiàn)在市場更需要重資本的進(jìn)入?！辈贿^他表示，在長租公寓的競爭中，最重要的還是系統(tǒng)運(yùn)營能力。

甘偉認(rèn)為，由于資金門檻較高，集中式長租公寓市場中，開發(fā)商有著資金優(yōu)勢。不過他也表示，對于開發(fā)商而言，長租公寓屬于低利潤行業(yè)，而以“服務(wù)機(jī)構(gòu)”自我定位的世聯(lián)行則能和開發(fā)商互補(bǔ)。

不過，甘偉表示，盡管市場發(fā)展境況不佳，但長租公寓是不能忽視的市場。未來出讓的土地中，持有型、租賃型的比例可能逐漸提高，原比例為10%%-15%，之后的新增地塊中，可能會有40%-50%用于租賃房建設(shè)，而非商品房建設(shè)。“這樣使得開發(fā)企業(yè)參與（長租公寓）這塊兒的話，必須得做租賃，這是不得已，必須干，只是用什么方式干的問題?！?/span>

市場接受度提高

不過，值得欣喜的是，長租公寓盈利雖是難題，但市場接受度正在逐漸加強(qiáng)。為了了解長租公寓真實(shí)發(fā)展?fàn)顩r，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者還現(xiàn)場查訪了萬科泊寓、龍湖冠寓以及鏈家自如寓。記者發(fā)現(xiàn)，泊寓勁松店有房源90間，目前為滿租狀態(tài)。泊寓勁松門店工作人員表示，泊寓均為小體量，房源較少，因此出租速度較快，泊寓勁松店今年5月推出，7月即達(dá)到滿租狀態(tài)；泊寓舊宮店有房源220間，目前也為滿租狀態(tài)；位于歡樂谷7號工廠的自如寓有房源約250間，目前僅有3間空置房源。

這一類長租公寓通常以年輕客群為主。據(jù)泊寓勁松店工作人員表示，泊寓的租客為35歲以下的白領(lǐng)，其中以25-26歲左右居多。鏈家王先生表示，自如的主要客群與泊寓差不多，主要為白領(lǐng)階層。而自如寓歡樂谷店工作人員表示，自如寓歡樂谷也以青年白領(lǐng)居多，不過歡樂谷店中，藝術(shù)工作者也比較多。

龍湖的冠寓于9月2日開始招租。冠寓管家李某表示，冠寓從9月中旬開始接納租客入住。冠寓管家表示，從接待客戶情況看，冠寓市場接受度表現(xiàn)不錯(cuò)。僅9月4日一天，她就接待了30多批看房客，接了200多個(gè)咨詢電話。在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，有約10人到冠寓看房，基本上為20-40歲的人士。管家表示，冠寓的目標(biāo)客群為約20-35歲、月薪2萬元以上的中高端人群。

不過，長租公寓高額的租金也令不少租客望而生畏。以龍湖冠寓為例。冠寓20平方米左右的房源根據(jù)房源設(shè)計(jì)為4200元/月（無窗）和6100元/月，25平方米房源為6900元/月。而其余房產(chǎn)中介表示，這一片區(qū)的一居室和開間租金約為5000元/月，面積為45-50平方米。來看房的兩位人人網(wǎng)年輕姑娘表示，她們選擇來此看房是因?yàn)殡x工作地點(diǎn)近。不過她們也說：“（租金）好貴，周邊40平方米的房子也才五六千?！?/span>

部分提供租房補(bǔ)貼的單位可能成為長租公寓的目標(biāo)客群之一。長租公寓一位負(fù)責(zé)人表示，這一類人群的住房補(bǔ)貼基本上等同于租金，而沒有租金壓力的租客通常會選擇高價(jià)位、高品質(zhì)的房源，甚至也不會與房東講價(jià)，這一情況曾造成房租上漲的虛高狀態(tài)。

為了了解長租公寓市場接受度，近期，媒體組織了市場調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，租客絕大部分租金收入來源于個(gè)人收入。在租房形式方面，的確更青睞集中式長租公寓；租房時(shí)最重視的因素主要是地理位置和租金。不過，值得注意的是，90.24%的網(wǎng)友認(rèn)為長租公寓租金過高。