“十九大”報(bào)告給未來5-10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，未來調(diào)控政策、市場(chǎng)走勢(shì)都將緊緊圍繞“房住不炒”展開，在當(dāng)前市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)上，就未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷如下:

行業(yè)政策判斷：

1、政策調(diào)控周期

從全國(guó)歷年政策來看，時(shí)效期主要集中在5-7個(gè)月， 調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控 措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果，“十九大” 召開后，2018年上半年是“兩會(huì)”召開的時(shí)間 點(diǎn)。在這兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)之間，調(diào)控政策不會(huì)放松，樓市要穩(wěn)定的基調(diào)不會(huì)變。另外，2018年兩會(huì)政府換屆在即，各地方政府需要為換屆穩(wěn)定市場(chǎng)，打造良好局面，國(guó)際環(huán)境上，2018年美聯(lián)儲(chǔ)大概率加息，通過傳導(dǎo)機(jī)制阻礙資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，此時(shí)必然需要穩(wěn)定樓市，所以預(yù)計(jì)2018年年底前調(diào)控不會(huì)松動(dòng)。

2、著力增加土地供應(yīng)。供地結(jié)構(gòu)將會(huì)調(diào)整，重點(diǎn)保障租賃、保障性住房土地供應(yīng)，尤其是租賃用地供應(yīng)將大量增加。

3、金融政策保持穩(wěn)健中性，有序推進(jìn)去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升，房企資金周轉(zhuǎn)壓力將會(huì)在年底進(jìn)一步顯現(xiàn)。

4、房地產(chǎn)稅將加快推出步伐，房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。房地產(chǎn)稅作為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要內(nèi)容之一，要經(jīng)過全國(guó)人大立法才有實(shí)施的根基，所以最快2018年兩會(huì)有可能對(duì)房地產(chǎn)稅立法，進(jìn)而擇機(jī)出臺(tái)房地產(chǎn)稅。最重要的是目前已經(jīng)找到征收房地產(chǎn)稅的合理理由：每年征收的房地產(chǎn)稅，是為了未來土地使用權(quán)到期后自動(dòng)續(xù)期的預(yù)交費(fèi)用。

5、租購并舉的住房制度。目前正在加速推進(jìn)，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進(jìn)一步出臺(tái)。

市場(chǎng)趨勢(shì)判斷：

1、將加強(qiáng)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度藍(lán)圖

針對(duì)核心熱點(diǎn)城市和三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的不同，對(duì)商品住宅、公共租賃房以及共有產(chǎn)權(quán)房等進(jìn) 行供應(yīng)主體的細(xì)分，尤其針對(duì)核心熱點(diǎn)城市常住人口基數(shù)大和基本住房需求不能滿足之間的矛盾，做出多渠道保障和購租 并舉的制度安排，全面覆蓋基本住房需求的同時(shí)，兼顧核心熱點(diǎn)城市中高收入人群的剛需、改善需求。

2、合作、收并購的比例將進(jìn)一步增加

土地市場(chǎng)將更為理性，合作、收并購的比例將進(jìn)一步增加，但土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”，中海、華潤(rùn)等在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國(guó)企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購的案例也持續(xù)增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規(guī)模將持續(xù)高位運(yùn)行，企業(yè)異常高漲的拿地?zé)崆檩^難維系，三四線城市土地?zé)岢葱星閷⑦M(jìn)一步回落。

3、行業(yè)集中度持續(xù)上升

自2010年開始有房企全年累計(jì)銷售金額達(dá)到千億，2014年上半年開始有房企在半年度銷售金額超過千 億，2017年上半年千億房企有6家，預(yù)估2017年年底千億房企將達(dá)到20家，與此同時(shí)，行業(yè)集中度不斷上升。未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)3家左右萬億房企，TOP30房企市占率達(dá)到52%，甚至有可能會(huì)更多?！笆糯蟆焙蟮椒康禺a(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制落地期間，是房企轉(zhuǎn)型和布局的最后窗口期，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，購房人群更注重品質(zhì)，行業(yè)利潤(rùn)水平長(zhǎng)期維持較低水平為主要特征。

4、預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在2019年步入上升周期

結(jié)合周期模型判斷，城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到年底，中國(guó)70城新建商品住宅房?jī)r(jià)將分別在2019年前3季度和2022年前3季度處于實(shí)質(zhì)上升周期通道。