“十九大”報(bào)告給未來(lái)5-10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，未來(lái)調(diào)控政策、市場(chǎng)走勢(shì)都將緊緊圍繞“房住不炒”展開(kāi)。住建部部長(zhǎng)也在日前表示，將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從去年三季度末至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度持續(xù)升級(jí)，在當(dāng)前市場(chǎng)節(jié)點(diǎn)上，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)該如何判斷呢？

十九大報(bào)告：堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

行業(yè)政策判斷

房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購(gòu)并舉等四個(gè)方面

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

一方面，“十九大”報(bào)告給未來(lái)5-10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，未來(lái)調(diào)控政策、市場(chǎng)走勢(shì)都將緊緊圍繞“房住不炒”展開(kāi)；另一方面，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購(gòu)并舉等四個(gè)方面。其一，著力增加土地供應(yīng)，但供地結(jié)構(gòu)將會(huì)調(diào)整，重點(diǎn)保障租賃、保障性住房土地供應(yīng)，尤其是租賃用地供應(yīng)將大量增加。其二，金融政策保持穩(wěn)健中性，有序推進(jìn)去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升，房企資金周轉(zhuǎn)壓力將會(huì)在年底進(jìn)一步顯現(xiàn)。其三，房地產(chǎn)稅將加快推出步伐，房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。其四，租購(gòu)并舉的住房制度。目前正在加速推進(jìn)，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進(jìn)一步出臺(tái)。

現(xiàn)有調(diào)控政策不會(huì)退出

來(lái)源：中國(guó)金融四十人論壇

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉此前在接受中國(guó)金融四十人論壇秘書(shū)處訪談時(shí)指出，我國(guó)政府要通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，主要體現(xiàn)為物業(yè)持有環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)杠桿。在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的構(gòu)建過(guò)程中，人們最為關(guān)注的焦點(diǎn)是房產(chǎn)稅與遺產(chǎn)稅這兩大問(wèn)題?？紤]到應(yīng)讓人民群眾在2020之前的改革過(guò)程中有更多獲得感而不是剝奪感，以征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅為主要手段的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制還需多加醞釀，暫時(shí)不會(huì)推出。如果以征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制無(wú)法推出，那么其他現(xiàn)有的調(diào)控制度就不會(huì)退出。

2018年年底前調(diào)控不會(huì)松動(dòng)

來(lái)源：同策研究院

從全國(guó)歷年政策來(lái)看，時(shí)效期主要集中在5-7個(gè)月，調(diào)控政策的時(shí)效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果，“十九大”召開(kāi)后，2018年上半年是“兩會(huì)”召開(kāi)的時(shí)間點(diǎn)。在這兩個(gè)關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)之間，調(diào)控政策不會(huì)放松，樓市要穩(wěn)定的基調(diào)不會(huì)變。根據(jù)5-7個(gè)月政策時(shí)效性，這兩個(gè)時(shí)間都是時(shí)效降低的時(shí)點(diǎn)，如果市場(chǎng)依舊火熱，預(yù)計(jì)2018年年底前調(diào)控不會(huì)松動(dòng)，甚至明年兩會(huì)前調(diào)控政策會(huì)加碼。

長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制時(shí)間節(jié)點(diǎn)判斷

來(lái)源：同策研究院

綜合國(guó)內(nèi)外因素和房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)，2018年不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將試運(yùn)行；預(yù)計(jì)在2020年公安部將建成新型戶籍管理平臺(tái)；2017年土地制度改革將完成試點(diǎn)工作，政府換屆后（2018年）完成機(jī)構(gòu)改革方案，在2020年基本完成農(nóng)村土地確權(quán)后全面推行土地改革；房產(chǎn)稅將在2019年前3季度的房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，實(shí)行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，預(yù)計(jì)在2020年完成房地產(chǎn)稅立法，在2022年前三季度全面實(shí)行房產(chǎn)稅；住房金融改革與美元周期相關(guān)度較大，預(yù)計(jì)美元指數(shù)高位時(shí)期，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性增加，完成住房金融改革試點(diǎn)。

市場(chǎng)趨勢(shì)判斷

對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的4個(gè)判斷

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

其一，成交低迷走勢(shì)將持續(xù)3-6個(gè)月，但全年商品房銷售仍將再創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)5%左右；

其二，一、二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)步回落趨勢(shì)會(huì)持續(xù)到年底，但隨著“基數(shù)效應(yīng)”的到來(lái)，加上高端項(xiàng)目限價(jià)“堰塞湖”終要解決，2018年房?jī)r(jià)翹頭向上壓力將越來(lái)越大；

其三，土地市場(chǎng)將更為理性，合作、收并購(gòu)的比例將進(jìn)一步增加，但土地市場(chǎng)再次出現(xiàn)“國(guó)進(jìn)民退”，中海、華潤(rùn)等在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國(guó)企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購(gòu)的案例也持續(xù)增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規(guī)模將持續(xù)高位運(yùn)行，企業(yè)異常高漲的拿地?zé)崆檩^難維系，三四線城市土地?zé)岢葱星閷⑦M(jìn)一步回落；

其四，企業(yè)業(yè)績(jī)集中度將進(jìn)一步提升，要圍繞著可能會(huì)出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制，事先做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。9月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，但部分房企業(yè)績(jī)依舊高歌猛進(jìn)。以融創(chuàng)為例，9月實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)430.4億元，與碧桂園、萬(wàn)科和恒大相差不大。TOP10房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)異常優(yōu)異，與城市布局合理、在售項(xiàng)目眾多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售項(xiàng)目多達(dá)546個(gè)，為恒大業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，租購(gòu)并舉的住房制度正在加速推進(jìn)，以萬(wàn)科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場(chǎng)，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)將是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的下一個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)。

租賃市場(chǎng)或與交易市場(chǎng)分庭抗禮

來(lái)源：克而瑞研究中心

目前，住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑是市場(chǎng)熱議的話題，繼中央發(fā)文選取12個(gè)人口凈流入的大中城市開(kāi)展租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，多個(gè)城市紛紛跟進(jìn)，將利好新政具體落實(shí)到執(zhí)行層面。更為重要的是，土地供應(yīng)端予以積極支持，上海、杭州、廣州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，租賃用地成交規(guī)模持續(xù)提升。以上海為例，供地節(jié)奏明顯加快，純租賃用地出讓的案例明顯增多，另有多宗商辦用地改性為租賃住房。并且，地理位置優(yōu)越，不乏市中心乃至濱江片區(qū)絕版地塊，側(cè)面反映上海市政府發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心。我們認(rèn)為構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度乃是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)更多大中城市將著力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并在供地環(huán)節(jié)予以重點(diǎn)支持。

住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展與培育規(guī)?；》孔赓U企業(yè)密不可分，一方面，住房租賃企業(yè)宜進(jìn)一步擴(kuò)容。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，從而分得租賃市場(chǎng)的一杯羹；另一方面，要支持住房租賃企業(yè)做大、做強(qiáng)。鑒于租賃企業(yè)普遍面臨著融資難、融資貴的困境，“短板”效應(yīng)愈加凸顯，顯著拖累企業(yè)發(fā)展步伐。下一步宜加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，降低融資門(mén)檻，拓寬融資渠道，支持企業(yè)發(fā)行公司債券、資產(chǎn)支持證券、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等融資工具。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐漸形成“高端有供應(yīng)、低端有保障”的住房制度，租賃市場(chǎng)或?qū)⑴c交易市場(chǎng)分庭抗禮，重點(diǎn)保障城市低收入群體居住需求，以便實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居、安居樂(lè)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。

新晉熱點(diǎn)三四線城市或成下一階段調(diào)控重點(diǎn)

來(lái)源：克而瑞研究中心

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一基本定位，十九大再度予以重申，顯示本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)仍在延續(xù)。一方面，積極支持居民自住和改善性住房需求。受困于高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，部分三四線城市仍是當(dāng)下房地產(chǎn)去庫(kù)存的難點(diǎn)所在，要因城施策去庫(kù)存，重點(diǎn)支持進(jìn)城人員、城市低收入群體購(gòu)房需求，以便更好、更快地實(shí)現(xiàn)三四線城市庫(kù)存去化；另一方面，著力打擊投資、投機(jī)性炒作需求。鑒于熱點(diǎn)一二線城市市民購(gòu)房需求異常旺盛，房?jī)r(jià)依舊面臨著一定的上漲壓力，短期內(nèi)“四限”政策暫無(wú)退出的可能性，本輪房地產(chǎn)調(diào)控有望貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期。并且，現(xiàn)有調(diào)控城市將進(jìn)一步擴(kuò)容，受制于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，或多或少透支未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，以淮安、鹽城、徐州等為代表的新晉熱點(diǎn)三四線城市將成為下一階段調(diào)控重點(diǎn)，預(yù)計(jì)更多三四線城市將跟進(jìn)落地乃至升級(jí)“四限”新政，以便緩解房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。