10月22日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)王蒙徽在十九大新聞中心舉辦的第五場(chǎng)記者招待會(huì)上指出，預(yù)計(jì)今年四季度，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還將延續(xù)成交量增速回落、成交價(jià)格趨于穩(wěn)定的走勢(shì)。全年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持目前平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。 

始于去年9月30日的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策已運(yùn)行一年有余。最新出爐的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，全國(guó)房?jī)r(jià)整體仍處于降溫通道，尤其是一二線熱點(diǎn)城市深圳、成都、上海等地房?jī)r(jià)繼環(huán)比全面停漲后，同比也出現(xiàn)下跌。 

相關(guān)受訪專家表示，一年來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控力度不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)在“去庫(kù)存”后繼續(xù)“去杠桿”，而隨著租購(gòu)并舉等政策加快推進(jìn)，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓漸顯。

精準(zhǔn)調(diào)控 房?jī)r(jià)趨穩(wěn)    

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。易居研究院根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比、同比漲幅均有明顯放緩。其中，環(huán)比上漲0.2%，較去年同期1.8%的增幅明顯收窄。 

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，全國(guó)房?jī)r(jià)整體漲幅明顯回落，充分說(shuō)明了調(diào)控一年以來(lái)政策的有效性，尤其是限購(gòu)限貸等政策發(fā)揮了實(shí)質(zhì)性的狙擊投機(jī)需求的重要作用。  

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，9月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新建商品住宅價(jià)格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8~8.8個(gè)百分點(diǎn)之間。 

在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到抑制的同時(shí)，商品房銷售增速也平穩(wěn)回落。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房銷售面積同比增速?gòu)慕衲昴瓿醯?5.1%回落到1~9月的10.3%，其中商品住宅從23.7%回落到7.6%。 

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)揮作用，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，新房?jī)r(jià)格全部下降或持平；從同比看，漲幅均繼續(xù)回落，回落幅度在1.8~8.8個(gè)百分點(diǎn)之間。一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在8月份出現(xiàn)全面環(huán)比下調(diào)后，9月份同比數(shù)據(jù)也開(kāi)始出現(xiàn)下跌。 

數(shù)據(jù)顯示，9月份，深圳新房同比下跌3.9%，成都同比下跌2.8%，上海同比下跌0.1%。此外，北京新房?jī)r(jià)格同比接近持平，合肥、南京、福州、天津、杭州、廈門(mén)、鄭州等前期房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市，9月同比漲幅均在3.2%以內(nèi)。  

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，將70個(gè)城市數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單平均看，大部分城市房?jī)r(jià)漲幅放緩，特別是一二線城市，整體看，新建住宅平均環(huán)比上漲0.19%，這是最近23個(gè)月的漲幅最低點(diǎn)。同比數(shù)值也更是最近13個(gè)月最低。整體看，漲幅放緩趨勢(shì)已經(jīng)明確。而調(diào)控效果有望繼續(xù)影響今年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)，10月開(kāi)始將有更多城市進(jìn)入同比房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)的趨勢(shì)中。    

張大偉表示，在一二線城市持續(xù)調(diào)控、部分城市出現(xiàn)降價(jià)的情況下，三四線城市依然支撐了整體市場(chǎng)。這種手術(shù)刀式的分類調(diào)控，是歷史第一次實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控，不一刀切。未來(lái)樓市依然會(huì)呈現(xiàn)分化走勢(shì)，調(diào)控政策也將繼續(xù)堅(jiān)持“打地鼠”。

“去庫(kù)存”后“去杠桿” 

“三去一降一補(bǔ)”中，對(duì)于房地產(chǎn)討論更多的“去庫(kù)存”，而在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策不斷發(fā)力的同時(shí)，近期樓市降溫也與各地嚴(yán)查各類“加杠桿”的金融產(chǎn)品有關(guān)。同時(shí)，各地銀行也在積極落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)整信貸措施、加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。    

克而瑞研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融“去杠桿”重要環(huán)節(jié)之一。近期，北京、南京等城市相繼發(fā)文要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“房抵貸”等資金流向，廣州更是暫停發(fā)放金額超100萬(wàn)元或期限超10年的消費(fèi)貸。在抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿的過(guò)程并不可逆，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將重點(diǎn)加強(qiáng)“首付貸”、“消費(fèi)貸”等資金監(jiān)管，以防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

央行《2017年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》顯示，房地產(chǎn)貸款增速趨緩。在國(guó)家加大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、嚴(yán)控房地產(chǎn)行業(yè)信貸、收緊房企融資渠道、引導(dǎo)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的背景下，前一階段房貸增速上漲過(guò)快的狀況有所緩解，房地產(chǎn)貸款的增速和占比同步下降。9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)22.8%，增速繼續(xù)比上季末降低1.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)于家庭部門(mén)的債務(wù)杠桿率，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川曾表示，從全球比較看，中國(guó)還不算高，但最近幾年增長(zhǎng)很快。這個(gè)快的程度提醒大家注意，不是說(shuō)“現(xiàn)在就要去杠桿”，而是說(shuō)“增長(zhǎng)的過(guò)程要注意質(zhì)量”，要使增量部分保持穩(wěn)健，同時(shí)又是高質(zhì)量的。    

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨表示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，去杠桿將在2018年繼續(xù)推進(jìn)，但必定是一個(gè)漸進(jìn)且可控的過(guò)程。

“去杠桿”也體現(xiàn)在限售政策中。自9月下旬起，重慶、南昌、長(zhǎng)沙、西安、貴陽(yáng)等二線城市及桂林、北海等三線城市相繼出臺(tái)樓市調(diào)控措施，多以限售政策為主。    

交行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，目前實(shí)行限售措施的城市已累計(jì)超過(guò)50個(gè)。從地區(qū)指向上看，多是針對(duì)短期樓市出現(xiàn)異動(dòng)的地區(qū)進(jìn)行的定向糾偏。靴子落地，打破了部分市場(chǎng)預(yù)期對(duì)調(diào)控是否可能在“9·30”這個(gè)時(shí)間窗口轉(zhuǎn)向的猜測(cè)，保持了政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。  

從目前各地的房地產(chǎn)政策內(nèi)容看，限購(gòu)與限售全面升級(jí)。張大偉表示，全國(guó)限售城市擴(kuò)大到了50個(gè)，整體看調(diào)控政策還在繼續(xù)升級(jí)加碼。限售事實(shí)上，就是樓市的去杠桿政策，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金。否則按照3~5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入。

租購(gòu)并舉等長(zhǎng)效機(jī)制陸續(xù)實(shí)施  

日前，在回答媒體有關(guān)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題時(shí)，王蒙徽說(shuō)，住建部及有關(guān)部門(mén)正在抓緊落實(shí)這方面工作，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。 

住建部介紹，目前，正在進(jìn)行12個(gè)大中城市住房租賃試點(diǎn)工作，支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。同時(shí)，在抓緊推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的立法工作。房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制目前也在抓緊研究制定。 

“加快長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)對(duì)促進(jìn)住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展意義重大。在此過(guò)程中，住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)住房都是長(zhǎng)效機(jī)制探索中的重要部分。同時(shí)，應(yīng)充分考慮政策、措施之間的相互影響與聯(lián)系，如在土地供應(yīng)方面，應(yīng)合理增加房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市住宅用地供應(yīng)，這可以有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲預(yù)期、并有助于推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。此外，在稅收、金融及市場(chǎng)價(jià)格等多個(gè)方面也都應(yīng)該進(jìn)行通盤(pán)考慮與安排?！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說(shuō)。  

值得注意的是，今年以來(lái)，租購(gòu)并舉的政策加速推出，北京、上海也在積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，一系列舉措的背后都傳遞出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)步伐加快的信號(hào)。 

夏丹表示，培育住房租賃市場(chǎng)將作為建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重點(diǎn)方向。未來(lái)一段時(shí)間，地方層面將跟進(jìn)出臺(tái)一系列支持住房租賃建設(shè)的政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)供地等方式，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的腳步將明顯加快。  

隨著樓市調(diào)控不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)也在持續(xù)推進(jìn)中。未來(lái)租購(gòu)并舉等調(diào)控政策將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，避免樓市大起大落。  

“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，與此前政府關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)政策基調(diào)一致。”謝晨表示，由于政策及金融工具創(chuàng)新的支持，房屋租賃業(yè)務(wù)在未來(lái)幾年將獲得實(shí)質(zhì)性發(fā)展。  

今年5月以來(lái)，住建部等多部委印發(fā)了發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的條例和通知，并選取了12個(gè)城市作為首批試點(diǎn)。夏丹表示，目前，多個(gè)城市已積極響應(yīng)。未來(lái)一段時(shí)間，地方層面將跟進(jìn)出臺(tái)一系列支持住房租賃建設(shè)的政策，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、專項(xiàng)供地等方式，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，構(gòu)建租購(gòu)并舉住房制度的腳步將明顯加快。  

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，要把握政策的主基調(diào)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的重大原則，積極回應(yīng)居民自住需求，提高居住產(chǎn)品的品質(zhì)感、生態(tài)性。圍繞滿足自住需求，合理確定企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)，立足房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步夯實(shí)，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，積極參與構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系。

(來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào))