2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房才從經(jīng)適房概念中獨(dú)立出來(lái)，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。

2014年初，金師傅帶著老伴從虹口區(qū)四平路旁的老房子里搬到了上海近郊浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，在那里他以每平方米6000多元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了瑞雅苑一套65平米的共有產(chǎn)權(quán)保障房，總花費(fèi)百萬(wàn)元拿到了該房的7成產(chǎn)權(quán)，心滿意足。

金師傅告訴記者，他3年前搬到瑞雅苑時(shí)，那時(shí)候都跟家里的親戚介紹自己買(mǎi)的是經(jīng)濟(jì)適用房，家里人都知道這種有限產(chǎn)權(quán)的房子，直到最近兩年才聽(tīng)說(shuō)共有產(chǎn)權(quán)房的說(shuō)法。

金師傅的說(shuō)法體現(xiàn)了上海共有產(chǎn)權(quán)房的蛻變。實(shí)際上，上海最初開(kāi)始試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，是以經(jīng)適房的面目出現(xiàn)的，從經(jīng)適房發(fā)展為共有產(chǎn)權(quán)房，其間經(jīng)歷了一個(gè)曲折的發(fā)展過(guò)程。

近年來(lái)，在高房?jī)r(jià)地區(qū)如何解決“夾心層”群體的住房難題，共有產(chǎn)權(quán)保障住房開(kāi)始被廣泛討論，并被寄予厚望。今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》，支持兩市深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)工作，為共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)工作吹響了進(jìn)軍號(hào)角。

事實(shí)上，上海推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)過(guò)7年試點(diǎn)，從經(jīng)適房管理體系中獨(dú)立出來(lái)，先后5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，年均增加2萬(wàn)戶簽約家庭，房源主要偏向中心城區(qū)的居民，“十三五”期間計(jì)劃新增8萬(wàn)套。在此基礎(chǔ)上，2016年2月上海出臺(tái)了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》（下稱(chēng)《管理辦法》）將試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行文件總結(jié)。

長(zhǎng)期來(lái)看，盡管《管理辦法》在建筑標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)入人群和市場(chǎng)投機(jī)空間等方面尚存繼續(xù)深化規(guī)范的空間，但上海多年的經(jīng)驗(yàn)無(wú)疑能夠?yàn)槿珖?guó)其他城市推廣共有產(chǎn)權(quán)保障住房提供借鑒。

共有產(chǎn)權(quán)房蛻變

公開(kāi)資料顯示，2002年上海曾撤銷(xiāo)經(jīng)適房發(fā)展中心，經(jīng)適房隨即退出市場(chǎng)供應(yīng)，在上海出現(xiàn)了“斷檔期”，直到2008年經(jīng)適房才在上海重新推出。2009年上海出臺(tái)了《上海經(jīng)適房管理試行辦法》文件，首次明確提出了“有限產(chǎn)權(quán)”的概念，即購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的居住困難家庭與政府分別承擔(dān)房屋的有限產(chǎn)權(quán)。

兩年后，上海“有限產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)適房制度在全市范圍內(nèi)推廣，2011年上海的相關(guān)公開(kāi)文件中，名稱(chēng)統(tǒng)一變革為“共有產(chǎn)權(quán)保障房（經(jīng)濟(jì)適用房）”。至此，共有產(chǎn)權(quán)房的概念得以明確，與之相關(guān)的配套政策也在此后陸續(xù)出臺(tái)。

事實(shí)上，共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房的概念之間存在一定的差別。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，共有產(chǎn)權(quán)房與經(jīng)適房最大的區(qū)別在于產(chǎn)權(quán)的持有比例，共有產(chǎn)權(quán)房是家庭與政府共同持有（市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)）；而經(jīng)適房5年內(nèi)是有限產(chǎn)權(quán)，5年后是完全產(chǎn)權(quán)。

隨著5年期限的逼近，部分共有產(chǎn)權(quán)房脫離經(jīng)適房管理體系產(chǎn)生的問(wèn)題也隨之需要解決。其中最核心的問(wèn)題便是，共有產(chǎn)權(quán)房滿5年后怎樣“贖回”產(chǎn)權(quán)，如何進(jìn)入市場(chǎng)？這與經(jīng)適房到期后自然成為完全產(chǎn)權(quán)截然不同。

因此，上海共有產(chǎn)權(quán)房的管理細(xì)則適時(shí)出臺(tái)。2016年2月29日，上海市政府發(fā)布了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。

《辦法》規(guī)定，購(gòu)房人取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后，共有產(chǎn)權(quán)房可上市轉(zhuǎn)讓或者由購(gòu)房人、同住人購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額；上市轉(zhuǎn)讓或者購(gòu)買(mǎi)政府產(chǎn)權(quán)份額后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》俊Ｕ付ǖ臋C(jī)構(gòu)在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，方可向他人轉(zhuǎn)讓。共有產(chǎn)權(quán)保障住房被上市轉(zhuǎn)讓或者優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的，購(gòu)房人按照其產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。

至此，上海的共有產(chǎn)權(quán)房才從經(jīng)適房概念中獨(dú)立出來(lái)，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起構(gòu)成上?！八奈灰惑w”的住房保障體系。

5次放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

在上海，從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的幾年間，曾經(jīng)先后五次放寬“雙困”家庭的申請(qǐng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

記者發(fā)現(xiàn)，上海從經(jīng)適房到共有產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展歷程中，重點(diǎn)調(diào)整了收入限額從人均月可支配收入2300元放寬至2900元、3300元和5000元到目前的6000元，個(gè)人財(cái)產(chǎn)限額從人均7萬(wàn)元放寬到9萬(wàn)元、12萬(wàn)元和15萬(wàn)元，調(diào)整到目前執(zhí)行的18萬(wàn)元，且2人及以下家庭再放寬20%。

隨著共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)逐漸放寬，意味著市場(chǎng)需要更多的房源提供給不斷涌入的需求人群。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)上海市住房和城鄉(xiāng)管理委員會(huì)網(wǎng)站上的公開(kāi)資料發(fā)現(xiàn)，2011年至2014年（2015年至今的房源數(shù)據(jù)尚未公布），上海共有產(chǎn)權(quán)房共推出90652套房源，供應(yīng)房源總體呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢(shì)。

其中，2011年上海共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)9587套，占比10.6%；2012年供應(yīng)15331套，占比16.9%；2013年供應(yīng)33386套，占比36.8%；2014年供應(yīng)32348套，占比35.7%。

據(jù)上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年9月底，上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的累計(jì)簽約家庭約9.2萬(wàn)戶，而2016年四季度啟動(dòng)新一批次申請(qǐng)受理工作后，累計(jì)受益的家庭可達(dá)3.9萬(wàn)余戶。

在中心城區(qū)寸土寸金的上海，共有產(chǎn)權(quán)房無(wú)疑成為中心城區(qū)居民居住難題的一個(gè)有效解決途徑。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)公開(kāi)的90652套房源的分配情況發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)共有產(chǎn)權(quán)房源是供應(yīng)給中心城區(qū)的居民。其中，浦東新區(qū)、楊浦區(qū)和普陀區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量位居前三；松江區(qū)、金山區(qū)和崇明區(qū)的供應(yīng)量位居后三位。

其中，超過(guò)一半的共有產(chǎn)權(quán)房分配給了中心城區(qū)、近郊區(qū)的住房困難家庭。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)表示，目前上海共有產(chǎn)權(quán)保障住房已經(jīng)形成年均新增2萬(wàn)戶家庭的趨穩(wěn)狀態(tài)，預(yù)計(jì)至第六批次供應(yīng)工作基本結(jié)束，可累計(jì)簽約近13萬(wàn)戶。

共有產(chǎn)權(quán)房的最大優(yōu)勢(shì)就在于其價(jià)格親民。資料顯示，2009年上海共有產(chǎn)權(quán)房率先在徐匯和閔行兩區(qū)試點(diǎn)時(shí)，彼時(shí)的共有產(chǎn)權(quán)房房源基準(zhǔn)價(jià)在4800-5200元/平方米，相當(dāng)于同期市場(chǎng)普通商品房?jī)r(jià)格的四至五成。

記者梳理2011年上海市共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，當(dāng)年上海共有產(chǎn)權(quán)房的平均基準(zhǔn)價(jià)格為6854元/平方米，而其周邊的普通商品房平均價(jià)格則為12976元/平方米，共有產(chǎn)權(quán)房的均價(jià)僅為商品房均價(jià)的53%。

“十三五”期間目標(biāo)新增8萬(wàn)套

對(duì)于金師傅來(lái)說(shuō)，不久前住建部下發(fā)的《關(guān)于支持北京市、上海市開(kāi)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)的意見(jiàn)》無(wú)疑是個(gè)好消息。

他告訴記者，家里至今還有親戚在虹口區(qū)四平路邊上的那一片老舊房屋里，幾代同堂擠在面積很小的空間里，希望以后能有更多的共有產(chǎn)權(quán)房可以提供給他們。

住建部的文件中明確鼓勵(lì)北京、上海制度創(chuàng)新，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際在建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進(jìn)行大膽探索，并形成可推廣的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑為上海未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展注入強(qiáng)心劑。

但記者對(duì)比京滬兩地的政策發(fā)現(xiàn)，盡管共有產(chǎn)權(quán)房在上海的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)走在北京的前面，但北京在共有產(chǎn)權(quán)住房方面同樣發(fā)展迅猛。

今年9月30日，北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目——朝陽(yáng)區(qū)錦都家園項(xiàng)目舉行了公開(kāi)搖號(hào)，這被媒體稱(chēng)之為“標(biāo)志著中國(guó)正式迎來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房時(shí)代”。同一天里，北京集中掛牌出讓了4宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，這是不久前正式實(shí)施的《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》發(fā)布后，北京供應(yīng)的第一批共有產(chǎn)權(quán)住房用地，出讓土地總面積達(dá)到了36公頃，項(xiàng)目建成后將新增共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模約69萬(wàn)平方米。

反觀“走在前面”的上海，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房保障體系已有相應(yīng)的規(guī)劃與舉措。

上海市的共有產(chǎn)權(quán)住房保障措施早已在幾年前便有序開(kāi)展，目前正在按照計(jì)劃有序推進(jìn)之中。按照不久前發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），未來(lái)五年內(nèi)上海在保障房體系建設(shè)中的重點(diǎn)是大力推動(dòng)租賃住房的供應(yīng)。

《規(guī)劃》提出，“十三五”期間，上海住房用地供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，共計(jì)12750萬(wàn)平方米，其中租賃住房供應(yīng)套數(shù)約70萬(wàn)套，租賃住房供應(yīng)總套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)超過(guò)60%。

上海市規(guī)劃國(guó)土資源管理局副局長(zhǎng)岑富康在接受記者采訪時(shí)表示，近階段上海發(fā)布了“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃，商品住房和保障性住房繼續(xù)保持穩(wěn)中有升的供地態(tài)勢(shì)。同時(shí)，上海正在大力推動(dòng)租賃住房用地的市場(chǎng)供應(yīng)。

那么，未來(lái)上海會(huì)像北京那樣推出共有產(chǎn)權(quán)住房用地嗎？

岑富康表示，上海在2009年就規(guī)劃了22個(gè)大型居住社區(qū)，在這些大型居住社區(qū)當(dāng)中，除普通商品房外，更多的是包括公租房、廉租房和共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房，這一輪“上海2040”總體規(guī)劃中有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)房的規(guī)劃和土地供應(yīng)都予以明確，將確保保障房用地的供應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)房包括在內(nèi)。

記者翻閱“上海2040”總體規(guī)劃與上?！笆濉弊》堪l(fā)展規(guī)劃后發(fā)現(xiàn)，后者在文件中提及“預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)保障性住房4500萬(wàn)平方米，約55萬(wàn)套”。

對(duì)此，記者采訪了上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上海“十三五”期間將計(jì)劃新增供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房8萬(wàn)套。

這對(duì)金師傅的親戚來(lái)說(shuō)，或許會(huì)是個(gè)好消息。

不斷完善的細(xì)則

浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民表示，共有產(chǎn)權(quán)住房的出現(xiàn)，成為繼商品房、廉租房之后，適合于絕大多數(shù)人群和城市的最佳住房保障制度。

共有產(chǎn)權(quán)住房被外界普遍看好的情況下，北京與上海兩地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)便成為各地重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。記者通過(guò)對(duì)比兩城之間的政策發(fā)現(xiàn)，上海豐富的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值得北京參考，與此同時(shí)，北京最新出臺(tái)的政策細(xì)則也值得上海借鑒。

其中值得一提的是，不久前北京市發(fā)布的《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》中明確規(guī)定了30%的房源應(yīng)該面向沒(méi)有北京市戶籍的“新北京人”。

這項(xiàng)政策為非戶籍常住居民敞開(kāi)了共有產(chǎn)權(quán)房準(zhǔn)入的大門(mén)，而這方面上海目前還沒(méi)有相關(guān)政策出臺(tái)，目前上海共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入人群并不涉及外地來(lái)滬人員。

對(duì)此，上海住房與城鄉(xiāng)管理委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海在構(gòu)建“四位一體”、購(gòu)租并舉的住房保障體系中明確了，對(duì)城鎮(zhèn)戶籍的低收入和中低收入住房困難家庭，分別實(shí)施廉租住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房制度；對(duì)存在階段性居住困難的青年職工、引進(jìn)人才、來(lái)滬務(wù)工人員等有穩(wěn)定工作的來(lái)滬常住人口，主要實(shí)施公共租賃住房制度。

除此之外，在人們近期比較關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)房未來(lái)可能會(huì)流入市場(chǎng)獲利方面，上海目前實(shí)施《管理辦法》中只對(duì)房源滿足條件入市后的產(chǎn)權(quán)“贖回”進(jìn)行了細(xì)致規(guī)定，但總體還是允許滿足條件的共有產(chǎn)權(quán)房入市交易。

在浦東恒福家園小區(qū)門(mén)口做房產(chǎn)中介的王杰，不久前就遇到了一位前來(lái)掛牌出售共有產(chǎn)權(quán)房的客戶，2居室掛牌價(jià)210萬(wàn)元。王杰給記者算了一筆賬說(shuō)，起初購(gòu)買(mǎi)恒福家園兩居室的7成產(chǎn)權(quán)花費(fèi)不到40萬(wàn)元，如今就算是按照3萬(wàn)/平方米的市場(chǎng)均價(jià)向政府購(gòu)買(mǎi)剩余的3成產(chǎn)權(quán)，需要60萬(wàn)元左右，但現(xiàn)在市場(chǎng)總價(jià)已經(jīng)近210萬(wàn)元，中間差價(jià)有100萬(wàn)元左右。

對(duì)于這筆賬，金師傅在聽(tīng)完后，立馬反問(wèn)道：“雖然房子升值了100多萬(wàn)，但誰(shuí)會(huì)去賣(mài)呢？房子賣(mài)了，我們住哪去？”

最近，對(duì)于這筆理論上可能存在的升值，北京市則出臺(tái)了相關(guān)應(yīng)對(duì)措施。報(bào)道稱(chēng)，北京共有產(chǎn)權(quán)住房將真正實(shí)現(xiàn)“封閉管理、內(nèi)部循環(huán)”，即共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住建部門(mén)提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)，回購(gòu)房屋繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)房使用。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前上海共有產(chǎn)權(quán)房是在前端的準(zhǔn)入條件與審核機(jī)制方面，制定了嚴(yán)格的制度從源頭來(lái)限制市場(chǎng)投機(jī)，而北京市最新的政策是將房源徹底“封閉”在內(nèi)部循環(huán)中，直接從房源入市的末端來(lái)掐斷共有產(chǎn)權(quán)房流向市場(chǎng)套利的通道。