有房企人士表示，融資渠道收緊、銷售增速放緩，使得資金來源受到影響。而今年獲得的土地，又面臨后續(xù)開工的資金壓力。加之明后年面臨償債高峰期，房企自然會(huì)放緩擴(kuò)張步伐，或者出售項(xiàng)目來回收現(xiàn)金流。

市場(chǎng)旺季下的銷售慣性，繼續(xù)給房企的業(yè)績帶來支撐。

近期，上市房企集中發(fā)布三季報(bào)。顯示大部分企業(yè)在第三季度錄得較好的銷售成績，營業(yè)收入、利潤規(guī)模等指標(biāo)也普遍提高。大部分房企的全年銷售業(yè)績有望創(chuàng)新高。

根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)38家已經(jīng)發(fā)布三季報(bào)房企的統(tǒng)計(jì)，前三季度合計(jì)簽約金額達(dá)到3.09萬億，同比上漲43.5%。萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率還有所提升。

其中，碧桂園在前三季度的銷售規(guī)模超過了4000億，成為第一家年度銷售規(guī)模突破這一門檻的企業(yè)。到10月份，萬科、恒大的銷售業(yè)績也突破了這一規(guī)模。

但值得注意的是，截至三季度末，大部分企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比明顯下降。分析人士認(rèn)為，隨著銷售步伐放緩和融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力正在凸顯。后續(xù)開工規(guī)模的加大，還將使這種壓力繼續(xù)增大。

“巨頭”市占率逆市提高

“房企年度目標(biāo)完成率平均已經(jīng)超過80%，預(yù)計(jì)大部分企業(yè)將在10-11月完成目標(biāo)?！敝性禺a(chǎn)認(rèn)為，部分上市房企將收獲歷史最豐收一年。

在銷售規(guī)模方面，三家龍頭房企繼續(xù)領(lǐng)跑。

萬科于10月27日發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，前三季度其完成銷售面積2664.5萬平方米，銷售額3961億元，同比分別增長33.8%和50.7%，銷售額已超去年全年。

碧桂園早前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度其實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約4281.7億元，同比上升89.82%；合同銷售建筑面積約4715萬平方米。

到10月，恒大也邁入這一關(guān)口。公告顯示，1-10月份中國恒大物業(yè)累計(jì)合約銷售金額約達(dá)人民幣4223.4億元，累計(jì)合約銷售面積4247.2萬平方米。

截至記者發(fā)稿，萬科尚未公布10月業(yè)績。但根據(jù)此前公告，到9月底，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)的已售未結(jié)算資源合同金額達(dá)到4321億元。因此，分析人士普遍認(rèn)為萬科也將很快突破4000億大關(guān)。

大部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度，預(yù)計(jì)三個(gè)“第一梯隊(duì)”房企的全年銷售規(guī)模有望達(dá)到5000億。

雖然成交金額明顯上漲，但均價(jià)有所下調(diào)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，31家標(biāo)桿房企9月簽約均價(jià)，環(huán)比8月下調(diào)了3%。這一方面是因?yàn)橐欢€城市的嚴(yán)厲調(diào)控，倒逼企業(yè)“以價(jià)換量”；另一方面，三四線城市的業(yè)績占比在不斷提高。

這種局面與市場(chǎng)大勢(shì)似乎并不相符。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，第三季度全國商品住宅銷售面積3.53億平方米，同比下降1.7%，為2015年第二季度以來首次同比下跌。全國商品住宅銷售金額也僅增長1.3%。這表明，市場(chǎng)的銷售增速正在放緩。

萬科在公告中如此描述這一現(xiàn)象：行業(yè)調(diào)控加碼以及市場(chǎng)環(huán)境變化加速了企業(yè)的分化，品牌房企的競(jìng)爭優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)。前三季度全國前20名開發(fā)企業(yè)按銷售金額計(jì)算的市場(chǎng)占有率超過30%，行業(yè)集中度較2016年明顯上升。到三季度末，萬科市場(chǎng)占有率同比提升0.7%，達(dá)4.3%。

銷售規(guī)模的擴(kuò)大，也使企業(yè)的利潤總額提高。在“歸屬于上市公司股東的凈利潤”這一指標(biāo)上，萬科同比增長34.23%，金地同比增長32.32%，華僑城同比增長62.18%，綠地則比去年末增長10.86%。

萬科還公布了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率，前三季度該指標(biāo)為23.35%，較去年同期增加5.43個(gè)百分點(diǎn)。

但部分中小型房企的業(yè)績也出現(xiàn)了明顯下降。如中交地產(chǎn)前三季度凈利潤為-1.06億元，同比下降212.21%；已經(jīng)戴上“*ST”帽子的廊坊發(fā)展，前三季度的凈利潤也為負(fù)值。

房企現(xiàn)“踩剎車”跡象

雖然銷售良好，但房企的現(xiàn)金狀況未必寬裕。

根據(jù)三季報(bào)，部分房企“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”明顯低于去年同期。今年前三季度，萬科該項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為167億元，同比下降了61.14%。華僑城這一數(shù)值為負(fù)，比去年末下降187.26%。金地的上述指標(biāo)同樣為負(fù)，比上年同期下降100.55%。

“今年房地產(chǎn)企業(yè)的拿地規(guī)模普遍偏大，出于規(guī)模擴(kuò)張的考慮，一些房企的拿地支出甚至超過銷售收入?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，拿地支出偏大，是導(dǎo)致很多企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流偏低的原因。

他還表示，另一個(gè)可能的原因在于熱點(diǎn)城市銷售不暢。由于“限價(jià)令”較為嚴(yán)厲，企業(yè)在熱點(diǎn)城市普遍存在庫存積壓，并產(chǎn)生資金和稅費(fèi)等成本。

由于數(shù)據(jù)完整性的原因，三季報(bào)并不能反映企業(yè)資金狀況的全貌。但從市場(chǎng)上的一些細(xì)微變化來看，房企的資金壓力似乎已隱約出現(xiàn)。

10月31日，南京三宗住宅用地迎來拍賣。此前動(dòng)輒上百輪競(jìng)拍，并觸發(fā)最高限價(jià)、靠搖號(hào)決定買家的情形沒有再現(xiàn)。三幅宅地均未達(dá)到最高限價(jià)，競(jìng)拍最激烈的只有33輪。

其中，江寧青龍山國際新城G61、G62兩幅宅地分別經(jīng)過23輪和25輪競(jìng)拍，就被金茂和朗詩拿下，樓面地價(jià)分別為每平方米14702元和每平方米14435元。相比此前該區(qū)域最高樓面價(jià)每平方米19486元，意味著每平方米直降了約5000元。

為何開發(fā)商的激情不再？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，“因?yàn)槿ツ甑母邇r(jià)地，大部分都被套住了?！倍恋厥袌?chǎng)更早降溫的合肥與蘇州，也是基于同樣的邏輯。

另一個(gè)信號(hào)在于企業(yè)層面。10月31日，華僑城將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌。該標(biāo)的的前身，是華僑城于2015年11月2日斥資83.4億元競(jìng)得的豐臺(tái)槐新地塊，為豪宅項(xiàng)目。

此前的8月1日，華僑城已將該項(xiàng)目49%的股權(quán)售予泰禾，并宣布共同開發(fā)。

華僑城尚未就此次掛牌發(fā)布公告，但在此前的交易公告中，華僑城曾明確表示，“有利于公司快速回收現(xiàn)金流”。因此，有分析人士認(rèn)為，華僑城全面出手這一項(xiàng)目，可能與公司面臨資金壓力有關(guān)——在限價(jià)政策嚴(yán)厲、豪宅銷售不暢的北京，這種壓力只會(huì)更大。

上述房企人士表示，融資渠道收緊、銷售增速放緩，使得資金來源受到影響。而今年獲得的土地，又面臨后續(xù)開工的資金壓力。加之明后年面臨償債高峰期，房企自然會(huì)放緩擴(kuò)張步伐，或者出售項(xiàng)目來回收現(xiàn)金流。

“調(diào)控政策出了好幾輪，持續(xù)時(shí)間也很長了，現(xiàn)在效果逐漸顯現(xiàn)，企業(yè)也該‘踩剎車’了。”前述人士說。